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Fallstricke beim Wohnen im Außenbereich

(W. E. C.) In Zeiten teurer Baulandpreise finden sich manchmal günstige Grundstücke in den Außenbereichen von Gemeinden. Doch hier ist Vorsicht geboten. Rechtsanwalt Wolfram Chowanietz gibt Tipps, damit aus dem vermeintlichen Schnäppchen kein finanzielles Desaster wird.

Wolfram Chowanietz, Rechtsanwalt, Bochum

Wolfram Chowanietz,
Rechtsanwalt, Bochum © Privat


Oft befinden sich in den Außenbereichen der Städte auf den ersten Blick attraktive Baugrundstücke. Der Außenbereich ist, anders als der Innenbereich, nicht zusammenhängend bebaut und weist somit keine Siedlungsstruktur auf. Die Möglichkeiten der Bebauung richten sich dort nach § 35 des Baugesetzbuchs (BauGB). Danach sollen die Außenbereichsflächen vorrangig der Versorgung (z. B. Landwirtschaft, Stromerzeugung), der Erholung und der Landschaftspflege dienen. Bestehende Wohngebäude sind oft ehemalige Hofstellen, die einst von den örtlichen Landwirten bewohnt wurden.

Mit dem Wandel der Zeit wurde die Landwirtschaft jedoch überwiegend aufgegeben, die Häuser vererbt. Nun stellt sich oft die Frage, ob diese alten Bauernhäuser umfangreich saniert und weiter bewohnt werden können. Auch Abriss und Neubau wäre mitunter eine Option. Die Möglichkeiten sind jedoch stark eingeschränkt.

Bestandsschutz

Bestandsschutz gilt etwa, wenn der Eigentümer das Wohnhaus seit mindestens vier Jahren selbst bewohnt, es weiter von ihm bewohnt werden soll und es baufällig ist. Eine umfassende Sanierung bis hin zu einer Neuerrichtung ist hingegen nur möglich, wenn das bestehende (Wohn-)Gebäude zulässigerweise - also mit entsprechender Baugenehmigung - errichtet wurde, dann abgebrannt ist oder durch akute Naturereignisse zerstört wurde und deshalb neu errichtet werden soll.

Der Gesetzgeber möchte damit verhindern, dass Außenbereichswohnhäuser als Kapitalanlagemodell gekauft, saniert und mit Gewinn weiterverkauft werden. Die Möglichkeiten der Neuerrichtung sollen lediglich eine Ausnahme vom Bauverbot im Außenbereich bilden, mit der ausschließlich das vorhandene und selbst genutzte Eigentum geschützt wird (Bestandsschutz).

Zwei Fallgruppen tauchen in der Praxis immer wieder auf:
1. Umfassende Sanierungen gelten nach Auffassung der Rechtsprechung rechtlich als Neuerrichtung, wenn diese vom Umfang oder den Kosten der Arbeiten mit einem Neubau vergleichbar sind. Eine Neuerrichtung bedarf jedoch - anders als eine bloße Renovierung - einer Baugenehmigung! Daher entsteht bei fehlender Genehmigung zur Neuerrichtung ein Schwarzbau, dessen Beseitigung vom Bauamt verlangt werden kann. Dies ist sogar dann der Fall, wenn die Sanierung schon lange zurückliegt und die Behörde den Schwarzbau über Jahrzehnte geduldet hat.

2. Es wird ein baufälliges Haus im Grünen gekauft, das saniert und dann vom Eigentümer bewohnt werden soll. Doch die Bauaufsichtsbehörde lehnt den Bauantrag zur Sanierung mit der Begründung ab, der Bauherr habe das Haus nicht innerhalb der letzten vier Jahre durchgehend selbst bewohnt. Damit bleibt ihm letztlich nur das Eigentum an einer nicht sanierungsfähigen Ruine.

Zulässige Ausnahmen

Die erstmalige Errichtung eines Wohngebäudes im Außenbereich ist ausnahmsweise nur dann zulässig, wenn durch das Gebäude sogenannte öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden und das Vorhabengrundstück erschlossen ist, also Versorgungsleitungen und der Anschluss ans öffentliche Straßennetz vorhanden sind. Dieser Ausnahmefall liegt ausgesprochen selten vor. Die Gemeinden argumentieren fast immer damit, dass von einer Baugenehmigung eine Vorbildwirkung für andere Grundstückseigentümer ausgehe, die dann ebenfalls im Außenbereich bauen möchten und dass deshalb die Entstehung einer Splittersiedlung (also einer Siedlung mit weniger als acht bis zehn Gebäuden) zu befürchten sei. Eine derartige Zersiedlung mit vielen kleinen eigenständigen Hausgruppen möchte der Gesetzgeber ausdrücklich verhindern (§ 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB).

Unser Tipp: Das Bauen von Wohnhäusern im Außenbereich ist fast immer unzulässig. Änderungen an dort vorhandener Bestandsbebauung sollten möglichst detailliert mit Architekten besprochen und vom Bauamt genehmigt werden - sinnvollerweise vor dem Kauf eines solchen Hauses oder Grundstücks.

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