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Stand 20.06.2022

Checkliste Grundsteuererklärung 2022

Wir beantworten die häufigsten Fragen
Wohneigentümer und Erbbauberechtigte müssen in diesem Jahr eine neue "Steuererklärung" abgeben. Denn für die Berechnung der Grundsteuer müssen künftig aktuelle Grundstückswerte ermittelt werden. Wir klären die wichtigsten Fragen zu dieser Grundsteuererklärung und haben für Sie eine Checkliste vorbereitet.
In diesem Jahr müssen Wohneigentümer in Sachen Grundsteuer zum ersten Mal selbst tätig werden und die sogenannte Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgeben. Denn für die Reform der Grundsteuer werden alle Immobilien und Grundstücke in Deutschland zum ersten Mal seit 1964 wieder neu bewertet. Angewendet wird der aktualisierte Wert aber erst im Jahr 2025.

Für Hausbesitzerinnen und -besitzer auch interessant: Wir sind die deutschlandweit größte gemeinnützige Verbraucherschutz-Organisation für selbstnutzende Wohneigentümerinnen und -eigentümer und setzen uns für Ihre Interessen ein.
Als Mitglied bei uns bleiben Sie immer auf dem Laufenden und erhalten viele nützliche Tipps rund ums Eigenheim. Sie erhalten außerdem (teilweise zu geringen Unkostenbeiträgen) Rechts-, Garten- und Bauberatung und werden zudem durch uns mit einem umfassenden Versicherungspaket vor vielen Risiken als Eigenheim-Besitzer geschützt.

Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts mit ELSTER
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (kurz Feststellungsklärung oder Grundsteuererklärung) kann ab 1. Juli 2022 über das Online-Finanzamt ELSTER abgegeben werden. Wie das geht, erklärt die Finanzverwaltung des Landes Brandenburg in einem Video:
Erklärvideo der Finanzverwaltung

Wann muss ich tätig werden?
Die Erklärung zur Feststellung des Grundstückswerts können Sie erst ab dem 01.07.2022 abgeben. Dann haben Sie vier Monate Zeit. Spätestens am 31.10.2022 müssen Sie alle Angaben beim Finanzamt eingereicht haben.
Es ist aber durchaus sinnvoll, bereits jetzt einige Vorkehrungen zu treffen. Allen voran: Registrieren Sie sich bei www.elster.de, wenn Sie noch keinen Zugang besitzen. Außerdem kann es hilfreich sein, Kauf- oder Bauunterlagen sowie den diesjährigen Grundsteuerbescheid bereitzulegen.
Übrigens: Die Feststellungserklärung müssen Sie künftig in Abständen von sieben Jahren angeben. Ergeben sich in der Zwischenzeit Änderungen an Ihrem Grundstück oder Ihrer Immobilie, die den Grundsteuerwert wesentlich beeinflussen, haben Sie die Pflicht, diese Änderungen dem Finanzamt mitzuteilen.

Wie und wo muss ich die Erklärung einreichen?
Die "Grundsteuererklärung" - der korrekte Name lautet "Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts" - können Sie ausschließlich online auf www.elster.de abgeben. Dort müssen Sie sich zunächst anmelden.
Wie die Registrierung bei ELSTER gelingt und wie Sie die Erklärung bei ELSTER abgeben können, erklärt Ihnen die Finanzverwaltung in diesen Videos:
Erklärvideos der Finanzverwaltung

Wenn Sie bereits einen Elster-Zugang nutzen - beispielsweise für Ihre Einkommensteuererklärung - können Sie diesen selbstverständlich auch für die Abgabe der "Grundsteuererklärung" nutzen. Bei mehreren Eigentümerinnen oder Eigentümer reicht es übrigens, wenn nur eine Person über ihren Zugang die Erklärung für alle Eigentümerinnen und Eigentümer abgibt.

Was kann ich tun, wenn ich meine Erklärung nicht online abgeben kann?
Sie können Ihre Grundsteuererklärung auch über den Elster-Zugang von nahen Angehörigen abgeben.
Sollten Sie weder Computer noch Internetzugang besitzen, können Sie bei Ihrem Finanzamt einen Antrag auf Vermeidung unbilliger Härten stellen. Wird dieser bewilligt, können Sie die Erklärung in Papierform einreichen.

Meist keine eigene Recherche notwendig!
Das Finanzamt teilt Ihnen in einem individuellen Schreiben ab Mai die wichtigsten Daten (i.d.R. das Aktenzeichen, die Grundbuchinformationen, die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert) für Ihre Grundsteuererklärung mit. Diese können Sie nach einer Überprüfung übernehmen. In den meisten Fällen müssen Sie also keine Daten oder Unterlagen besorgen. Lediglich die Angaben zur Wohnfläche, zum Baujahr und zur Grundstücksart müssen Sie selbstständig beisteuern.

