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Wohneigentum war in den ersten fünf bis sechs Jahrzehnten des vergangenen 20. Jahrhunderts vor allem wichtig im Kampf gegen Wohnungsnot und Mangel. Danach wurde es mehr und mehr als Gestaltungsraum von Familien entdeckt, die Haus, Garten und soweit möglich auch das Umfeld nach ihren Bedürfnissen formen. Durch die Zeiten gleich geblieben ist, dass die Familien ihre Energie und Wirt-schaftskraft in ihr Lebensideal stecken: Die eigenen vier Wände.
Wohneigentumspolitik heute ist Baustein in vielen Projekten: in der Klimaschutz-politik, in der Energiepolitik, in der Wirtschafts- und Sozialpolitik, in der Familien-politik. Aktuelle Schwerpunkte sind der Klimaschutz und das familiengerechte Wohnen. Daneben gibt es weitere Kernforderungen des Verbands Wohneigentum.
Etwa 40% der Gesamtemissionen an CO2 werden dem Gebäudebestand in Deutschland zugeschrieben. Daran sind Wohngebäude durch Heizung und Warm-wasserbereitung mit 15% beteiligt, 10% fallen auf das selbstgenutzte Wohn-eigentum. So die in der öffentlichen Debatte zugrunde gelegten Zahlen, über die im allgemeinen Konsens herrscht.
Bei dem Ziel der Bundesregierung, beschlossen im August 2007, den CO2-Ausstoß bis 2020 um 40% zu senken (1990 als Referenzjahr), ist der Gebäude-bereich ins Zentrum des Interesses gerückt. Das Energiekonzept der Bundes-regierung von September 2010 schreibt die Ziele bis 2050 fort: Bis dahin soll der Primärenergiebedarf bei Bestandsgebäuden um 80% gesenkt und der dann noch nötige Bedarf durch Einsatz erneuerbarer Energien gedeckt werden. Im Visier sind als erstes rund 75% der Bestandsgebäude, nämlich diejenigen, die vor der ersten Wärmeschutzverordnung 1979 errichtet wurden. Das Konzept sieht vor, die Instru-mente der Energieeinspar-Verordnung und des Erneuerbare-Energien-Gesetzes im Rahmen der wirtschaftlichen Vertretbarkeit „weiterzuentwickeln“, um die Sanierungsziele zu erreichen. Aus der Erfahrung mit der EnEV 2009 lässt dies denn doch eher auf ordnungsrechtliche Vorgaben schließen, das heißt auf Zwang. Sicher, im Energiekonzept steht auch, dass die wirtschaftliche Belastung der Betroffenen beachtet werden soll. Es sollen daher Anreize gesetzt werden, anstatt Zwangssanierungen durchzusetzen. Ausdrücklich wird festgehalten: „Wir stellen wirtschaftliche Anreize in den Mittelpunkt unserer Politik und nicht die Bevormundung der Bürgerinnen und Bürger.“
Wir werden alles tun, den Bundesminister für Verkehr, Bau und Stadt-entwicklung und alle verantwortlichen Politiker beständig an diese Maxime zu erinnern, bei jedem Gesetz und jeder Verordnung.
Im Bereich der Wohngebäude, so auch im selbstgenutzten Eigentum, sind in den Jahren seit 1995 bereits eine Reihe energetischer Sanierungsmaßnahmen vorge-nommen worden, die messbare Ergebnisse erbracht haben. Die CO2-Reduktion in den Jahren 1995 bis 2006 allein beläuft sich schon auf 21%. Das heißt, im Wohn-bereich ist das Ziel Klima schützen, Energie sparen schon lange angekommen. Warum? Weil Wohneigentümer in ihr Haus investieren und so dessen Wohnquali-ät erhalten und verbessern wollen, und weil Werterhalt das ureigene Interesse ist. Der Hauseigentümer investiert,
wenn er vom Sinn und Zweck – auch dem ideellen des Klimaschutzes – überzeugt ist,
wenn er ohnehin das Haus seinen heutigen Ansprüchen anpassen will,
wenn die energetische Aufrüstung nicht eine mängelanfällige, architektonisch unmenschliche Wohnmaschine produziert
und natürlich nur, wenn die finanziellen Mittel zur Verfügung stehen.
