Die Grundsteuerreform in Bayern

Hier können Sie sich die aktuelle Steuerinformationsbroschüre des Bayerischen Staatsministeriums der Finanzen kostenlos herunterladen.

Bayern: So funktioniert das reine Flächenmodell

Bayern hat die Öffnungsklausel genutzt und sich für ein "reines Flächenmodell" entschieden. Man wollte ein unbürokratisches Modell, das für die Bürger und Unternehmen leicht nachvollziehbar ist, was gelungen ist. Es gibt jedoch auch Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des bayerischen Flächenmodells.

Die Grundsteuerreform in Bayern: Das Wichtigste im Überblick

Bayern hat sein eigenes Landesgrundsteuergesetz verabschiedet (BayGrStG vom 10.12.2021, GVBl. 2021 S. 638).
Das dreistufige Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer gilt auch in Bayern und trotz eigenem Landesmodell. Abweichungen gegenüber dem Bundesmodell gibt es insbesondere bei der Ermittlung des Grundsteuerwertes im Rahmen der Grundsteuer B, also bei bebauten und unbebauten Grundstücken (Stufe 1). Auch gelten abweichende Steuermesszahlen (Stufe 2).

Überblick: Wo rechnet Bayern abweichend gegenüber dem Bundesmodell?

Stufe 1: Grundsteuerwert abweichende Regelung
Stufe 2: Steuermesszahl abweichende Regelung
Stufe 3: Hebesatz


Bezüglich der Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe wendet Bayern das Bundesmodell an.

Grundsteuererklärung in Bayern: Was ist wann zu tun?

Damit das Finanzamt die Neubewertung durchführen kann, müssen Grundstückseigentümer für jedes Grundstück eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abgeben (§ 22 Abs. 1 LGrStG). In Bayern wird diese Erklärung als "Grundsteuererklärung" bezeichnet.

Zur Abgabe verpflichtet ist der Eigentümer des Grundstücks. Die Feststellungserklärung muss er im Zeitraum 1.7. 2022 bis 31.10.2022 beim zuständigen Finanzamt einreichen, und zwar vorrangig auf elektronischem Weg per ELSTER.
Für die Grundstücke, die unter die Grundsteuer B fallen, sind in Bayern nur wenige Angaben nötig:

- Informationen zum Grundstück selbst (Gemarkung, Flur- und Flurstücksnummer, Grundbuchblatt, Lage, Eigentümer)
- Aktenzeichen
- Grundstücksfläche
- Wohnfläche bei Wohngebäuden bzw. Nutzfläche bei zum Beispiel gewerblich genutzten Gebäuden
- Art des Grundstücks (unbebaut, bebaut, Betrieb der Land- und Forstwirtschaft)
- Nutzungsart (Wohnen oder Nicht-Wohnen)

Gut zu wissen:
Die Eigentümer erhalten für ihre Grundstücke in Bayern zwischen April und Juni 2022 ein Informationsschreiben, in dem einige der geforderten Daten enthalten sind. Ab Juli 2022 werden im Internet unter www.grundsteuer.bayern.de weitere Informationen bereitgestellt. Insbesondere können dann Fläche, Flurstücksnummer, Gemarkung und andere Daten aus dem Liegenschaftskataster kostenlos über den BayernAtlas-Grundsteuer abgerufen werden.

Praxistipp:
Die Daten des Grundstücks finden sich auch im Grundbuchauszug, das Aktenzeichen im bisherigen Grundsteuerbescheid bzw. Einheitswertbescheid.

Übrigens: Während im Rahmen des Bundesmodells Grundstückseigentümer alle sieben Jahre eine Grundsteuererklärung abgeben müssen, verlangt Bayern dies nur für land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Für alle anderen Grundstücke ist also nur dann eine Erklärung erforderlich, wenn Änderungen eintreten, die für die Grundsteuer von Bedeutung sind. Das gilt zum Beispiel dann, wenn ein Grundstück bebaut oder geteilt, ein bestehendes Gebäude abgerissen oder es gewerblich und nicht mehr zum Wohnen genutzt wird.

