Städtebauliche Struktur des Neubebauungskonzeptes
Es war seit Beginn des Bekanntwerdens immer eine der wesentlichen Forderungen aus den Bürgerversammlungen von 2017, dass die Neubebauung im Hinblick auf die Gebäudehöhen nicht über die Maße des bereits Vorhandenen hinausgehen und die Geschossigkeit insbesondere an der Deikerstraße und der Carl-Sonnenscheinstraße beibehalten werden sollte.
Tatsächlich ist nach dem Verwaltungsvorschlag, der in der frühzeitigen Bürgerbeteiligung am 04.07.2018 vorgestellt wurde, auf sogenannte "Hochpunkte" verzichtet worden. Die maximale Gebäudehöhe soll demnach ca. 19 m betragen und sich zur Deikerstraße hin weiter reduzieren (ca. 11 m bzw. drei Geschosse).
Dies ändert allerdings nichts an der Tatsache, dass die damaligen Behörden in den derzeit noch rechtsgültigen Bebauungsplänen eine deutliche Rücksicht bzgl. der Nachbarbebauung gefordert und festgeschrieben haben. Im vorgestellten Verwaltungsentwurf ist Vergleichbares bedauernswerter Weise nicht zu erkennen.
So ist demnach zur Carl-Sonnenschein-Straße hin nur eine 3-geschossige, zur Deikerstraße sogar nur eine 2-geschossige Bebauung zulässig. Zwar wird die 3-Geschossigkeit an der Carl-Sonnenschein-Straße direkt zwar eingehalten, dafür aber im Bereich des nördlichen Fashionhauses bis auf 6 Geschosse deutlich übersteigert. Der gültige Plan erlaubt - wie gesagt - nur max. 3 Geschosse. An der Deikerstraße sieht der Verwaltungsentwurf 3 und 4 Geschosse vor. Das ist erheblich mehr als die heute vorhandenen 2 Geschosse.
Unübersehbar ist ebenfalls die Abweichung gegenüber dem geltenden Bebauungsplan entlang der Danziger Straße. Der gültige Bebauungsplan erlaubt maximal 4 Geschosse, der Entwurf sieht dem gegenüber Überhöhungen auf 6 Geschosse vor. Diese Abweichung hätte unabwendbare Auswirkungen durch Schallreflektionen auf das gesamte Gebiet westlich der Danziger Straße.
Es wird deshalb angeregt, die 6-Geschossigkeit an der Danziger Straße dahingehend zu korrigieren, dass Lärmreflektionen auf die Wohngebiete westlich der Danziger Straße ausgeschlossen werden, weil davon ausgegangen werden kann, dass bei einer 2 - 3 geschossigen Bauweise mit deutlich geringeren Schall-Reflektion / Immission zu rechnen ist.
Die derzeit vorhandene Staffelung der Gebäudehöhen der beiden Fashionhäuser hat unzweifelhaft dazu beigetragen, dass über Jahrzehnte eine harmonische Nachbarschaft mit den angrenzenden, wenig verdichteten Einfamilienhaus-Gebieten bestanden hat.
Es wird deshalb angeregt, die Staffelung der Gebäudehöhen für eine Neubebauung so vorzunehmen, dass diese den Vorgaben der derzeitig gültigen Bebauungsplänen entsprechen.
Es wird daher zusätzlich angeregt, dass die Baugrenzen / Bauhöhen verbindlich im neuen Bebauungsplan festgeschrieben werden. Es muss ausgeschlossen sein, dass über den Weg einer baubehördlichen Befreiung von diesen Festschreibungen, Baugenehmigungen erteilt werden können.
Die vorgeschlagene städtebauliche Struktur zeigt blockartige Merkmale mit Hofbildungen auf. Beides ist untypisch für das gesamte städtebauliche Umfeld im Norden und zerstört den Siedlungscharakter nachhaltig. Beginnend seit ca. 1935 wird dieses im Wesentlichen durch Einzel -, Doppel ? und Reihenhäuser geprägt.