Informationen der Finanzverwaltung Brandenburg
Hier erhalten Sie umfangreiche Informationen zum Thema Grundsteuer:
Grundsteuer im Land Brandenburg

Welche Informationen muss ich in der Feststellungserklärung angeben?
In den meisten Fällen müssen Sie folgende Daten in Ihrer Feststellungserklärung angeben:

Das Aktenzeichen finden Sie auf ihrem jährlichen Grundsteuerbescheid. Es wird Ihnen aber auch im individuellen Informationsschreiben, das alle Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer ab Mai erhalten sollen, auch noch einmal mitgeteilt.
Die Grundbuchinformationen entnehmen Sie entweder ebenfalls diesem Informationsschreiben, Ihrem Kaufvertrag, einem Grundbuchauszug oder den Informationen auf informationsportal-grundstuecksdaten.brandenburg.de.
Ihre Grundstücksfläche finden Sie in Ihren Kaufunterlagen oder ebenfalls auf dem
Informationsportal Grundstücksdaten für Brandenburg

Welche Fehler sollte ich bei der Feststellungserklärung vermeiden?

Kernsanierung: In der Feststellungserklärung wird gefragt, ob und wenn ja in welchem Jahr eine Kernsanierung an Ihrem Haus durchgeführt wurde. Weil eine Kernsanierung die wirtschaftliche Restnutzungsdauer - quasi die Haltbarkeit - und damit auch den Wert eines Hauses erhöht, wird bei kernsanierten Häusern in der Regel auch mehr Grundsteuer fällig.
Deshalb sollten Sie zunächst genau prüfen, ob Sie für eventuell durchgeführte Sanierungsmaßnahmen an Ihrem Haus wirklich eine Kernsanierung angeben müssen. Denn anders als im alltäglichen Sprachgebrauch liegt für den Gesetzgeber eine Kernsanierung nur dann vor, wenn eine sehr tiefgreifende Sanierung durchgeführt wurde. Selbst wenn umfassende Sanierungsarbeiten durchgeführt wurden, müssen Sie nicht automatisch eine Kernsanierung angeben.

Fehlt nur eine der im Folgenden genannten Maßnahmen, müssen Sie in der Regel keine Kernsanierung angeben:

Wenn allerdings baurechtliche Vorgaben (z. B. Denkmalschutz) die Sanierungen einschränken, müssen nicht unbedingt alle Maßnahmen durchgeführt worden sein, um eine Kernsanierung angeben zu müssen.

Die Maßnahmen sollten zudem in einem gewissen zeitlichen Zusammenhang stehen. Denn das Hauptkriterium ist, dass durch eine Kernsanierung ein Gebäude in einen Zustand versetzt wird, der nahezu dem eines neuen Gebäudes entspricht.

Sollte hier Unsicherheit bestehen, lassen Sie sich am besten durch einen Experten beraten.

Wohnfläche: Ganz generell können Sie die Wohnfläche in der Regel Ihren Bauunterlagen entnehmen. Aber auch hier gilt: Je größer die Wohnfläche, desto höher ist der Grundsteuerwert.
Insofern sollten Sie prüfen, ob die Ihnen vorliegenden Informationen zur Wohnfläche (z. B. aus den Bauunterlagen) ggf. zu hoch sind.
Grundsätzlich ist nicht vorgeschrieben, wie die anzugebene Wohnfläche ermittelt werden muss. Sie können beispielsweise Berechnungen nach der seit 2004 geltenden Wohnflächenverordnung als Grundlage für Ihre Angabe nehmen oder nach dem vor 2003 geltenden Standort, der sogenannten Zweiten Berechnungsverordnung.

Ganz wichtig: Bei der Wohnfläche müssen Sie die Flächen von Zubehörräumen wie z. B. Keller oder Heizungs- und Hauswirtschaftsräumen nicht angeben. Auch wenn in der Steuererklärung für Ein- und Zweifamilienhäuser gefordert wird, Wohn- und Nutzfläche zusammen anzugeben, müssen Sie diese Räume nicht berücksichtigen. Denn unter Nutzfläche versteht der Gesetzgeber nicht die oben genannten Zubehörräume, sondern Verkaufsräume, Werkstätten oder Ähnliches.

