Abfluss- und Leistungsprinzip

Als Vermieter einer Eigentumswohnung steht man bei der Abrechnung der Betriebskosten vor der Frage, ob diese in dem Abrechnungszeitraum abgerechnet werden dürfen, da sie über den Abrechnungszeitraum hinausgehen. Z.B. werden die Versicherungsprämien für den Zeitraum vom 01.07. bis 30.06. des Folgejahres bei jährlicher Zahlungsweise im Voraus fällig oder Wartungsarbeiten finden nur alle zwei Jahre statt.

Die Hausverwaltung setzt in dem Abrechnungszeitraum immer alle getätigten Zahlungen an, unabhängig davon, ob die jeweils zugrundeliegenden Leistungen auch in vollem Umfang oder nur zum Teil im Abrechnungszeitraum angefallen sind.

Bei der Betriebskostenabrechnung unterscheidet man nach dem sogenannten Abfluss- und Leistungsprinzip.

Beim Abflussprinzipsind die im Abrechnungszeitraum getätigten Zahlungen anzusetzen unabhängig davon, ob die zugrundeliegenden Leistungen im Abrechnungszeitraum auch verbraucht bzw. in Anspruch genommen wurden.

Beim Leistungsprinzipdürfen dagegen nur die Kosten angesetzt werden, die im Abrechnungszeitraum auch tatsächlich verbraucht bzw. in Anspruch genommen wurden.

Welches Prinzip kommt zur Anwendung?Das BGB hat hierzu keine eindeutige Regelung vorgesehen. Der BGH lässt offen, ob eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip generell zulässig ist. Eine solche Abrechnung ist dem Vermieter jedenfalls dann nicht verwehrt, wenn der Mietvertrag keine abweichende Regelung enthält und wenn im Wirtschaftsjahr kein Mieterwechsel stattgefunden hat.

Eine Ausnahme bilden die Heiz- und Warmwasserkosten, da diese nach der Heizkostenverordnung mit mindestens 50% verbrauchsabhängig (Leistungsprinzip) abzurechnen sind und somit max. 50% dieser Kosten nach dem Abflussprinzip möglich sind.