Was ist mein Haus wert?Die neue ImmoWertV

Seit dem 1. Juli 2010 ist die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Kraft getreten. Sie hat die bis dahin gültige Wertermittlungsverordnung (WertV) von 1988 abgelöst. Ziel der Reform war es, die Vergleichbarkeit der Ermittlungsergebnisse und damit die Transparenz auf dem deutschen Grundstücksmarkt zu erhöhen. Dafür hat man sich an international gängigen Kriterien orientiert, deren Auswirkungen überwiegend für Renditeobjekte von Bedeutung sind.

Die ImmoWertV gibt verschiedene Verfahren vor, mit deren Hilfe der Verkehrswert eines Grundstücks ermittelt werden kann. Der Verkehrswert, auch als Marktwert bezeichnet, wird in § 194 BauGB als solcher definiert, der dem Preis entspricht, „…der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (…) ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Der Verkehrswert

Vom Verkehrswert zu unterscheiden sind der Beleihungswert, der Versicherungswert und der Einheitswert. Der Verkehrswert erlangt Bedeutung vor allem in folgenden Situationen:

Wie schon die alte WertV kennt auch die ImmoWertV drei Wertermittlungsverfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Das Ertragswertverfahren kommt bei Immobilien zur Anwendung, bei denen die Renditeerwartung im Vordergrund steht, also Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und Mischformen von beiden. Selbstgenutzte Wohngrundstücke werden dagegen nach dem Vergleichswert- oder dem Sachwertverfahren bewertet. Die weitere Betrachtung beschränkt sich daher auf die beiden letztgenannten Verfahrensarten.

Vergleichswertverfahren

Diese Berechnungsart setzt, wie bereits der Name vermuten lässt, eine Vergleichbarkeit des zu bewertenden Grundstücks mit anderen Grundstücken voraus. Anwendung findet es also vorwiegend bei standardisierten Gebäudearten, also Ein- und Zweifamilien(Reihen)-Häusern sowie Eigentumswohnungen, aber auch z. B. Garagen. Als Bewertungsgrundlage werden die tatsächlich erzielten Kaufpreise geeigneter Vergleichsgrundstücke aus der näheren oder notfalls der weiteren Umgebung herangezogen. Die erforderlichen Informationen sind über den Gutachterausschuss der Gemeinde erhältlich, soweit dieser eine Kaufpreis-sammlung führt. Die Vergleichswerte werden zusätzlich durch Gebäudefaktoren, die – ähnlich einem Mietspiegel – Auf- und Abwertungen z. B. wegen des Baujahrs oder der Lage vorsehen, korrigiert. In Betracht kommt ferner eine Korrektur über den so genannten Ertragswertfaktor, der den bei Vergleichsobjekten gemittelt erzielbaren Ertrag abbildet. Beide Faktoren sind – soweit festgestellt – ebenfalls über den Gutachterausschuss zu beziehen.

Sachwertverfahren

Fehlt es an den genannten Daten, erfolgt die Bewertung nach dem Sachwertverfahren. Hierbei geht man von der Annahme aus, dass sich der Grundstückswert aus dem Bodenwert (= Wert des unbebauten Grundstücks, der sich z.B. aus dem Bodenrichtwert ergibt) und den Herstellungskosten des Gebäudes zusammensetzt. Dabei werden nicht die tatsächlich einmal angefallenen Herstellungskosten zugrunde gelegt, sondern diejenigen, die zum Bewertungs-stichtag aufzuwenden gewesen wären, um das zu bewertende Gebäude neu zu errichten. Dieser Wert ist um einen Prozentsatz zu reduzieren, welcher der Restnutzungsdauer des Gebäudes im Verhältnis zur Gesamtnutzungsdauer (z. B. 80 Jahre gemäß Anlage 4 zu Wertermittlungsrichtlinien 2006 – WertR 2006) entspricht. Ist das Gebäude beispielweise 40 Jahre alt, würde die Hälfte der aktuellen Herstellungskosten als Gebäudewert verbleiben. Zum Gebäude rechnet man den in einem vereinfachten Verfahren ermittelten Wert der Außenanlagen hinzu. Sodann wird der Bodenwert, der sich nicht durch Abnutzung, aber durch Veränderungen im Bereich der Marktpreise entwickeln kann, addiert. Das Ergebnis entspricht dem Sachwert des Grundstücks.

Um daraus den Verkehrswert abzuleiten, sieht die neue ImmoWertV ein zweistufiges System vor, welches einerseits allgemeine Wertverhältnisse auf dem (örtlichen) Grundstücksmarkt, anderseits besondere Merkmale des zu bewertenden Grundstücks einbezieht. Zum ersten Kriterium kann erneut der Gutachterausschuss Informationen erteilen. Der zweite lässt eine Berücksichtigung sämtlicher wertbildender Faktoren zu, die im Rahmen der Gebäudewertermittlung noch keine Rolle gespielt haben, etwa ausgefallene Architektur, mietvertragliche oder nachbarrechtliche Besonderheiten, besonders guter oder schlechter Erhaltungszustand.

Fazit

Mit Ausnahme der genannten Marktanpassungskriterien ändert sich bei der Bewertung von selbstgenutzten Eigenheimen durch die Neuregelung wenig.

Dr. Michael Sattler
Rechtsanwalt und Fachanwalt für
Miet- und Wohnungseigentumsrecht
sowie für Verwaltungsrecht, Bochum