Erbbaurecht heute: NachtragFrühzeitige Beratung ist wichtig

Das Erbbaurecht und seine Praxis sind Themen, die bei unseren Verbandsmitgliedern auf großes Interesse stoßen. Hierzu veröffentlichte der Jurist Detlef Erm in der Vergangehneit seine Erfahrungen aus der Rechtsberatung des Verbands Wohneigentum Nordrhein-Westfalen. Die Resonanz auf die Artikel war groß, aber es gab auch Klärungsbedarf.

Vor einiger Zeit berichteten wir von einem Fall, bei dem während der Vertragslaufzeit das auf Erbbaugrund stehende Haus verkauft werden sollte (zum Artikel ). Der Erbbaurechtsgeber machte aber seine Zustimmung zum Verkauf von einem neuen Vertrag mit neuen Zinsen abhängig. Die Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts regelt § 5 Abs. 1 ErbbauRG; die vertragliche Vereinbarung darf kein grundsätzliches Veräußerungsverbot enthalten. Die „Verweigerung der Zustimmung darf nicht als Mittel zur Anhebung des Erbbauzinses benutzt werden“ (OLG Hamm DNotI-Report 2006, 41 f u.a.). Der Schutzzweck des § 9a Abs. 1 ErbbauRG ist insoweit nicht nur auf die Dauer des jeweiligen Erbbauberechtigten beschränkt. Wird dennoch die Zustimmung verweigert, ist zu prüfen, ob die Voraussetzungen des § 7 ErbbauRG vorliegen und der Anspruch durchgesetzt werden kann.

Auch bei der Bewertung des Grundstücks sind Richtlinien zu beachten, deren Darstellung hier den Rahmen sprengen würde. Unter 4.3 bis 4.3.3.2.2 der Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (WertR 2006) finden sich weiterführende Grundsätze der Berechnung von Erbbaurechten und Erbbaugrundstücken. Ob und wie im Einzelfall eine Bodenwertsteigerung zu beachten ist, muss gesondert geprüft werden. In der Literatur wird dieser Gesichtspunkt gegensätzlich diskutiert.

Beratung ist wichtig

Artikel zum Erbbaurecht können nie umfassend sein aber sie können sensibilisieren. Denn es ist ein Trugschluss davon auszugehen, dass sich Erbbaurechtsnehmer und Erbbaurechtsgeber immer gleichberechtigt und fair als Vertragspartner gegenüberstehen. Dafür sind die Einzelinteressen zu unterschiedlich. Haben Mitglieder unseres Verbandes juristischen Fragen zu Erbbaurechtsverträgen, erhalten sie in allen Landesverbänden des Verbands Wohneigentum eine Rechtsberatung. So lassen sich Fehler frühzeitig vermeiden.

D. E.