Ärgernis GrunderwerbsteuerUngerechte Besteuerung: Hans Rauch fordert zumindest Alternativen

1. März 2009


Hans Rauch
Präsident des Verbands Wohneigentum e.V.  

Bis Ende des 2. Weltkriegs wurde die Grunderwerbsteuer aufgrund verschiedener Grunderwerbsteuergesetze aus den Jahren 1919, 1927 und 1940 vom Reich geregelt. Nach Kriegsende unterlag die Grunderwerbsteuer bis 1969 dem Landesrecht der Bundesländer. Ab 1970 fiel die Grunderwerbsteuer in die konkurrierende Gesetzgebung des Bundes und wurde durch ein Bundesgesetz ab 1983 wieder einheitlich geregelt.

Während bis 1983 selbstgenutztes Wohneigentum von der Grunderwerbsteuer befreit war und der übrige Immobilienerwerb mit einem Steuersatz von 7 Prozent beaufschlagt wurde, hat das einheitliche Bundesgesetz vom 17.12.1982 die vormaligen Befreiungstatbestände weitgehend eingeschränkt und den Steuersatz von 7 Prozent auf einheitlich 2 Prozent reduziert. Damit wurde auch das selbstgenutzte Wohneigentum erstmals mit der Grunderwerbsteuer belegt.

Ausnahmen
Der damalige Deutsche Siedlerbund sprach sich vehement gegen die Einbeziehung des selbstgenutzten Wohneigentums in die Grunderwerbsteuerpflicht aus, leider ohne durchschlagenden Erfolg. Nur eng begrenzte und nachstehend aufgeführte Grundstückserwerbe sind seither von der Grunderwerbsteuer noch ausgenommen.

Mit dem Jahressteuergesetz 1997 wurde der Steuersatz der Grunderwerbsteuer von 2 Prozent auf 3,5 Prozent erhöht. Seit dem 1.9.2006 haben die Bundesländer gemäß Art. 105 Abs. 2a Satz 2 Grundgesetz die Befugnis erhalten, die Höhe des Steuersatzes selbst zu bestimmen. Berlin hat bereits davon Gebrauch gemacht – dort beträgt der Steuersatz 4,5 Prozent. Hamburg hat zum 1.1.2009 ebenfalls auf 4,5 Prozent erhöht.

Ungerechte Besteuerung
Der Verband Wohneigentum hat sich immer wieder dafür ausgesprochen, die selbstgenutzte Wohnimmobilie von der Grunderwerbsteuer zu befreien. Dies nicht in erster Linie, um für die vom Verband Wohneigentum vertretenen 370.000 Mitglieder und darüber hinaus für die rund 16 Millionen deutschen Haushalte im selbstgenutzten Wohneigentum einen Steuernachlass zu erreichen, sondern um den Grundstücksverkehr der selbstgenutzten Wohnimmobilie zu erhöhen und eine ungerechtfertigte Steuerabschöpfung zu vermeiden.

Vielfach wird von Politikern beklagt, dass in der heutigen modernen Arbeitswelt abhängig Beschäftigte nicht genügend mobil seien. Darüber hinaus wird häufig festgestellt, dass ältere Menschen, deren Kinder aus dem Haus sind, vielfach zu große Wohnimmobilien nutzen, die andererseits jungen größeren Familien nicht zur Verfügung stehen. Sowohl der Bedarf einer größeren Immobilie bei Familienzuwachs als auch der Erwerb einer zentrumsnahen Immobilie als Ersatz für das bisherige Wohneigentum im Außenbereich bei eingeschränkter Mobilität unterliegen seit 1983 uneingeschränkt der Grunderwerbsteuer. Gleiches gilt für den Erwerb einer altersgerechten Wohnung in einer Seniorenwohnanlage anstelle des bisherigen Wohneigentums.

Der Verband fordert
Hier setzt die Forderung des Verbands Wohneigentum an: Solange die selbstgenutzte Wohnimmobilie nicht grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit wird, was der Verband bereits seit 1982 fordert, muss mindestens bei Verkauf einer Immobilie und Kauf einer anderen Immobile als Alternative zum bisher selbstgenutzten Wohneigentum der Kaufpreis insoweit von der Grunderwerbsteuer befreit werden, als der Wert der neu erworbenen Immobilie, den Wert der verkauften Immobilie nicht übersteigt. Nur wenn der Wert der neu gekauften Immobilie den Wert der verkauften Immobilie übersteigt, dürfte Grunderwerbsteuer erhoben werden.

Beispiel 1:

Zieht z.B. ein abhängig Beschäftigter vom bisherigen Wohnort in einen entfernt gelegenen Wohnort, um dort seiner Beschäftigung nachzugehen, und muss deshalb seine selbstgenutzte Immobile verkaufen, ergibt sich bei einem angenommenen Immobilienpreis von 200.000 Euro am bisherigen Wohnort und einem Kaufpreis von 250.000 Euro am neuen Wohnort derzeit folgende Rechnung: 250.000 Euro x 3,5 Prozent = 8.750 Euro Grunderwerbsteuer. In Berlin und Hamburg sogar 11.250 Euro. Nach der hier favorisierten Übergangsregelung würden aber nur 1.750 Euro Grunderwerbsteuer für den „Mehrwert“ der neu erworbenen Immobilie anfallen.


Beispiel 2:

Verlässt z.B. ein älteres Ehepaar sein über Jahrzehnte selbstgenutztes Wohneigentum, um sich eine Wohnung mit betreutem Wohnen zu kaufen, könnte folgende Konstellation auftreten: Verkaufspreis der bisherigen Immobilie: 200.000 Euro, Kaufpreis der Immobilie mit betreutem Wohnen 185.000 Euro. Dabei ergibt sich derzeit folgende Grunderwerbsteuerschuld: 185.000 Euro x 3,5 Prozent = 6.475 Euro. In Berlin sogar 8.325 Euro. Nach der hier favorisierten Übergangsregelung würde keine Grunderwerbsteuer anfallen, da die neu erworbene Immobilie unterhalb des Erlöses der verkauften Immobilie liegt.

Mit einer solchen Übergangsregelung, die so lange Bestand haben müsste, bis es zu einer Abschaffung der Grunderwerbsteuer für selbstgenutztes Wohneigentum kommt, könnte den Bedürfnissen einer mobilen Arbeitswelt und den demographischen Veränderungen unserer Gesellschaft Rechnung getragen werden.

Es ist unerträglich, dass der Staat derzeit durch die Erhebung der Grunderwerbsteuer für selbstgenutztes Wohneigentum daraus profitiert, dass beispielsweise ein Arbeitsloser, der seinen Wohnort und damit notgedrungen seine Immobilie wechselt (am bisherigen Wohnort verkauft und am neuen Wohnort kauft), um wieder in ein Beschäftigungsverhältnis zu kommen. Gleiches trifft zu, wenn ein Beschäftigter einen Umzug inklusive Immobilienverkauf unternimmt, um den Bedürfnissen seines Arbeitgebers nachzukommen und dadurch eine Arbeitslosigkeit vermeidet. In beiden Fällen haben Beschäftigte durch ihr aktives Handeln die Gesellschaft bei der Zahlung von Sozialleistungen entlastet, werden aber durch die fällige Grunderwerbsteuer kräftig zur Kasse gebeten. Wohneigentum wird als politisches Ziel staatlicherseits gefördert, ebenso das altersgerechte Wohnen. Beides darf durch solche Steuerlasten nicht länger konterkariert werden.

Hans Rauch
Präsident