Das Eigenheim als Umweltzerstörer?Alte, falsche Vorwürfe als Munition gegen Eigenheimzulage

21. Januar 2004


Peter Rohland, vhw
Peter Rohland, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Volksheimstättenwerks e.V. - Bundesverband für Wohneigentum, Wohnungsbau und Stadtentwicklung e.V. (vhw)  

Nach Jahreswechsel stellte Mieterbund-Präsidentin Anke Fuchs acht Eckpunkte für die Wohnungs- und Mietenpolitik 2004 auf. Sie fordert im Zuge der neuen Steuerreform unter anderem, die Eigenheimzulage endgültig zu streichen. Nicht dass der Mieterbund gegen Förderung des Wohnungsbaus wäre. Aber er hat nur seine Klientel im Blick, die durch Subventionierung des Mietwohnungsbaus und durch Erhöhung des Wohngeldes, d.h. durch indirekte Subventionierung der Vermieter, zufriedengestellt werden soll. Dabei wird allerdings übersehen, dass 43 Prozent der Mieter konkret Wohneigentum anstreben.

Gegen die Eigenheimzulage werden altbekannte Argumente ins Feld geführt, die hinlänglich widerlegt sind. Aber nach wie vor werden Schlagworte wie Stadtflucht – Zersiedelung – Flächenverbrauch mit dem freistehenden Eigenheim im Grünen verbunden. Dem gleichen Mechanismus unterliegen die Vorwürfe des Mitnahmeeffekts, der Subvention mit der Gießkanne, der Leerstandsförderung.

Die Zeitschrift des DSB "Familienheim und Garten" hat in Peter Rohland, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Volksheimstättenwerks e.V. – Bundesverband für Wohneigentum, Wohnungsbau und Stadtentwicklung e.V. (vhw), einen Experten gefunden, der über zählebige Fehlvorstellungen kompetent aufklären kann.



Peter Rohland: Man macht es sicherlich zu einfach, den „verbalen Kraftakt“ des Deutschen Mieterbundes unter dem Stichwort „schlechter Verlierer“ abzulegen. Es dürfte bei dem sich abzeichnenden Wettbewerb der Parteien um eine Steuervereinfachung und ggf. -entlastung die Eigenheimzulage bei der Diskussion um ihre Gegenfinanzierung bald wieder auf der Tagesordnung stehen. Erste Hinweise haben wir bereits bei der Vorstellung der Steuervorschläge der CSU durch Ministerpräsident Stoiber erhalten.



Peter Rohland: Eine vom vhw jüngst beim Heidelberger Sinus-Institut in Auftrag gegebene Untersuchung hat die starke Abhängigkeit unterer und mittlerer Einkommensgruppen von der Eigenheimzulage bei der Realisierung ihres Eigentumswunsches eindeutig untermauert. Insofern wird durch die Reduzierung der Einkommensgrenzen in der Neuregelung der Eigenheimzulage sichergestellt, dass diesen Einkommensgruppen nach wie vor über die Eigenheimzulage der Weg in die eigenen vier Wände möglich bleibt. Andererseits ist durch die Reduzierung der Einkommensgrenzen dem Einwand von Mitnahmeeffekten weitestgehend der Boden entzogen worden.

Die in der Neuregelung der Eigenheimzulage vorgenommene Angleichung der Grundförderung für den Neubau und den Bestandserwerb führt zu ökologisch und raumordnerisch sinnvollen Effekten. Diese „Neujustierung“ der Förderung hat eine Verlagerung des Förderschwerpunktes auf den vorhandenen Siedlungs- und Wohnungsbestand zur Folge. Allerdings ist entgegen der weit verbreiteten Auffassung das selbstgenutzte Wohneigentum bundesweit bereits bisher stärker in Bestands- als in Neubauimmobilien gebildet worden. Die Studie des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung „Wirkungsanalyse Eigenheimzulage“ zeigt, dass die Hälfte aller Fördermittelanträge zur Eigenheimzulage für Bestandserwerbe, 44 % für Neubauten und 6 % für Ausbau und Erweiterung gestellt worden ist. Hierbei konzentrieren sich die Bestandserwerbe nicht nur auf Kernstädte, sondern auch auf ländliche.



Peter Rohland: Die Behauptung, der Wohneigentumsbildung und insbesondere der Eigenheimzulage sei die zentrale Verantwortung für die in der 1990er Jahren zeitweise erheblich angestiegene Suburbanisierung und deren Folgen anzulasten, ist schlichtweg falsch. Auf der Grundlage einer vom vhw vorgenommenen zeitnahen Analyse vorliegender Daten und Primäruntersuchungen lässt sich folgendes eindeutig belegen:

Der einzige Haushaltstyp, bei dem der Übergang von der städtischen Mietwohnung ins suburbane Wohneigentum dominant ist, sind Familien mit Kindern und einem 30- bis 45 jährigen Haushaltsvorstand. Allerdings bildet dieser Haushaltstyp nur eine Minderheit von 15 % bis 40 % der abwandernden Haushalte. Zudem wird dieser Haushaltstyp bis 2015 – nach einer steigenden Gesamtzahl aller Haushalte – deutlich abnehmen, und zwar stärker als jeder andere Haushaltstyp.