Anhand der folgenden Liste können Sie überprüfen, ob die Ihnen vorliegenden Informationen zur Wohnfläche zu hoch sind:

Was gehört nicht zur Wohnfläche?
Keller- und Heizungsräume, Waschküche, Garagen, Spitzböden und nicht ausgebaute Dachböden, Treppen mit mehr als drei Stufen, Flächen unter Dachschrägen mit einer Höhe von weniger als einem Meter

Was gehört zur Wohnfläche?
Balkone, Terrassen und Loggien in der Regel zu einem Viertel, ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zur Hälfte, Flächen unter Dachschrägen mit einer Höhe von weniger als zwei Metern zur Hälfte

Bodenrichtwert: Achten Sie darauf, den aktuellen Wert aus 2022 anzugeben. Sie bekommen die Informationen auf dem Informationsportal Grundstücksdaten für Brandenburg oder bei Ihrem zuständigen örtlichen Gutachterausschuss.
Gemäß Hinweis auf der Webseite www.bodenrichtwerte-boris.de dürfen die dort genannten Werte nicht für die Grundsteuererklärung verwendet werden.
Übrigens: Es kann sein, dass für Teile Ihres Grundstücks unterschiedliche Bodenrichtwerte gelten, wenn dieses beispielsweise in verschiedenen Bodenrichtwertzonen liegen.

Wird's für Wohneigentümer jetzt teurer?
Diese Frage lässt sich leider nicht pauschal beantworten.
Klar ist aber: Ihr Grundstückswert wird mit der neuen Hauptfeststellung in den allermeisten Fällen steigen. Schließlich wurden die bisherigen Werte auf der Grundlage der Einheitswerte aus dem Jahr 1935 berechnet. Ein steigender Grundsteuerwert zieht aber nicht automatisch eine sprunghaft steigende Grundsteuer mit sich. Zum einen werden die Wertsteigerungen im Vergleich zu den alten Werten aus 1935 durch einen niedrigen Steuermessbetrag in der neuen Berechnung ausgeglichen.

Weitere Fragen

Wie hoch wird meine neue Grundsteuer sein?
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten.
Wie hoch ihr Grundstückswert nach der neuen Berechnungsmethode sein wird und wie viel Grundsteuer Sie ab 2025 theoretisch bezahlen müssten, lässt sich annähernd auf der folgenden Seite berechnen: https://grundsteuer.de/rechner/

Einige Faktoren - z. B. den wertsteigernden Effekt einer Kernsanierung - berücksichtigt dieser Rechner jedoch nicht. Dennoch lässt sich auf diesem Weg grob ermitteln, wie Ihre Steuerbelastung ab 2025 aussehen könnte.
Zu beachten ist aber: Über die Höhe Ihrer Steuerzahlung entscheidet am Ende Ihre Stadt. Der Rat Ihrer Gemeinde legt nämlich die Höhe des Grundsteuerhebesatzes fest. Wenn Sie im Grundsteuerrechner den aktuell gültigen Hebesatz Ihrer Kommune angeben, simuliert der Rechner also Ihre Grundsteuerbelastung ohne die notwendige Anpassung der Hebesätze in Ihrer Kommune.
Die Städte haben versprochen, dass die Grundsteuerreform aufkommensneutral sein wird. Das heißt konkret: Die Einnahmen aus der Grundsteuer sollen nach der Anwendung der neuen Grundsteuerwerte im Jahr 2025 genauso hoch sein wie im Jahr zuvor. Das heißt nicht, dass für jeden Einzelnen die Grundsteuer gleich bleibt. Dass es bei einer Neubewertung nach 90 Jahren Gewinner und Verlierer gibt, war leider nicht zu verhindern.
Es ist jedoch davon auszugehen, dass in den meisten Kommunen die Hebesätze gesenkt werden müssen, damit die Grundsteuerreform keine Steuererhöhung durch die Hintertür wird.
Entsprechend wichtig wird es sein, Druck auf die Lokalpolitik aufzubauen. Sie müssen an das Versprechen erinnert werden, die Hebesätze für das Jahr 2025 anzupassen. Vor diesem Hintergrund sind auch eventuelle aktuelle Hebesatzerhöhungen neu zu bewerten: Die Aufkommensneutralität ist ein hohles Versprechen, wenn in den Jahren bis 2024 die Grundsteuerhebesätze kräftig erhöht wurden.