2009 wurde die energetische Sanierung mit über 2 Mrd. Euro gefördert. Für 2010 waren noch 1,35 Mrd. Euro vorgesehen, die nach dem im Juni verkündeten Spar-paket halbiert werden sollten. Seit September, im Zuge der heftigen Diskussion um das Energiekonzept, soll wieder auf etwa den vorherigen Stand von knapp 1 Mrd. Euro aufgestockt werden. Dies begrüßt der Verband Wohneigentum natürlich. Es ist allgemein bekannt, dass jeder Förder-Euro bis zu 12 Euro Investitionen auslöst. Nachweisbar ist, dass sich die Förderprogramme dank der Rückflüsse an Steuern und Sozialausgaben selbst finanzieren, die Einnahmen der Sozialversicherung sind dabei noch nicht eingerechnet. So können wir guten Gewissens fordern: Angesichts der höchst ehrgeizigen Ziele der Regierung ist jährlich das Mehrfache der angekündigten Summe, mindestens 3 Mrd. Euro, vonnöten und möglich, 5 Mrd. Euro wären noch effektiver.
Aus unserer Erfahrung und den Lebenszusammenhängen der Eigenheimbesitzer heraus warnen wir als Verband Wohneigentum eindringlich vor gesetzlichem Zwang und empfehlen stattdessen effektive, zielgruppengerechte und langfristig verlässliche Förderung. Auch was jetzt umgegossen wird, etwa in die Energieeinspar-Verordnung 2012, werden wir daher mit Argusaugen verfolgen. Wirtschaftlichkeit für den investierenden Hauseigentümer und umfassende Wohnqualität müssen oberste Priorität haben.
Zur energetischen Aufrüstung der Bestandshäuser regen wir überdies an,
künftig bundesweit die energetische Siedlungsentwicklung zu stärken. In der kommunalen Neubauplanung und bei neuen Infrastrukturmaßnahmen ist u. a. der Einsatz erneuerbarer Energien für eine Siedlung, ein Quartier oder für Häusergruppen zu berücksichtigen. Damit würde der Weg zu bezahlbarer, klimaschonender Energieversorgung unterstützt, ohne Einzelmaßnahmen von Hauseigentümern einzufordern.
Im Übrigen ist dringend die neutrale Information und Beratung für energetische Sanierung und alters- bzw. familiengerechte Wohnungsanpassung – auch als Vorstufe zu Angeboten wie der geförderten Baubegleitung – weiter auszubauen. Anbieter seitens der Kommunen und (Verbraucher-)Verbände sind, auch hinsichtlich der Qualifizierung von Beratern, entsprechend zu unterstützen.
Die Politik hat die Senioren entdeckt. Die demografische Entwicklung der Gesell-schaft aufgrund der längeren Lebenserwartung einerseits und weniger Geburten andererseits fordert zu neuen Ansätzen im Umgang mit dem Alter heraus. Wohnen im eigenen Haus, solange wie möglich, ist der Wunsch der meisten älteren Eigen-heimbesitzer. Hemmnisse abzubauen ist die Konsequenz hieraus: Selbstbestim-mtes Wohnen, ambulante Hilfen, bis hin zur Rundum-Versorgung sind in baulicher und sozialer Hinsicht zu unterstützen.
Wohnungsanpassung im Hinblick auf altersspezifische Einschränkungen sowie die soziale Einbindung sind Grundvoraussetzungen. Aber nicht erst im Alter, sondern für das Alter ist vorzusorgen. Hauseigentümer sind es gewohnt, sich selbst um ihre Belange zu kümmern. Dennoch bedarf es bei dieser auch gesamtgesellschaft-lichen Aufgabe der geeigneten politischen Rahmenbedingungen: Nicht nur die Förderung von Barrierereduzierung im Haus und dessen Umfeld, sondern die Unterstützung familienfreundlicher, generationenverbindender Wohn- und Lebensformen werden von uns eingefordert.
Im selbstgenutzten Wohneigentum können viele Fragen gut, weil auch individuell und bedarfsgerecht beantwortet werden. Die Grundvoraussetzung ist stets der Erhalt des selbstgenutzten Wohneigentums. Wer politisch will, dass die Eigen-tümer noch im Alter in ihren entsprechend angepassten Wohnungen leben können, der darf nicht nur die Barrierefreiheit im Rentenalter in Auge haben. Die Belastungen des Eigentümers müssen während der gesamten Zeit maßvoll bleiben, angefangen bei Bau oder Kauf über die regelmäßigen Abgaben bis hin zu Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen.
Zur Steuerentlastung
Die Grundsteuer ist zurzeit wieder im Gespräch. Die anstehende Reform wird u.a. mit einer so genannten Machbarkeitsstudie der Länderfinanzministerien Berlin, Bremen, Niedersachsen, Sachsen und Schleswig-Holstein vorbereitet, die den Verkehrswert zugrunde legen wollen. Das Modell der Länder Hessen, Baden-Württemberg und Bayern geht hingegen von den physikalischen Flächenmerkmalen der Grundstücke und dem darauf befindlichen Gebäude aus.
