Wohnerbbaurecht

Wohnerbbaurecht in Frankfurt am Main

Weitere Infos zu diesem Thema finden Sie in:

http://verein.rhein-main.net/dsb-KV und

http://www.verband-wohneigentum.de/bv

Pachtzins und Erbpacht, was ist das? Im Buch Kommentar zum Erbbaurecht 8. Auflage vom Werner Verlag ist auf Seite 7 zu lesen:
II. Miet- und Pachtverträge: Während es sich bei dem Erbbaurecht um ein Sachenrecht handelt, das jedermann gegenüber wirkt, schaffen die Miet- und Pachtverträge lediglich zwischen den Parteien wirkende schuldrechtliche Beziehungen. Diese Verträge sind auch, was ihre Zeitdauer angeht, stärker eingeschränkt als das Erbbaurecht, vgl. dazu § 567 BGB.
III. Erbpacht: die Erbpacht war nach Art. 63 EGBGB nur landesrechtlich (vor allem in Mecklenburg und Schleswig-Holstein) beschränkt zulässig. Das Kontrollratsgesetz 45 Art. X verbot sie unter Aufhebung des Art. 63 EGBGB ganz. Bei der Erbpacht handelt es sich um ein dingliches Nutzungsrecht an einem ländlichen Grundstück, während beim Erbbaurecht das "Haben eines Bauwerkes" auf einem fremden Grundstück bestimmend ist.

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstückes ein Bauwerk zu haben. Es verleiht also die Möglichkeit, Eigentümer eines Bauwerkes zu werden, ohne gleichzeitig auch Eigentümer des Grundstückes zu sein. Nicht nur wirtschaftlich, sondern auch rechtlich sind Grundstückseigentümer und Eigentümer des Bauwerkes getrennt; beide sind also - jedenfalls ist das die Regel bei dem Erbbaurecht – nicht identisch. Dabei hat der Erbbauberechtigte nicht nur schuldrechtliche Ansprüche gegen den Grundstückseigentümer, sondern das Erbbaurecht ist mit dinglicher Wirkung ausgestattet und als Sachenrecht anzusprechen. Es gewährt nicht nur das Eigentum am Bauwerk, sondern auch ein dingliches Recht zur Nutzung des einem anderen gehörenden Grundstückes. Das Erbbaurecht ist keine mindere, sondern eine andere Form der Herrschaft über ein Baugrundstück als das Eigentum. Aus diesem Grund brauchen sich die Siedler nicht zu fürchten sondern das Angebot des Kreisverbandes (KV), im Vorstand mit zu arbeiten, in die Tat umzusetzen. Der Kreisverband Frankfurt am Main, im Deutschen Siedlerbund (DSB), Landesverband Hessen e.V. hat in Zusammenarbeit mit dem DSB Landes- und Bundesverband bei Verhandlungen mit dem Liegenschaftsamt der Stadt Frankfurt am Main vieles bewegt. So wurde im Oktober 1999 die Verlängerung der über 60 Erbbauverträge in der SG „Am Neufeld“ im Liegenschaftsamt angesprochen. Nach nunmehr über 3 Jahren ist das gute Ergebnis unterschriftsreif. Dies war nur möglich, weil der Vorsitzende der SG Am Neufeld, am 28. März 2001 in den Kreisvorstand gewählt wurde und alle erforderlichen Aufgaben erledigte. Diese Möglichkeit steht allen Mitgliedern in den 23 SG offen. Der DSB setzt sich weiter für eine Neuordnung des Erbbaurechtes ein. In diese Richtung hat der Gesetzgeber erste Schritte durch die Schaffung des § 9 a ErbbauVO getan, der einen angemessenen, nicht an den exorbitant gestiegenen Bodenpreisen orientierten Erbbauzins sichern soll, wenn das aufgrund des Erbbaurechtes errichtete Gebäude Wohnzwecken dient. Für die Wohnerbbauverträge in Frankfurt am Main aus den 30er und 50er Jahren bedeutet dies einen Mittelwert an Erbbauzins von ca. € 0,50 pro Jahr und m². In der Tat verlangt das Liegenschaftsamt bis zu € 12,75 pro Jahr und m² und bei den Altverträgen liegt der Mittelwert bei ca. € 4,00 pro Jahr und m². Aus diesem Grund hat der größte Verband für das „Selbstgenutzte Wohneigentum“, der DSB, mit seinen 370.000 Mitgliedsfamilien noch eine Menge Überzeugungsarbeit zu leisten. L.O.