Wie wird die "neue Grundsteuer" berechnet?
Die neue Grundsteuer wird wie auch bisher in drei Schritten berechnet. Sie ist das Produkt aus dem Wert Ihrer Immobilie (Grundsteuerwert), der sogenannten Steuermesszahl, sowie einem kommunalen Steuersatz, dem sogenannten Hebesatz.
Im Rahmen der Grundsteuerreform wurde nun eine neue Vorgabe für die Berechnung Ihres Grundsteuerwerts eingeführt. Der Gesetzgeber möchte, dass dieser Wert möglichst genau den tatsächlichen aktuellen Wert Ihrer Immobilie abbildet. Weil die bisherigen Grundsteuerwerte - der sogenannte Einheitswert - in Brandenburg auf der Grundlage von 1935 basieren, werden die zur Berechnung der Grundsteuer herangezogenen Immobilienwerte deutlich steigen. Um das auszugleichen, wurde die Steuermesszahl gesenkt.
Am Ende entscheidet aber Ihre Kommune darüber, wie viel Grundsteuer sie zahlen müssen. Denn sie bestimmt eigenständig und praktisch ohne Einschränkungen die Höhe des örtlichen Grundsteuerhebesatzes. Er ist am Ende der ausschlaggebende Multiplikator, über den wirklich bestimmt wird, wie hoch Wohnen in Ihrer Stadt besteuert wird.

Wer muss die Erklärung im Falle von Erbbaurecht abgeben?
Bei Erbbaugrundstücken sind Erbbauberechtigte, also die "Pächter", verpflichtet, die Erklärung unter Mithilfe des Grundstückseigentümers abzugeben. Bei der Feststellung des Grundsteuerwerts wird das Erbbaurecht nicht berücksichtigt.

Ich brauche Unterstützung bei der Erklärung. Wer hilft weiter?
Es ist streng geregelt, wer bei Steuererklärungen helfen darf. Grundsätzlich ist dies Steuerberatern oder Fachanwälten für Steuerrecht vorbehalten - Ausnahmen bilden hier Angehörige, die Ihnen unentgeltlich bei der Erstellung der Erklärung helfen.
Lohnsteuerhilfevereine dürfen bei der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts nicht helfen.

Warum muss ich eine neue Steuererklärung abgeben?
Weil die bisherige Erhebungspraxis auf der Grundlage der veralteten und verzerrten Einheitswerte aus 1935 (neue Bundesländer) bzw. 1964 (alte Bundesländer) verfassungswidrig ist. So hat das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018 geurteilt. Die Begründung der obersten Richter: Es verstößt gegen das Gebot der Gleichbehandlung, wenn für gleichartige Grundstücke unterschiedliche Grundsteuerwerte zugrunde gelegt werden. Die Wertverzerrungen aufgrund der Anwendung veralteter Einheitswerte waren für das Bundesverfassungsgericht nicht mehr hinnehmbar.
Bis 2019 musste deshalb eine neue Regelung für die Berechnung und regelmäßige Aktualisierung der Grundstückswerte getroffen werden. In seinem Urteil hat das Bundesverfassungsgericht zeitgleich eingeräumt, dass die Grundsteuer "ausnahmsweise" bis 2024 auf der alten, verfassungswidrigen Grundlage weiterhin erhoben werden darf. Diese Regelungen haben die Richter in Ihrem Urteilsspruch selbst als "ungewöhnlich" bezeichnet.

Meine Kommune hat den Hebesatz erhöht. Ist das überhaupt zulässig?
Prinzipiell dürfen Kommunen ihre Grundsteuerhebesätze frei festlegen. Dabei sind Ihnen faktisch kaum Grenzen gesetzt. Sie dürfen sie lediglich nicht aus Willkür erhöhen oder mit der Erhöhung eine Erdrosselungswirkung herbeiführen.
Theoretisch sollte das Grundsteueraufkommen die durch die Steuerobjekte verursachten Lasten (in Etwa) decken. Erhöhungen des Hebesatzes müssten also in der Theorie dadurch begründet werden, dass von den Grundstücken in einem Gemeindegebiet auch höhere Kosten verursacht wurden. In der Praxis findet dieser Grundsatz jedoch keine Anwendung. Die meisten Gemeinden begründen die Festsetzung der Hebesätze mit vorhandenen Haushaltslöchern - wodurch diese entstanden sind, spielt dabei keine Rolle. Einwände gegen diese Praxis werden von der aktuellen Rechtsprechung in der Regel nicht berücksichtigt.
Aus unserer Sicht ist dieser Umstand für sich genommen bereits fragwürdig. Seitdem das Bundesverfassungsgericht die Bewertungspraxis bei der Grundsteuer jedoch für verfassungswidrig erklärt hat, kommt ein weiterer Punkt hinzu: Jede Erhöhung der Hebesätze verschärft die als verfassungswidrig erklärte Wertverzerrung und die damit einhergehende Ungleichbehandlung. Aus unserer Sicht sind steigende Hebesätze nach 2018 daher rechtsstaatlich höchst bedenklich.

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