Wünschenswert ist mindestens ein Alternativentwurf, der sich am heutigen Siedlungsbild bzw. Bürgerwunsch orientiert. Warum wurde dieser bisher nicht berücksichtigt und als Vorgabe ignoriert?
Das Neubebauungskonzept lässt keine städtebaulichen beziehungsweise architektonischen Details erkennen (z.B. spiegelnde / matte Fassaden, Material, Dachform).
Es wird daher angeregt, ein städtebauliches Wettbewerbsverfahren durchführen zu lassen. Warum wird nicht, wie bei ähnlichen Großprojekten (z. B. Neugestaltung Hauptbahnhof, ff) durchaus üblich, ein städtebauliches Wettbewerbsverfahren durchgeführt?
Warum wurde nicht wie bei anderen Projekten ( z.B. Weco Gelände in Eller) ein städtebauliches und freiraumplanerisches Workshop-Verfahren unter Beteiligung mehrere Architekturbüros von der Stadt Düsseldorf vorgeschlagen, gefordert und durchgeführt?
Verkehr
Die beiden Fashionhäuser werden bislang wirksam und funktionierend im Wesentlichen über die Danziger Straße erschlossen. Eine verkehrliche Überbelastung durch die Nutzung der Fashionhäuser konnte so auch in der Vergangenheit vermieden werden, obwohl die Deikerstraße insbesondere morgens und am Nachmittag intensivst auch von gebietsfremdem Pendlerverkehr geprägt wird. Die nunmehr vorgesehenen Nutzungen sind kleinteiliger und differenzierter als beim seinerzeitigen Modemessen-Haus. Es erscheint auch für Fachleute nicht nachvollziehbar, wie ein derart großes Gebiet, mit deutlich erhöhtem Personen- und Fahrzeug-Aufkommen, weiterhin im Wesentlichen über einer Zufahrt über die Danziger Straße erschlossen werden soll.
Viel wahrscheinlicher sind intensivste stoßartige Ziel- und Quellverkehre, welche die vorhandenen Straßen (z.B. Am Roten Haus, Deikerstraße, Thewissenweg) zusätzlich stark belasten werden. Deutliche Abhilfen schaffen würden daher in jedem Fall und von vorn herein eine weniger intensiv verdichtete Neubebauung des Geländes.
Es wird daher angeregt, die verkehrliche Auswirkungen einer Neubebauung in einer dynamischen digitalen Verkehrssimulation zu untersucht, die insbesondere auch die hohen täglichen und saisonal stoßartigen Pendlerverkehre, einschließlich der Auswirkungen durch starkverkehr-erzeugende Großereignisse wie Messe-, Arena- und Dome-Veranstaltungen mitberücksichtigt.
Damit ein reibungsloser Abfluss der Verkehrsströme über die Danziger Straße zur A44 in beiden Richtungen gewährleistet werden kann, dürfte zukünftig der Verkehr nicht durch Lichtzeichenanlagen behindert werden.
Nutzungen
Das Neubebauungskonzept der Verwaltung enthält in seiner zeichnerischen Form keinerlei Aussagen zu beabsichtigten Nutzungen. Diese wird im Text lediglich pauschal mit Wohnen, Einzelhandel, Gastronomie, Kita, Wellness / Sport, Dienstleistungen und Hotelnutzung umschrieben. Zwar gibt es im Umfeld des Planungsraumes einige kleinere gastronomische Angebote, aber darüber hinaus handelt es sich faktisch um eine mit reinen Wohngebieten vergleichbare Struktur, inklusive vereinzelten Zusatznutzungen wie z.B. Kirchen, Kitas und Schulen, Hauskiosken, ff.
Wünschenswert und angemessen wäre es, das Thema Wohnen deutlicher zu differenzieren, etwa zum Beispiel nach Geschosswohnungsbau, Einfamilien- und Doppelhäusern, Reihenhäusern (auch zur Vermietung), Altenwohnungen und Mehr-Generationen-Wohnen.