Das Wohnerbbaurecht liegt im Verborgenen. Keiner weis wirklich welche Funktion es eigentlich hat. Aus diesem Grund möchten wir Ihnen zwei Bücher empfehlen deren Inhalt sich mit dem wichtigsten Institut zur Bodenpreisentwicklung, der „Erbbaurechtsverordnung“, beschäftigt.

Kommentar zum Erbbaurecht von Ingenstau/Hustedt, vom Bücher Carl Heymanns Verlag, 9. Auflage, Preis € 108,00 ISBN 978-3-452-27123-5
http://shop.wolterskluwer.de/wkd/search/?search_term=Erbbaurecht&submit=Suche

Erbbaurecht und Erbbauzins in Recht und Praxis, Linde/Richter, 3. Auflage, Preis € 49,80 ISBN 978-3-933188-12-0
http://shop.otto-schmidt.de/epages/ovs.storefront/DE/Product/978-3-933188-12-0

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17. Februar 2006

Herrn
Uwe Becker
CDU Fraktionsvorsitzender
Bethmannstraße 3
60311 Frankfurt am Main


ihr Schreiben vom 23. Januar 2006


Sehr geehrter Herr Becker,

vielen Dank für Ihren Zwischenbescheid und die Vorlage M 263, die Sie uns freundlicherweise beigelegt haben.

Ich möchte noch einmal auf unser Gespräch mit der CDU Fraktion am 06. Januar 2006 zurückkommen und Ihnen anlässlich Ihres heutigen Besuches zum Sossenheimer Gespräch noch einige Informationen zum Thema „Wohnerbbaurecht im Alter“ persönlich übergeben. Grund ist das Schreiben vom 13. Februar 2006 vom Liegenschaftsamt. Gleich im ersten Absatz wird von „Gleichbehandlung“ gesprochen. Dabei gibt es in Frankfurt am Main diese im Wohnerbbaurecht schon lange nicht mehr. So gibt es Erbbauberechtigte, die immer noch den ursprünglich vertraglich vereinbarten Erbbauzins bezahlen. Andere zahlen einen, nach den allgemeinen Wirtschaftlichen Veränderungen (§ 9a) erhöhten Erbbauzins. Dann gibt es noch die Erbbauberechtigten bei denen man zunächst den Erbbauzins nach den exorbitanten Bodenwerten und dann zusätzlich alle 5 oder 10 Jahren nach § 9a erhöht. Zu den zuletzt genannten Erbbauberechtigten zählt auch das Ehepaar xxxxxx. Wir legen Ihnen unser Beispiel, das für viele Frankfurter Erbbauberechtigte gilt, deshalb bei, da wir nun über 30 Jahre intensive Erfahrungen gesammelt haben. Wenn auch früher der vereinbarte Erbbauzins wegen des Bestimmtheitsgrundsatzes über den gesamten Zeitraum des Erbbaurechtes unverändert bleiben sollte, haben die Parteien über schuldrechtliche Vereinbarungen dennoch eine Anpassung des Erbbauzinses erreicht. Heute können die Parteien, müssen aber nicht, die Anpassungsvereinbarungen verdinglichen. In beiden Fällen muss jedoch § 9a Erbbaurechtsgesetz ( ErbbRG ) beachtet werden. Damit ist beim Wohnerbbaurecht gewährleistet, dass die Erbbauzinserhöhungen nicht ins Unermessliche steigen. Aus diesem Grund sehen wir in der Forderung, zweiter Absatz im Schreiben des Liegenschaftsamtes vom 13. Februar 2006, eine Verletzung des Gebotes der Verhältnismäßigkeit. Wenn auch nach Ihrer Aussage am 06. Januar 2006 keine schnelle Lösung möglich ist wollen Sie sich dafür einsetzen, dass in vielen Siedlungen bereits praktizierte „Splitting“ für alle umzusetzen.