Nach dem ersten Vergleich der beiden Modelle plädieren wir für das Modell der Südländer: für den verwaltungstechnisch einfacheren und kostengünstigeren Weg. Wir meinen, der Verkehrswert für ein Gut, das nicht veräußert werden soll, kann schwerlich angesetzt werden. Bei der Reform ist auf jeden Fall darauf zu achten, dass die Steuerbelastung für die selbstnutzenden Wohneigentümer, die mit der Immobilie keine Einkünfte erzielen, nicht steigt.
Die Grunderwerbsteuer für das selbstgenutzte Wohneigentum ist in einigen Bundesländern deutlich angehoben worden. Dies ist für bau- und kaufwillige Familien fatal. Unsere Vorstellung ist ganz anders: Die Grunderwerbsteuer sollte als Hemmnis des Erwerbs, insbesondere bei berufs-, familien- oder altersbedingtem Wohnortwechsel, ganz abgeschafft werden. Bis dies möglich und durchsetzbar ist, sollte bei Verkauf und Erwerb einer Ersatzimmobilie zumindest nur der übersteigende Wertzuwachs neu besteuert werden.
Die Absetzbarkeit von Handwerkerleistungen in der Einkommensteuer erkennen wir als positiven Anreiz für fachmännische Arbeiten in und am Haus an. Durch weitere Erhöhung und Prolongierung der Investition auf mehrere Jahre sollte dieses Instrument ausgebaut werden. Aber auch Bezieher kleiner Einkünfte, insbesondere Rentner, die nicht steuerpflichtig sind, müssen hier finanzielle Erleichterung erfahren. Die Senkung der Mehrwertsteuer auf Handwerkerrechnungen einschließlich eingesetzter Materialien wäre eine Möglichkeit.
Die Familienkomponente beim Erwerb der eigenen vier Wände sollte stärker ins Bewusstsein rücken. Mit einer Erstattung der Mehrwertsteuer bei Modernisierung nach Erwerb des selbstgenutzten Wohneigentums, gestaffelt nach der Kinderzahl im Sinne eines „Baukindergeldes“, könnte eine geeignete Familienförderung eingeführt werden.
Zur Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums
Das Eigenheimrentengesetz, das das selbstgenutzte Wohneigentum als Baustein der privaten Altersvorsorge regelt, ist durchaus erfolgreich angelaufen. Verbesserungen sind dennoch notwendig: Die Förderung muss auf den Erhalt des Wohnwertes, wie z.B. energetische Sanierung oder altersgerechten Umbau, erweitert werden. Die Regelungen sollten insgesamt vereinfacht werden und insbesondere die nachgelagerte Besteuerung ist zu revidieren.
Der privatrechtliche Rahmen ist zu verbessern, indem ein eigenständiges Bauvertragsrecht geschaffen wird. Hierin wären bestimmte Mindestinhalte festzulegen, wie verbindliche Bau- und Leistungsbeschreibung, Bauzeiten und Fristen, zureichende Gewährleistungsregeln etc., sowie Schutz im Falle einer Bauträger- oder Handwerkerinsolvenz. Dies würde dem Bauherrn eines Neubaus ebenso zugutekommen, wie dem Eigenheimbesitzer, der größere Modernisierungsmaßnahmen durchführen lässt.
Eine gesetzliche Neuregelung des Erbbaurechts als sozialpolitisches Instrument der Eigentumsbildung und des Vermögenserhalts für Familien ist erforderlich. Nach Erfahrungen des Verbands Wohneigentum kann ein gerechter Interessenausgleich der Vertragspartner bezüglich Zinsberechnung, Laufzeit und Verlängerungsanspruch oder Kaufoption oft zu Lasten des Erbrechtnehmers nicht durchgesetzt werden.
Nach einer Erhebung des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2009 zählen die Durchschnittsverdiener zu den größten Bevölkerungsgruppen mit Wohneigentum, nämlich die Angestellten (rund 5 Mio.), Rentner (4,3 Mio.) und Arbeiter (3,2 Mio.). Rund 80% der Bevölkerung wünscht als Wohnform das selbstgenutzte Wohneigentum. Angesichts einer Wohneigentumsquote von rund 43% ist die Politik gefordert, die geeigneten Rahmenbedingungen und hierbei längerfristige Planungssicherheit für Eigentümer zu schaffen.
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