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Wohnimmobilien-KreditrichtlinieNeue Vorschriften

Die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie wurde im März 2016 in nationales Recht umgesetzt. Der sperrige Name: „Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften“. Geregelt werden damit Verbraucher-Kreditverträge, die sich hauptsächlich auf Wohnimmobilien beziehen. Hier die wichtigsten Neuheiten für Verbraucher, erklärt von unserem Finanzexperten Helmut Weigt.

Portrait Helmut Weigt

© privat

Die Finanzmarktkrise hat deutlich gezeigt, dass eine unverantwortlich hohe Kreditvergabe schwerwiegende soziale und wirtschaftliche Folgen nach sich ziehen kann. So hatten beispielsweise in den USA die vor zehn bis 20 Jahren sehr stark steigenden Immobilienpreise und steigenden Zinsen zur Folge, dass viele einkommensschwache Haushalte ihre Kreditverpflichtungen nicht mehr erfüllen konnten, ihr Haus verkaufen mussten oder es gar zwangsversteigert wurde.

Fachliche Aufklärung

Die Umsetzung der Bestimmungen der Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie soll ein Überschuldungsszenario privater Haushalte und deren negative Folgen in den EU-Mitgliedstaaten verhindern. Und zwar, indem zum einen Kreditverläufe und Kreditrisiken vor Vertragsabschluss noch deutlicher dargestellt werden müssen. Zum anderen sind Kreditinstitute zu einer verschärften Risiko- und Bonitätsprüfung verpflichtet und darüber hinaus werden höhere fachliche Anforderungen an die Darlehensvermittler oder -berater gestellt.

Im Rahmen der vorvertraglichen Informationspflichten wird das bisherige Europäische Standardisierte Merkblatt (kurz: ESM-Merkblatt) durch das ESIS-Merkblatt (European Standardised Information Sheet) ersetzt, welches weitergehende Informationen als das ESM enthält. Zum Beispiel nun auch Hinweise zur Höhe der Vermittlerprovision und ausführlichere Hinweise zu den Risiken wie einem Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung oder dem Wechselkursrisiko bei Fremdwährungsdarlehen.

Bonitätsprüfung

Vorgeschrieben ist auch eine verschärfte Risikoprüfung der Kreditinstitute, wenn aufgenommene Kredite im Verhältnis zum Objektwert oder zum Einkommen vergleichsweise hoch sind. Diese Kriterien werden bei deutschen Kreditinstituten aber schon seit langem beurteilt und sind daher nicht wirklich neu.

Neu im Rahmen einer erhöhter Bonitätsanforderungen ist jedoch, dass künftig auch die Bedienbarkeit eines Immobiliendarlehens im Alter (also ab Rentenbeginn) geprüft wird. Sofern ein Immobiliendarlehen vor Rentenbeginn planmäßig getilgt wird, wird dies kaum Einfluss auf eine Darlehenszusage haben. Bei älteren Jahrgängen oder bei Selbständigen mit unklaren oder unzureichenden Altersbezügen aber durchaus.

Zulassung für Vermittler

Darlehensvermittler oder -berater müssen künftig eine Gewerbeerlaubnis nach dem neu eingeführten §34i der Gewerbeordnung besitzen, die ihnen nur dann gewährt wird, wenn sie vor allem ihre fachliche Qualifikation, eine Berufshaftpflichtversicherung sowie geordnete Vermögensverhältnisse nachweisen können. Die Details dieser Voraussetzungen für die Erteilung einer „34i-Erlaubnis“ werden bald durch die neue „Verordnung über die Immobiliar-Darlehensvermittlung (ImmVermV)“ geregelt. Auch müssen Vermittler und Berater ihre Empfehlung für ein bestimmtes Finanzierungskonzept unter Berücksichtigung der Ziele des Kunden noch deutlicher als bisher begründen.

Fazit

Grundsätzlich sind diese neuen Regeln, die hier nur auszugsweise dargestellt werden können, sicher als sinnvoll im Sinne des Verbraucherschutz-Gedankens zu bewerten. In der Praxis werden sie aber den Aufwand für Darlehensnehmer, Vermittler, Berater und Kreditinstitute deutlich erhöhen. Nicht zuletzt, weil sie vor allem wegen der erhöhten Dokumentationspflicht vor Vertragsabschluss und während der Vertragslaufzeit zu einer noch größeren Papierflut führen, die eher zu einer geringeren Transparenz führen wird. Denn: meist ist der Mensch schlicht zu bequem, Vertragsdokumente bis ins letzte Detail zu lesen. Dennoch sollte er es in eigenem Interesse tun. HW

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