Für unser Beispiel (Eheleute xxxxxx) würde sich der jetzt für die nächsten 10 Jahre geforderte Erbbauzins von € 1.685,88 jährlich auf € 1.270,92 verringern. Wir haben das Splitting schon 1984 beantragt, wurde aber bis heute immer wieder abgelehnt mit dem Argument, dies gelte nur für Goldstein.

Wir bitten Sie und die CDU Fraktion, um eine schnelle Umsetzung des Splittings für alle Frankfurter Wohnerbbauberechtigten. Wir bitten Sie auch mit dem Liegenschaftsamt abzusprechen, dass alle zurzeit anstehenden Fälle so lange zurückgestellt werden. Der Deutsche Siedlerbund, Landesverband Hessen e.V. hat für den Fall xxxxxx am 20. März 2006, 14:00 Uhr einen Gesprächstermin bei Herrn Gangel erhalten.

Es würde sicher für die CDU von Vorteil sein, wenn wir unseren 2.000 Mitgliedsfamilien bei der Kreisverbandsversammlung am 22. März 2006 und den 15.000 Mitgliedsfamilien auf dem Landesverbandstag am 25. März 2006 ein positives Papier vorlegen könnten.

In diesem Sinne hoffen wir und bedanken uns recht herzlich für Ihre Arbeit im Wohnerbbaurecht zum Wohle aller Frankfurter.

Mit freundlichen Grüßen, Lothar Ockler, stellv. Kreisverbandsvorsitzender

Das Splittingverfahren wird inzwischen vom Liegenschaftsamt für unsere Mitglieder in allen Siedlungen angewandt.

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Erbbaurecht - Wohin führt dein Weg?
Der sozialpolitische Ansatz weicht dem Marktmechanismus
(24. Juli 2003)

Das Recht, ein Bauwerk auf einem fremden Grundstück zu haben, nennt man Erbbaurecht. Es ist seit dem 1.1.1900 gesetzlich geregelt, anfangs in 5 Paragrafen des BGB, bald aber schon – und zwar seit dem 15. 1.1919 – in einer besonderen Verordnung, der Verordnung über das Erbbaurecht in 39 Paragrafen. Beide Regelungen sind heute noch die maßgebliche Grundlage für diese Institution. Das Erbbaurecht ist ein spezifisches Nutzungsrecht an einem fremden Grundstück, wird aber selbst wie ein Grundstück behandelt und besitzt eigentumsähnlichen Charakter.

(Zur Klarstellung: Das Erbbaurecht hat weder etwas mit dem Wohnungserbbaurecht bzw. dem Dauerwohnrecht, die das Wohnungseigentumsgesetz seit 1951 geregelt hat, noch mit dem Wohnrecht der §§ 1093 ff. BGB etwas zu tun. Diese betreffen nur die Nutzung einer Wohnung. Eigentum oder eigentumsgleiche Rechte sind mit ihnen nicht gegeben und auch der § 9b der Erbbaurechtsverordnung über die Anpassung des Entgeltes an die veränderten wirtschaftlichen Verhältnisse kann hier nicht greifen. Diese Regelungen verstärken nur den "Mieterschutz" - mehr nicht.)

Der Gesetzgeber überlässt die nähere Festlegung grundsätzlich der freien Vereinbarung der Beteiligten und stellt nur einen Mindestinhalt auf. Das muss man wissen und beachten, denn gerade die der freien Vereinbarung unterliegenden Punkte sind diejenigen, die in der Regel auf beiden Seiten der Beteiligten Anlass zu Missverständnissen, Spannungen und Auseinandersetzungen geben.