Unter den wohnungsbezogenen Gründen für die Abwanderung ins Umland stehen mehr Wohnkomfort, Wohnumfeldfragen und der Wunsch nach dem „Wohnen im Grünen“ im Vordergrund. Der Eigentumserwerb entscheidet nur für 5 % bis 10 % der Fortziehenden über ihre Abwanderung. Vielmehr sind es, insbesondere in Kernstädten mit vergleichsweise angespannter Marktsituation, vor allem das Fehlen preisgünstiger Mietwohnungen oder kindgerechter Wohnumfeldbedingungen, welche zur Abwanderung führen. Bis zu 75 % der Fortziehenden könnten mit einem entsprechenden Wohnungsangebot und besseren Umfeldbedingungen zum Verbleib bewegt werden.

Die Wanderungsverluste der westdeutschen Kernstädte an das Umland haben ihren Höhepunkt überschritten und sind seit 1999 rückläufig. Im Jahr 2000 gingen die Verluste im Vorjahresvergleich um etwa 15 % stärker zurück als seit fast 20 Jahren. Die ersten Ergebnisse für 2001 zeigen eine weitere Beschleunigung dieses Rückgangs; in Einzelfällen wurden sogar wieder positive Bilanzen registriert. Dieser Trend dürfte sich schon aufgrund der demographischen Entwicklung mittelfristig bestätigen.

Tatsächlich zieht es die Wohneigentumserwerber seit Einführung der Eigenheimzulage wieder verstärkt in die Städte. Zwischen 1998 und 2000 ist über die Hälfte aller Bauherren und Käufer in den großen Verdichtungsräumen „fündig“ geworden, vor allem in den Kernstädten. Hier realisierten nunmehr 38 % aller Erwerber von selbstgenutzten Immobilien ihren Wunsch, nachdem es in der Vorperiode 1994 bis 1997 erst 30 % waren. Das flache Land hat genau spiegelbildlich (nämlich von 38 % auf 30 %) deutlich an Anteilen verloren. Jeweils jeder sechste realisierte daneben – wie bereits 1994/1997 – Wohneigentum im Umland der großen Ballungsräume sowie in den Regionen mit Verdichtungsansätzen.



Peter Rohland: Seit 1997 befasst sich das vhw mit der Aufgabe, die Transparenz auf dem Wohnungsmarkt für die Marktteilnehmer zu verbessern. Das vhw verfolgt mit dieser Arbeit das Ziel, die Souveränität der Wohnkonsumenten zu stärken. Denn festzustellen ist eine Diskrepanz zwischen dem sich abzeichnenden Bedeutungszuwachs und der zunehmenden Ausdifferenzierung der Nachfrage im Zuge demographischer, aber auch lebensstilbezogener Entwicklungen einerseits und dem nur rudimentären Kenntnisstand über den künftigen Wohnkonsum andererseits.

Vor diesem Hintergrund hat das vhw einen entsprechenden Schwerpunkt seiner Verbandsarbeit gesetzt. Im Zentrum steht dabei der Ansatz, die Methoden und Ergebnisse der Lebensstil- und der Milieuforschung für die Verbreiterung und Vertiefung der Erkenntnisse über die Wohnungsnachfrage nutzbar zu machen, wie dies in anderen Branchen bereits der Fall ist. Handlungsleitend ist dabei die Einsicht, dass auch Wohnkonsumenten mehr denn je in der Lage sind, ihre Wünsche und Vorstellungen zur Geltung zu bringen und ihre Entscheidungen – ob als Mieter oder Käufer – einfließen zur lassen. Man muss verstehen, wie die Bürger heute und in Zukunft leben und leben wollen, wie ihre Spielräume, Grenzen und Möglichkeiten sind und sein werden, was ihnen wichtig ist, was sie antreibt und was Wohnen aus ihrer Sicht bedeutet und künftig bedeuten wird. Zu diesem Zweck wurde der Kontakt zum Heidelberger Sinus-Institut aufgenommen. Im Rahmen dieser Kooperation sollen Möglichkeiten und Grenzen der Transformation der Lebensstil- und Milieuforschung auf den Wohnungsmarkt geprüft werden.

Ziel dieses Projektes ist es, groß- und kleinräumige Wohnungsmarktzusammenhänge unter systematischer Einbeziehung der Nachfrageseite zu analysieren und damit den Akteuren aus Wohnungspolitik und Wohnungswirtschaft sowie den Wohnkonsumenten eine deutlich bessere Grundlage für ein erfolgreiches Zusammenwirken im Wohnungsbereich zu geben. Die Steigerung der Markt-, Güter- und Bedarfstransparenz soll die Souveränität der Wohnkonsumenten verbessern, den politischen Akteuren auf allen Ebenen eine zielgenauere und stärkere bedürfnisorientierte Planung durch ein entsprechend angepasstes Instrumentarium ermöglichen sowie der Wohnungswirtschaft entscheidende Anhaltpunkte für eine bedürfnisgerechte Angebotsgestaltung liefern. Dass dieser nachfrageorientierte Ansatz im Ergebnis ein Ansatz „pro Wohneigentum“ sein dürfte, liegt angesichts der Wohnwünsche der Bürger auf der Hand.