So berechnet sich die Grundsteuer in Bayern

Für die Berechnung der Grundsteuer nach dem reinen Flächenmodell kommt es auf drei Faktoren an:

Einen Bodenrichtwert benötigt das bayerische Modell nicht.

Und so wird gerechnet:
Der Wert des Grundstücks, seine Lage, das Alter oder der Zustand des Gebäudes spielen für die Bewertung hier keine Rolle. Vielmehr sieht das Bayerische Grundsteuergesetz feste, sogenannte Äquivalenzzahlen vor. Diese betragen

für das Grundstück 0,04 Euro/qm
für Gebäude 0,50 Euro/qm


Die Grundsteuermesszahl beträgt sowohl für den Grund und Boden als auch für Gebäudeflächen grundsätzlich 100 Prozent.
Handelt es sich um Wohnflächen, liegt für diese die Grundsteuermesszahl bei 70 Prozent. Bei denkmalgeschützten Gebäuden, sozialem Wohnungsbau und Wohngebäuden, bei denen eine enge räumliche Verbindung mit einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft besteht, reduziert sich die Grundsteuermesszahl um weitere 25 Prozent (Art. 2 Abs. 2-4 BayGrStG).


Fläche Grundstück × Äquivalenzzahl = Äquivalenzbetrag des Grundstücks

Fläche des Gebäudes × Äquivalenzzahl = Äquivalenzbetrag des Gebäudes

Äquivalenzbetrag des Grundstücks × Grundsteuermesszahl + Äquivalenzbetrag des Gebäudes × Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer

Beispiel:

Familie Müller lebt in Bayern im Ort Bubenreuth. Ihr Einfamilienhaus hat eine Wohnfläche von 180 qm. Das Grundstück ist 650 qm groß.

So wird der Grundsteuermessbetrag berechnet:

Fläche Grundstück 650 qm × Äquivalenzzahl 0,04 Euro/qm = Äquivalenzbetrag des Grundstücks 26 Euro
Fläche des Gebäudes 180 qm × Äquivalenzzahl 0,50 Euro/qm = Äquivalenzbetrag des Gebäudes 90 Euro


Äquivalenzbetrag des Grundstücks 26 Euro × Grundsteuermesszahl 100 Prozent = 26 Euro
Äquivalenzbetrag des Gebäudes 90 Euro × Grundsteuermesszahl 70 Prozent = 63 Euro
26 Euro + 63 Euro = Grundsteuermessbetrag = 89 Euro

Beträgt der Hebesatz der Gemeinde zum Beispiel 340 Prozent, zahlt Familie Müller pro Jahr 302,60 Euro Grundsteuer.

Was aber gilt als Wohnfläche? Hierzu verweist das Bayerische Grundsteuergesetz auf die Wohnflächenverordnung, die die Wohnflächen definiert und deren Berechnung regelt. Danach ist Wohnfläche alles, was zu einer Wohnung gehört. Dazu zählen auch ausgebaute Kellerräume, Wintergärten, Balkone und Terrassen - und das häusliche Arbeitszimmer (Art. 2 Abs. 1 Satz 2 BayGrStG). Nicht zur Wohnfläche rechnen grundsätzlich Kellerräume, Abstellräume, Waschräume, Heizungsräume u. ä.

Garagen bleiben bis zu einer Fläche von 50 qm außen vor, andere Nebengebäude werden bis zu einer Fläche von 30 qm nicht berücksichtigt.

Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind voll, bei einer lichten Höhe von mindestens einem Meter aber weniger als zwei Metern ist die Fläche zur Hälfte anzurechnen. Die Balkon- und Terrassenfläche zählt in der Regel ein Viertel, höchstens jedoch die Hälfte.

Gut zu wissen:
Bei der Berechnung der Grundsteuer dürfen die jeweiligen Flächen auf volle qm nach unten abgerundet werden (Art. 2 Abs. 5 BayGrStG).

(Quelle: Grundsteuer.de)