Der Schaffung des Erbbaurechtes lagen vor allem soziale und sozialpolitische Zielsetzungen zugrunde. Friedrich von Bodelschwingh, Ferdinand Lasalle und Adolf Damaschke vor allem waren die geistigen Väter und Verfechter dieses Ziels. Die Kosten für den Grundstückserwerb waren in Deutschland zu allen Zeiten erheblich. Sie machten oft bis zu einem Drittel der Gesamtbaukosten aus. Durch das Erbbaurecht, bei dem diese Kosten wegfallen, sollten Wohnungssuchende leichter ein Eigenheim oder eine Wohnung erhalten können: durch Ersparnisse, erleichterte Kredite und nicht zuletzt durch Eigenleistungen am Bau. Von verstärkten Baumaßnahmen gingen positive Impulse für die Bau- und Baustoffindustrie und für deren Beschäftigte aus. Sozialpolitisch wurde dadurch politischen Radikalisierungstendenzen entgegengewirkt. Und nicht zuletzt wirkte die Schaffung von Erbbaurechten der Bodenspekulation in den Ballungsgebieten entgegen.

Die Schaffung dieses Rechtsinstitutes „Erbbaurecht“ bewährte sich . Bis zu Beginn des zweiten Weltkrieges wurde rege davon Gebrauch gemacht, wenn auch die zunehmende ideologische Verbrämung nach 1933 den beträchtlichen Erfolg und Nutzen für die Betroffenen überschattete.

Nach dem zweiten Weltkrieg mit Flüchtlingselend und flächenzerstörten Städten erhielt das Erbbaurecht eine noch gesteigerte Bedeutung. Der Umfang der bestellten Erbbaurechte erweiterte sich erheblich und damit die Bedeutung des Erbbaurechtes.

Exakte Zahlenangaben sind schwierig. Bayern und Hessen hatten für 1970 etwa 60.000 Erbbaurechte in beiden Ländern ermittelt. Flächendeckende Erhebungen für das gesamte Bundesgebiet gibt es nicht. Kenner der Materie nehmen an, dass der Anteil der Erbbaurechte in Relation zu Grundeigentum bei etwa 3 Prozent liegen dürfte. Dabei sehen sie sich auch durch Angaben der deutschen Hypothekenbanken bestätigt.

Was so vielversprechend begann, immer fruchtbarer und erfolgreicher wurde und half, das soziale Gleichgewicht zu justieren, begann von der „Materialisierung des Grund und Bodens“ bedrückt – noch nicht erdrückt – zu werden.

Erbbauzinsen laufen davon

Der Wert des Grund und Bodens, der in der Regel Grundlage und Maßstab der Berechnung des Nutzungsentgeltes, des Erbbauzinses, ist, begann zu „galoppieren“. Der steuerliche Einheitswert, der bisher eine verlässliche Grundlage bildete, kam als auslaufendes Modell ins Gerede und der nunmehr in Erscheinung tretende „Bodenrichtwert“ führte zu einer Erhöhung des Erbbauzinses bis zu 600 Prozent, in einem uns bekannten Einzelfall sogar zu mehr als 1000 Prozent. Aber nicht nur bei Abschluss eines neuen oder Fortsetzung eines auslaufenden Vertrages tritt dies ein, sondern die Neuberechnung ist inzwischen sogar bei noch lange Zeit laufenden Verträgen die Regel geworden. Und das, obwohl § 9a der Verordnung über das Erbbaurecht ausdrücklich bestimmt, dass eine Änderung der Grundstückswertverhältnisse bei einer Anpassung des Erbbauzinses an die veränderten wirtschaftlichen Verhältnisse nicht berücksichtigt werden darf. Gewiss, das ist gesetzlich nicht zulässig, aber bis zu einer gerichtlichen Entscheidung kann der wirtschaftlich schwächere Hauseigentümer die für ihn dadurch eintretenden wirtschaftlichen Nachteile in der Regel nicht verkraften.