Beispiel eines neues Wohnkonzeptes:
Nach intensivsten Einzelgesprächen und Diskussionen mit den betroffenen Anwohnern beidseitig der Danziger Straße wurde immer wieder eine sehr ernst gemeinte interessante Variante hinterfragt:
Warum wird auf dem Gelände nicht auch ein Alten-Wohnzentrum mit entsprechenden Möglichkeiten des altengerechten Wohnens geplant bzw. realisiert?
Ergänzend besteht zudem aufgrund der Altersstruktur in Umfeld erheblicher zukunftsorientierter Bedarf nach auch altersgerechter Gastronomie / Cafés, Einkaufsmöglichkeiten und ärztlicher Versorgung im nahen Umfeld.
Viele Menschen die hier über Generationen hinweg Ihr ganzes Leben im Kreise der Familie verbringen, sind sicher sehr daran interessiert, im Alter in Ihrem vertrauten Umfeld der Heimatsiedlung verbleiben zu können. Auch wäre die Übergabe bzw. die Veräußerung der bestehenden Häuser / Wohnungen an jüngere Generationen umsetzbar und der vielfach auch von Investoren von Bestandsimmobilien favorisierte Wunsch bzgl. eines altersgerechten Wohnflächen-Austausches wäre dadurch realisierbar. Familien hätten zudem unter sozial vertretbaren Umständen Eltern / Großeltern in Ihrer unmittelbaren Umgebung .
Von einer überaus hohen Akzeptanz seitens der Anwohner für eine solch bürgernahe Planung ohne Proteste kann dabei ausgegangen werden.
Gleichfalls wäre die hochproblematische Verkehrs-und Parkplatzsituation bei einer solchen Nutzung deutlich entschärft.
Die Stadt Düsseldorf tut sicherlich gut daran, sich schon heute zukunftsweisend auf die bestehenden Altersstrukturen und geburtenstarken Jahrgänge durch sozial kompetente Entscheidungen einzustellen.
Wurde mit dem neuen Investor über solch einen Lösungsansatz, wie seit Mitte 2017 mehrfach von den Anwohner vorgebracht, gesprochen?
Zentrenkonzept
Der von der Verwaltung vorgeschlagene Nutzungs-Mix (siehe unter 3.) läuft darauf hinaus, auf dem Fashionhausgelände quasi ein neues kleines Stadtteilzentrum entstehen zu lassen. Dadurch erfolgt zwangsläufig eine massive Abspaltung der historisch gewachsenen Siedlungen von Unterrath West und Stockum. Es muss sorgfältig geprüft werden, ob das wirklich eine gute Idee ist. Denn bereits heute schwächeln die vorhandenen Nebenzentren an der Kalkumer-/ Unterrather Straße und Kaiserswerther-/Stockumer Kirchstraße.
Es wird daher angeregt, die Nutzungsstruktur des neuen Baugebietes auf jeden Fall in ein geplantes Zentrenkonzept zu integrieren. Insofern wird diesbezüglich eine fachgutachtliche Untersuchung vorgeschlagen. Wird eine fachgutachtliche Untersuchung dieser Art durchgeführt?
Baurecht und Durchsetzbarkeit von Anforderungen
Die gültigen Bebauungspläne erlauben auf dem Planungsgebiet im Rahmen einer MK-(Kerngebiet) Festsetzung ausschließlich die Nutzung als Fashionhaus. Die Grundstückeigentümer sind deshalb bei Veränderungswünschen in höchsten Maße auf die Mitwirkungs- und Kompromissbereitschaft des Stadtrates der Landeshauptstadt angewiesen. Daraus ergeben sich weitgehende Möglichkeiten der Stadt, auf den Inhalt der Planung Einfluss zu nehmen.
Inwieweit berücksichtigt die Stadtverwaltung Düsseldorf die Wünsche und Forderungen der betroffenen Anwohner? (Rahmenbedingungen für den Investor)