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Rechtzeitige „Schenkung des Familienheims“, Teil 2Vermeidung des Sozialhilferegresses im Pflegefall?

01. Juni 2009. In der vergangenen Ausgabe von Familienheim und Garten klärte Sie Rechtsexperte Hans-Michael Schiller über einige Fallen bei der Abfassung von Verträgen zur Grundstückschenkung auf. Hier nun die Fortsetzung seiner Hinweise für die korrekte und rechtssichere Übertragung von Vermögenswerten auf Kinder oder Angehörige.

Hans-Michael Schiller,
Rechtsanwalt und Notar
Vorsitzender Verband Wohneigentum Westfalen-Lippe e.V.

Viele selbstnutzende Wohneigentümer übertragen ihr Heim schon zu Lebzeiten an Angehörige. Dies kann sinnvoll sein, sofern man die Schenkungen vertraglich korrekt absichert. Im ersten Teil des Beitrags (Familienheim und Garten, Mai 2009) lasen Sie bereits über die Problematik bei einem „Rückforderungsanspruch wegen Verarmung des Schenkers“. Aber eine vertragliche Vermögensübertragung birgt noch weitere Risiken, die jedoch durch die korrekte Kenntnis der Rechtslage und entsprechend formulierte Verträge vermieden werden können.

Wohnungsrecht oder Nießbrauch?

Die Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten an Kinder erfolgt häufig nur gegen Einräumung eines Wohnungsrechts oder Nießbrauchs zugunsten des Übergebers. Muss dieser später die Wohnräume verlassen, weil er dauerhaft auf eine Heimunterbringung angewiesen ist, stellt sich die Frage nach dem Schicksal seines Nutzungsrechts:

Ist in einem Übergabevertrag dem Schenker ein Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) vorbehalten und durch Eintragung im Grundbuch (=„dinglich“) gesichert worden, darf der Schenker das Gebäude (ganz oder teilweise) zu eigenen Wohnzwecken unter Ausschluss des Übernehmers nutzen. Der Übergeber kann ohne besondere Erlaubnis durch den neuen Eigentümer seine Familienangehörigen, einen dauerhaften Lebensgefährten und auch Hauspersonal aufnehmen. Deren Berechtigung erfasst aber nur die Mitbenutzung, nicht etwa die alleinige Nutzung. Sonstigen Personen darf die Allein- oder Mitbenutzung nur bei ausdrücklicher Erlaubnis des Eigentümers überlassen werden, es sei denn, es handelt sich um eine vorübergehende Aufnahme von Besuchern (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB). Da das Sozialamt nur Ansprüche auf sich überleiten kann, die dem nun pflegebedürftigen Schenker zustehen und dieser bei einem Wohnungsrecht – sofern dies nicht vertraglich festgelegt wurde – nicht zur Vermietung seiner Räume berechtigt ist, kann auch das Sozialamt nicht die Vermietung der durch den Auszug des Schenkers frei gewordenen Räume verlangen.

Das Wohnungsrecht erlischt grundsätzlich, wenn dessen Ausübung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen dauernd ausgeschlossen ist. Nach der Rechtsprechung führt ein „bloß subjektives Ausübungshindernis“, wie der alters- oder gesundheitsbedingte Umzug in ein Pflegeheim, nicht zum Erlöschen des Wohnungsrechts, da mitunter nicht sicher vorhersehbar ist, ob sich der gesundheitliche Zustand des Wohnungsberechtigten nicht doch wieder bessert. Dies kann nach der Rechtsprechung bei dauerhaftem Auszug des Schenkenden zur Folge haben, dass sich das Wohnungsrecht in einen Vergütungsanspruch gegen den Beschenkten wandelt. Dieser hat sich dann an den Heimkosten entsprechend zu beteiligen. Der Beschenkte kann also nachträglich mit Zahlungspflichten konfrontiert werden, an die bei Vereinbarung des Übertragungsvertrages keine der Parteien gedacht hat.

Bei Übergabeverträgen mit Einräumung von Wohnungsrecht ist also stets darauf zu achten, dass ein vertraglich eingeräumtes dingliches Wohnungsrecht mit dem dauerhaften Auszug des Übergebers erlischt, um damit jegliche Vergütungsansprüche des Schenkers bzw. Sozialhilfeträgers zu vermeiden! Im Rahmen der notariellen Vertragsgestaltung empfiehlt es sich, das Wohnungsrecht unter die auflösende Bedingung des dauerhaften Auszugs des Übergebers zu stellen bzw. eine Wegfallklausel vertraglich zu vereinbaren, wonach das Wohnungsrecht entfällt, wenn es vom Berechtigten auf Dauer nicht mehr ausgeübt wird bzw. werden kann. Dies kann beispielsweise der Fall bei Auszug aus dem Objekt – gleich aus welchen Gründen – sein und sollte im Vertrag ausdrücklich, eventuell sogar unter Hinweis auf die amtliche Wohnsitzummeldung, erwähnt werden.

Derartige Vereinbarungen sind bisher nur in Ausnahmefällen von der Rechtsprechung als sittenwidrig angesehen worden. Vor allem dann, wenn zum Zeitpunkt der Beurkundung solcher Klauseln die Bedürftigkeit des Verzichtenden (des Übergebers) bestanden hat, insbesondere, wenn der Übergeber bereits Sozialhilfe bezieht oder absehbar ist, dass er zukünftig darauf angewiesen sein wird. War dies zum Zeitpunkt der Beurkundung noch nicht absehbar, wird den Vertragsbeteiligten nicht unterstellt und nachgewiesen werden können, dass sie derartige Vertragsbedingungen in „Beeinträchtigungsabsicht“ zu Lasten des Sozialamtes vereinbart haben. Dies gilt umso mehr, wenn – was sinnvoll ist – dabei im Vertrag nicht nur auf den Eintritt des Pflegefalls bzw. Umzug in ein Pflegeheim abgestellt wird. Solche Formulierungsfehler sollten vermieden werden.

