Was tun, damit Städte nicht veröden?Abschlussbericht der Kommission des Deutschen Verbandes „Chancen des demographischen Wandels für die Wohnungs- und Städtepolitik“

2. Mai 2008



Dr. Hans-Michael Brey
Dr. Hans-Michael Brey, Generalsekretär des Deutschen Verbands für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung  
Dass Städte an Bedeutung verlieren oder auch untergehen ist keine neue oder sonderlich bewegende historische Erkenntnis (1). Dafür haben in den zurückliegenden Jahrhunderten immer wieder versiegende Bodenschätze, Kriege und der damit einhergehende Verlust an Bevölkerung gesorgt. Doch nie zuvor war das Bild einer alternden Gesellschaft in der politischen Diskussion so allgegenwärtig wie es momentan der Fall zu sein scheint. In Deutschland, Italien und Portugal ist seit geraumer Zeit jede Generation um ein Drittel kleiner als die der Eltern. Selbst die in Deutschland immer wieder kontrovers diskutierte Zuwanderung wird dieses Problem in den kommenden Jahren und Jahrzehnten nicht lösen, allenfalls kann sie die Entwicklung in ihren Konsequenzen mildern und der Gesellschaft Zeit geben, sich auf das Unvermeidliche einzustellen.

Was aber sind die Folgen des demographischen Wandels für den Einzelnen, für den Besitzer von Immobilien, und wie kann die Gesellschaft sich auf diese Herausforderungen vorbereiten? Gibt es möglicherweise sogar Chancen des demographischen Wandels für die Wohnungs- und Städtepolitik? Unter diesem Titel hat der Deutsche Verband in Kooperation mit dem Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung eine Kommission einberufen, die sich mit den „Chancen der vor uns liegenden demographischen Entwicklung für die Wohnungs- und Städtepolitik“ befasst und erstmals Lösungswege aufzeigt (2). Im Kern vertritt die Kommission die Auffassung, dass ein offensiver Umbau der Strukturen notwendig ist: Zum einen ist eine Konzentration der Kräfte auf Wachstumsräume („Stärken stärken“) erforderlich. Zum anderen ist eine Annahme von Wegzug und Schrumpfung mit einer Ummünzung der Tendenzen in positive Perspektiven für derartige Regionen („kreativer Umbau“) notwendig. Wichtig erscheint, die Anforderungen angesichts der notwendigen Veränderungen als Chancen zu begreifen. Insgesamt hat sich die Kommission auf 14 Handlungsempfehlungen verständigt. Hier sollen drei Empfehlungen vorgestellt werden, die für den Immobilienbesitzer in ihren Auswirkungen von unmittelbarer Bedeutung sind, da sie die Immobilienwerte beeinflussen.

Der demographische Wandel stellt die Chance zur Neuentdeckung der Städte dar. Eine solchermaßen gelagerte Renaissance benötigt keine Beschwörungsformeln, sondern konzertiertes Handeln aller am Prozess Beteiligten. Sie gelingt dort, wo Leitbilder aufgestellt, Innenstädte aufgewertet und Freiräume qualifiziert werden. Zielgruppengerechte Angebote für Wohnen, Arbeit und Bildung sind zu konzipieren und umzusetzen. Hierbei werden die Spielräume zur „Stadtreparatur“ enger werden. Damit steigt die Bedeutung langfristig angelegter Planung. Städtische Brachflächen im Falle mangelnden Wiedernutzungsdrucks verursachen Probleme. Um weitere Perforationen zu vermeiden, müssen Stadtquartiere auf Basis städtebaulicher, wirtschaftlicher, infrastruktureller und gebäudebezogener Aspekte auf ihre Zukunftsfestigkeit hin beurteilt werden. In Regionen mit großem Neubaubedarf ist der Bodenpolitik ein hoher Stellenwert einzuräumen, um teure Fehlentwicklungen zu vermeiden.

Bei städtischen Erneuerungsprozessen erfüllt die Öffentliche Hand eine strategische Aufgabenstellung. Das Ergebnis ist aber vom Engagement Privater abhängig. Die Zusammenarbeit mit der organisierten Wohnungswirtschaft ist erprobt, hingegen stellt sich das Gelingen der Einbeziehung privater Kleineigentümer als ein Schlüsselfaktor dar. Auf der Ebene der Gebäude können Anreize über Zuschüsse gesetzt werden. Innerhalb quartiersbezogener Programme gelingt die Einbindung privater Eigentümer kaum. Neue Strategien werden benötigt; eine Möglichkeit sind Business/Housing Improvement Districts. Über die Instrumente sind private Eigentümer von Seiten der Kommune zu unterrichten.

In vielen Regionen wird sich das „wohnungspolitische Mengenproblem“ im Zuge der demographischen Entwicklung lösen; allerdings ist in den wirtschaftlich prosperierenden Agglomerationsräumen auch weiterhin ein Neubaubedarf zu konstatieren. Da dieser teuer und für viele Familien unerschwinglich sein wird, ist der Qualifizierung des Bestandes Priorität einzuräumen. Das bedeutet zum einen, sozial ausgewogene Bestände zu erhalten, zum anderen, dass sie an neue Anforderungen – seitens der Stadtstruktur, der Bewohner oder des Klimaschutzes – angepasst werden müssen. Diese neu zu schaffenden Qualitäten müssen Gegenstand verstärkter Aufmerksamkeit und auch Förderung werden.

Insgesamt bleibt festzustellen, dass Möglichkeiten schwinden werden, den Stadtumbau über öffentliche Mittel allein zu finanzieren. Hier wird sich der Staat auf seine Kernkompetenzen beschränken müssen und stärker als bisher eine Kooperation von öffentlicher Hand und privaten Akteuren zulassen müssen. Voraussetzung für diesen Mentalitätswechsel ist eine bürgerliche Gesellschaft, in der der Einzelne bereit ist, mehr Verantwortung als bisher zu übernehmen; auch im eigenen Interesse – des Werterhalts der eigenen Immobilie.

Dr. Hans-Michael Brey
Generalsekretär DV





Den Bericht „Chancen der vor uns liegenden demographischen Entwicklung für die Wohnungs- und Städtepolitik“ können Mitglieder des Deutschen Verbandes zu einem Preis von 25 Euro zzgl. Versandkosten und Nicht-Mitglieder zu einem Preis von 30 Euro zzgl. Versandkosten beziehen und zwar beim

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