Es sind nicht nur private Grundeigentümer, die sich so verhalten, sondern gerade die öffentliche Hand, gemeinnützige, wohlfahrtsbestimmte, auch kirchliche Institutionen sind die Vorreiter. Nicht wenige von diesen nutzen jede Möglichkeit, selbst wenn es sich nur um die vertraglich vereinbarte Zustimmung zu unbedeutenden Änderungen des Nutzungsumfanges handelt – was wiederum fast überall rechtlich unzulässig ist.

Ungeklärte Fragen

Seit 1945 haben der Bund und die Bundesländer auf den Umfang und den Inhalt des Erbbaurechtes – mit Ausnahme der Regelung des Anspruches auf Erhöhung des Erbbauzinses im Januar 1974 sowie Bestimmungen aufgrund EU-Rechtes und der Wiedervereinigung – kaum noch Einfluss ausgeübt. Das hat zu erheblichen Unterschieden in der Ausgestaltung der Erbbaurechtsverträge und zu zunehmenden Auseinandersetzungen darüber geführt, zumal schon vor Jahren die Bestimmungen des Heimstätten- und Baulandbeschaffungsgesetzes aufgehoben worden waren.

Dabei werden immer mehr Fragen akut, die bei der Schaffung des Rechtsinstitutes „Erbbaurecht“ entweder überhaupt nicht oder in dieser Form und diesem Umfange nicht vorhersehbar waren.
Dazu gehört einmal die Frage, wie beim Auslaufen des Vertrages – sowohl infolge Fristablaufes als auch im Falle einer vorzeitigen Beendigung des Vertrages – weiter verfahren werden soll. Die Erbbauverordung geht davon aus, dass Erbbaurechte befristet erteilt werden. Eine unbefristete Erteilung als „ewiges Erbbaurecht“ ist grundsätzlich zwar möglich, aber in der Praxis nicht üblich. Bis zur Währungsreform (von 1900 bis 1948) hatte sich eine einheitliche Linie zwischen 75 und 99 Jahren eingespielt, wobei die Lebensdauer des Bauwerkes als Leitlinie für die Dauer entscheidend war. Der danach steigende Marktwert des Grund und Bodens führte aber sehr schnell zu einer Herabsetzung dieser Frist, die in den letzten Jahren zu einer Befristung von 40 bis 50 Jahren geführt hat. Die Zahl der in absehbarer, ja sogar kürzeren Zeit auslaufenden Verträge – und zwar sowohl der alten als auch neuen – nimmt sprunghaft zu.

Was geschieht nach Vertragsablauf?

Der Gesetzgeber bestimmt lediglich, dass der Inhaber des Rechtes innerhalb von 3 Jahren nach Ablauf seines Vertrages in einen neuen abgeschlossenen Erbbaurechtsvertrag seines Grundeigentümers mit einem anderen Dritten eintreten kann, sobald dieser Vertrag rechtsgültig abgeschlossen ist. Das gilt aber nur dann, wenn in dem ursprünglichen Vertrag dieses sogenannte „Vorkaufsrecht“ ausdrücklich eingeräumt worden war. Ist das nicht der Fall, so kann der Eigentümer entweder das Grundstück mit Bauwerk übernehmen oder verlangen, dass der Hauseigentümer vor der Rückgabe des Grundstückes das Bauwerk abreißt.

Bei Übernahme des Grundstückes mit Bauwerk durch den Grundeigentümer hat dieser eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten, die mindestens zwei Drittel des gemeinen Wertes bei Zeitablauf betragen muss. Das muss er aber nur dann, wenn das Erbbaurecht „zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise“ bestellt worden ist. In allen anderen Fällen unterliegt dies der freien Vereinbarung der Vertragspartner. Diese Regelung aus dem Jahre 1919 gilt noch heute! Und nach einer Umfrage innerhalb der letzten 10 Jahre ist nur in annähernd 70 Prozent der Fälle überhaupt eine Entschädigung gezahlt worden, deren Angemessenheit nicht überprüft werden konnte. Das gilt seit bald 100 Jahren! Das stellt in der nicht unerheblichen Zahl der Fälle eine unvertretbare Hürde dar. Nicht mehr im Arbeitsleben oder in höherem Lebensalter Stehende werden dadurch recht- und obdachlos. Damit sind die beträchtlichen Mittel der öffentlichen Hand zur Errichtung der Wohnzwecken dienenden Gedäude ergebnislos ausgegeben und darüber hinaus das Streben nach einer zusätzlichen Alterssicherung konterkariert worden.

