Plötzlich Vermieter: Daran sollten Sie denken

Plötzlich Vermieter: Daran sollten Sie denken
Bis es zur Schlüsselübergabe an die richtigen Mieter kommt, sollten neue Vermieter wichtige Aspekte beachten.   © Verband Wohneigentum Heinsheim am Neckar

Sie beabsichtigen den Kauf einer Immobilie und wollen Vermieter werden?

Um dadurch einen Gewinn zu erzielen, müssen viele Aspekte berücksichtigt werden.

Wir sagen Ihnen, worauf sie von der Wahl der Immobilie bis zum richtigen Mieter achten müssen.

Im Schnitt erzielen Privatvermieter eine Bruttomietrendite von 3 Prozent. Nach Abzug aller Kosten und Steuern etwa zwei Prozent. Dennoch: Laut Institut der deutschen Wirtschaft in Köln machten im Jahr 2015 etwa 52,6 Prozent aller Kleinvermieter Verluste oder gerade mal 5.000 Euro Gewinn pro Jahr.

Die richtige Immobilie

Wenn Sie als Investor auf die richtige Immobilie setzen wollen, sollten Sie diese Dinge beachten:

Prüfen Sie je nach gewünschtem Standort Ihrer Investition, welche Wohnungen in dieser Gegend besonders nachgefragt sind. Sind es eher die 1-2 Zimmer-Wohnungen für Singles oder Studenten oder Wohnungen für Familien, die 3-4 Zimmer benötigen?

Eine fertig renovierte Wohnung zu kaufen, kann teuer werden. Aber auch Renovieren kann ins Geld gehen. Rechnen Sie daher genau. Lohnt sich ein günstiger Kauf, der anschließend noch auf Vordermann gebracht werden muss? Oder kaufen sie lieber teurer und haben eine Weile Ruhe vor Renovierungsarbeiten?

Wer bei der Vermietung alles in der Hand haben möchte, sollte sich ein Objekt in der Nähe aussuchen. Hier ist man schnell vor Ort und kann bei Problemen alles selbst regeln. Ansonsten kalkulieren Sie die Kosten.

Wenn Sie mit eigener Recherche noch nicht all Ihre Fragen beantworten konnten, fragen Sie die Experten. Denken Sie daran: Nicht unbedingt den Makler fragen, bei dem Sie gerade eine Immobilie kaufen wollen.

Kosten und Rücklagen

Eine Wohnung zu vermieten, ist kein Selbstläufer. Mal gehen Dinge kaputt, für die Sie als Mieter geradestehen müssen, mal kündigt ein Mieter und sie müssen schnell einen neuen finden. Und manchmal stehen größere Renovierungen an.

Für den Leerstand rechnen Sie etwa 10 Prozent der Kaltmiete an. Legen sie also monatlich 10 Prozent dieser Einnahmen auf ein Rücklagenkonto. Gibt es dann wieder Leerstand oder Kosten für einen Makler, haben Sie das notwendige Kleingeld parat. Für Reparaturen und Instandhaltung schwanken sinnvolle Summen je nach Zustand und Alter der Immobilie von 50 Cent bis 2 Euro pro Quadratmeter der Wohnung und Monat.

Die richtige Mieterauswahl

Mietnomaden sind das Schreckgespenst aller Vermieter. Sie ziehen ein, zahlen kein Geld, sind schwer aus der Wohnung zu klagen und hinterlassen oft beträchtlichen Schaden. Auch wenn man Menschen nicht in den Kopf gucken kann, sollten Sie neben harten Fakten auch eigene Menschenkenntnis walten lassen.

Helfen kann die Mieterselbstauskunft: Musterformulare gibt es im Internet. Zwar sind Mieter nicht zur Auskunft verpflichtet, werden sie aber in Konkurrenz mit anderen Mietern meist geben. Allerdings: Gehen Sie nicht zu weit. Nicht alle Fragen sind zugelassen; und diese müssen auch nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden.

Diese Fragen dürfen Sie stellen

Sie dürfen in Erfahrung bringen, ob gegen den Interessenten wegen früherer Mietrückstände Insolvenzverfahren oder Räumungstitel anhängig sind. Auch Fragen nach Beruf und aktuellem Arbeitgeber sind legitim. Nicht aber die Frage nach der Beschäftigungsdauer. Bei der Frage nach dem Einkommen darf nur nach Nettoeinkommen gefragt werden. Eine Bonitätsauskunft können Sie erst dann verlangen, wenn es zum Vertragsabschluss kommt. Fragen nach den Einkommensverhältnissen sind tabu, wenn die Miete von einer öffentlichen Stelle übernommen wird (etwa der Bundesagentur für Arbeit).

Beim Thema Haustiere haben Sie nur dann ein Recht auf wahrheitsgemäße Antwort, wenn es sich um größere Tiere (wie Hunde oder Katzen) handelt. Also Tiere, die Nachbarn stören könnten. Kleintiere (wie Kaninchen, Hamster oder gar Fische) muss der künftige Mieter nicht angeben.

Absolutes Tabu sind Fragen nach Religion, Partei- oder Gewerkschaftsmitgliedschaft, Staatsangehörigkeit, sexueller Orientierung, Krankheiten oder Hobbys!

Mietvertrag aufsetzen

Haben Sie einen Mieter gefunden, muss der Mietvertrag aufgesetzt werden. Schreiben Sie diesen nicht selbst und achten Sie auch darauf, sich möglichst aktuelle Musterverträge zu besorgen. Aktualität ist wichtig, damit sich darin keine ungültigen Klauseln verbergen. Häufige Streitfälle sind beispielsweise die Frage nach Renovierungsarbeiten und danach, wer wofür zuständig ist. Ist ihr Mietvertrag veraltet, verlieren Sie im Streitfall gegen den Mieter.

Achten Sie darauf, dass der künftige Mieter mit vollständigem Namen aufgeführt ist und auch persönlich unterschrieben hat.

Wohnungsübergabe

Ist alles unter Dach und Fach, geht es an die Schlüsselübergabe. Hier dürfen Sie als Vermieter keinen Schlüssel zurückbehalten und auch die Wohnung nicht mehr ohne Zustimmung des Mieters betreten. Wer auf Nummer sicher gehen will, macht vor der finalen Übergabe noch eine gemeinsame Begehung der Wohnung. Hier sollten alle Details in einem Übergabeprotokoll festgehalten werden. So kann zusätzlicher Ärger vermieden werden, wenn etwa Schäden aufgetreten sind.

In ihrem zukünftigen Leben als Vermieter warten zahlreiche Aufgaben auf Sie: Hierzu gehören beispielsweise Nebenkosten-Abrechnungen, Einkommenssteuer-Erklärung aus Vermietung oder Modernisierungen. Wir helfen Ihnen mit unseren vielen Tipps und Infos für Wohneigentümer gerne weiter.

Quelle: Verband Wohneigentum Nordrhein - Westfahlen e.V.