Derartige Vertragsklauseln, die zu einem Wegfall des Nutzungsrechts bei Auszug aus dem Vertragsobjekt führen, sind bei einem Nießbrauchsrecht nicht (rechtswirksam) möglich. Denn es gestattet dem Übergeber die komplette wirtschaftliche Nutzung – damit auch die Vermietung – des Vertragsobjekts und setzt nicht voraus, dass der Übergeber dort weiterhin selbst wohnt. Wenn der Übergeber also z.B. seinen Lebensabend anderenorts verbringen möchte und deshalb zur Vermietung der Immobilie berechtigt sein soll – was wiede­rum durch das Nießbrauchsrecht gesichert ist – kann er sein „Nutzungsrecht“ selbstverständlich auch in einem Pflegeheim weiter ausüben. Das ihm zustehende Nießbrauchsrecht kann das Sozialamt auf sich überleiten und somit die Vermietungsrechte oder entsprechende Vergütungsansprüche gegen den Beschenkten geltend machen. Entgegenstehende Vereinbarungen wären nach der Rechtsprechung sittenwidrig bzw. rechtsunwirksam.

Vertragliche Rückforderungs- bzw. Rückerwerbsrechte

In vielen Übertragungsverträgen werden Absicherungen zugunsten der „schenkenden“ Eltern und zu Lasten des beschenkten Kindes für zahlreiche Eventualitäten des Lebens aufgenommen. Z.B. darf der Beschenkte den Grundbesitz nicht ohne Zustimmung des Schenkers veräußern, mit Grundschulden oder Hypotheken belasten, baulich verändern oder vermieten. In diesen Fällen oder/und bei vorzeitigem Tod des beschenkten Kindes, dessen Ehescheidung mit Zugewinnausgleich oder dessen „Vermögensverfall“ (z.B. Insolvenz) werden oft und richtigerweise dem Schenker im Vertrag Rückübertragungsrechte zu Lebzeiten gesichert. Bei der Abfassung dieser Verträge wird aber häufig übersehen, dass solche Rückübertragungsansprüche bei späterer Sozialhilfebedürftigkeit des Schenkers ebenfalls vom Sozialamt „kassiert“ und nach Eintritt der jeweiligen Vertragsbedingungen (z.B. Tod des beschenkten Kindes vor seinen Eltern) auch gegenüber dem Beschenkten geltend gemacht werden. Dies lässt sich nur verhindern, wenn der ansonsten lebenslange Rückübertragungsanspruch des Schenkers unter die „auflösende Bedingung“ des dauerhaften Auszugs des Übergebers aus dem übertragenen Grundbesitz gestellt wird. Auch dieser Rückforderungsanspruch gegen das beschenkte Kind entfällt dann „automatisch“ mit dem Auszug des Schenkers. Die Ausführungen zu solchen Vertragsklauseln beim Wohnrecht gelten entsprechend.

Fazit

Zur Vermeidung eines Sozialhilferegresses sollten Zuwendungen ohne Gegenleistungen, insbesondere bei Grundstücksübertragungen, möglichst unterlassen werden. Etwa in der Vergangenheit vom Beschenkten erbrachte Aufwendungen (wie Mitarbeit, Bauleistungen, Pflege) sollten im Vertrag (z.B. durch Verzicht auf etwaige Erstattungsansprüche des Schenkers) berücksichtigt werden und damit den unentgeltlichen Teil der Übertragung reduzieren. Will sich der Übergeber ein eigenes Nutzungsrecht vorbehalten, sollte dies möglichst als Wohnungsrecht vertraglich vereinbart werden und mit dem dauerhaften Auszug des Schenkers enden. Durch den Kapitalwert des Wohnrechts wird der Schenkungswert ebenfalls reduziert.

Vertragliche Rückforderungsansprüche in bestimmten Fällen (z.B. vorzeitiger Tod des beschenkten Kindes) sollten ebenfalls zur Vermeidung einer späteren Geltendmachung durch das Sozialamt unter die Bedingung gestellt werden, dass diese mit dem dauerhaften Auszug des Schenkers enden.

Nach dem zum 1. Januar 2009 in Kraft getretenen Erbschaft- und Schenkungssteuerrecht und den höheren Freibeträgen von 400.000 € für jedes Kind nach Schenkung durch jedes Elternteil und dies alle 10 Jahre, ergeben sich trotz der neuen Bewertung von Grundstücken mit dem Verkehrswert zahlreiche attraktive Gestaltungsmöglichkeiten bei lebzeitigen Schenkungen – sowohl in steuerlicher als auch sozialhilferechtlicher Hinsicht. Diese sollten genutzt werden. Weitere Motive der Schenker (z.B. geregelte Verteilung des Nachlasses unter Angehörigen, Streitvermeidung unter Erben, Bevorzugung bestimmter Personen, Reduzierung vorhersehbarer Pflichtteilsansprüche, Existenzhilfe oder Existenzsicherung des beschenkten Kindes, eigene gesundheitliche oder sonstige persönliche Gründe) können mit vorzeitigen Vermögensübertragungen ebenfalls sinnvoll verknüpft werden.

Hans-Michael Schiller,
Rechtsanwalt und Notar
Vorsitzender Verband Wohneigentum Westfalen-Lippe e.V.

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