Auf keinen Fall fallen unter den Entschädigungsanspruch die Erschließungskosten, zu deren Zahlung der Erbbauberechtigte kraft Gesetzes verpflichtet ist, sowie andere öffentliche Lasten. Von einer Berücksichtigung der Wertschöpfung des Grundstückswertes durch die Urbarmachung des Geländes zum Bau und für wertmäßige Verbesserungen des Grund und Bodens während der Laufzeit des Vertrages – von diesem materiellen Gewinn für den Grundstückseigentümer – ist überhaupt keine Rede !

Der Gesetzgeber hält sich zurück

Seit mehr als zwei Jahrzehnten hat der Deutsche Siedlerbund wiederholt und hartnäckig schriftlich und mündlich auf eine zeitgemäße gesetzliche Regelung dieser Probleme bei den zuständigen Bundesministerien gedrängt. Immer wieder gab es nur die lapidare Antwort, man wolle und könne nicht weiter in die Rechte der Grundeigentümer eingreifen.
Der Deutsche Städtetag sowie die katholische und evangelische Kirche als Vertreter des weitaus größten Teiles der Grundstückseigentümer, die Erbbaurechte ausgegeben haben oder ausgeben werden, haben vor 5 Jahren gemeinsam ein Muster eines Erbbaurechtsvertrages für selbstgenutztes Wohneigentum erarbeitet und ihren Institutionen empfohlen, diese in Zukunft zugrunde zu legen. Leider sind darin nur einige der angeschnittenen Probleme, und diese auch nur teilweise, geregelt worden.

Dass dieser Entwurf bei neu abgeschlossenen Verträgen Grundlage geworden ist, haben wir nur in ganz wenigen Einzelfällen festzustellen vermocht. Überall erscheint nur der alte Inhalt.
Bei dieser Sachlage und der berechtigten Sorge unserer Mitglieder, Haus und Hof im Alter mit Verlust abgeben zu müssen, haben wir dem Drängen der Mitglieder nachgegeben, denjenigen zu helfen, die in der Lage sind, sich erneut zu verschulden, um ihr Grundstück zum Bodenrichtwert – so hoch er auch ist – käuflich zu erwerben . In Zusammenarbeit mit dem Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) soll eine Finanzierungsberatung angeboten werden.

So scheint es tatsächlich so zu kommen, dass 12 Erbbauberechtigte aus Hessen von ihren Eltern urbar gemachtes Gelände und ihre Häuser zum Ende dieses Jahres an die Verwaltung ihrer Stadt, die seit Jahrzehnten als Stadt mit Herz mit ihren Wohltaten wirbt, aufgrund eines im Jahre 1932 von dem Bauträger abgeschlossenen Vertrages übergeben. Dafür sollen sie lediglich den qm-Preis erhalten, der im Jahre 1932 für die Errichtung des genehmigten Hauses gezahlt werden musste, und zwar zum heutigen Nutzungswert, – währenddessen die städtische Wohnungsgesellschaft Eigentümerin wird und die bisherigen Eigentümer als deren Mieter dort wohnen „dürfen“. Friedrich von Bodelschwingh, Ferdinand Lasalle und Adolf Damaschke mit ihren sozialen und sozialpolitischen Zielsetzungen – das kann ich nur mit Verbitterung feststellen – haben offensichtlich 3 Jahrhunderte zu früh oder zu spät gelebt!

Eckart Naumann
Ehrenpräsident des DSB