Prüfung der Bescheide zur Grundsteuerreform

Ablauf und Unterlagen:

Erster Stichtag für die Neubewertung ist der 1.1.2022. Das ist der erste Zeitpunkt einer Hauptfeststellung. Das bedeutet, die Höhe der Grundsteuer orientiert sich an dem Wert, den das Grundstück am 01.01.2022 hatte. Eine Neubewertung erfolgt danach alle sieben Jahre.

Für die Hauptfeststellung fordert das Finanzamt die Steuerpflichtigen dazu auf, eine Grundsteuererklärung ("Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte") abzugeben. Diese Erklärung erfolgt durch den jeweiligen Grundeigentümer, wobei die Frist zur Abgabe der Erklärung bis zum 31.01.2023 lief.

Anschließend berechnet das Finanzamt anhand der ihm vorliegenden Daten und der Angaben aus der Grundsteuererklärung den Grundsteuerwert, also den Wert des Grundbesitzes, der für die Ermittlung der Grundsteuer benötigt wird.

Sobald das Finanzamt den Grundsteuerwert ermittelt hat, versendet es einen Feststellungsbescheid. Dieser informiert den Grundbesitzer über den Grundsteuerwert, die Steuermesszahl und den Steuermessbetrag.Sobald die neuen Grundsteuerwerte feststehen, erfolgt voraussichtlich eine Anpassung der Hebesätze durch die Gemeinden für die Jahre ab 2025. Dies wir noch einmal interessant, da die Politik eine weitgehende Aufkommensneutralität der Grundsteuerreform versprochen hat. Danach soll die neu berechnete Grundsteuer nicht wesentlich von den bisherigen Beträgen der Grundsteuer abweichen.

Der nächste wichtige Termin ist damit der 01.01.2025. Ab diesem Termin verschicken die Gemeinden die neuen Grundsteuerbescheide.

Was ist bei den Bescheiden des Finanzamtes zu beachten?

Damit die neue Grundsteuer ab 2025 erhoben werden kann, erlässt das Finanzamt je wirtschaftlicher Einheit drei "Grundsteuerbescheide". Genau genommen müssen die drei Bescheide nicht nur begrifflich strikt auseinandergehalten werden. Denn wer bei Fehlern gegen den falschen Bescheid vorgeht, muss damit rechnen, dass der eingelegte Rechtsbehelf keine Aussicht auf Erfolg hat.

Unabhängig davon, ob die neue Grundsteuer im Bundes- oder Ländermodell berechnet wird, gilt in fast allen Bundesländern das sog. dreistufige Verfahren. Danach wird von den Finanzämtern durch Bescheid der Grundsteuerwert (Grundsteueräquivalenzbeträge) festgestellt (1. Stufe) sowie der Steuermessbetrag(2. Stufe) festgesetzt. Erst anschließend wendet die Gemeinde ihren Grundsteuer-Hebesatz an (3. Stufe).

Die ersten beiden Bescheide werden durch das Finanzamt und der dritte Bescheid durch die Gemeinde erlassen. Die genaue Bezeichnung der Bescheide ist vom Berechnungsmodell abhängig und kann je nach Bundesland bzw. Gemeinde geringfügig abweichen.

1. Stufe: Bescheid auf den 1. Januar 2022 über die Feststellung des
• Grundsteuerwerts bzw. der
• Grundsteueräquivalenzbeträge.

2. Stufe: Bescheid auf den 1. Januar 2025 über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags

3. Stufe: Grundsteuerbescheid oder je nach Gemeinde auch Bescheid über Grundbesitzabgaben

Prüfung ist wichtig:

Eine genaue Prüfung der Bescheide ist unbedingt erforderlich, da der festgestellte Grundsteuerwert für den Folgebescheid über den Steuermessbetrag bindend ist und damit letztlich maßgebend für die Höhe der neuen Grundsteuer ab 2025. Fehler beim Grundsteuerwert oder bei den anderen Feststellungen können demnach grundsätzlich nur im Wege des Einspruchs innerhalb der einmonatigen Einspruchsfrist korrigiert werden.
Der Bescheid über den Grundsteuerwert ist meist schwer nachzuvollziehen, da er neben den Feststellungen eine detaillierte Berechnung des Grundsteuerwerts enthält. Für Wohngrundstücke erfolgt die Neubewertung im Ertragswertverfahren und erstreckt sich häufig über zwei bis drei Seiten.

Für die Prüfung des Grundsteuerwertbescheids empfiehlt die Webseite https://grundsteuer.de, in folgenden Schritten vorzugehen:
1. Grundsteuerwertbescheid anhand der Angaben in der Grundsteuererklärung prüfen,
2. typische Fehler ausschließen,
3. bei Fehlern Einspruch einlegen.

Auf der Webseite von grundsteuer.de finden Sie unter dem folgenden Link einen Artikel zum Bescheid über den Grundsteuerwert, mit einer genauen Erläuterung der einzelnen Inhalte des Bescheids.

Was sollte in den Bescheiden geprüft werden?

Im Grund ist jeder Inhalt im Bescheid zu prüfen. Die folgenden Punkte geben einen Anhaltspunkt, sind jedoch nicht abschließend.

• Stimmt die Quadratmeterzahl bei der Berechnung der Wohnfläche oder Grundstücksfläche?
• Sind die richtigen Werte angesetzt worden (Bodenrichtwerte, Mietniveaustufe, Restnutzungsdauer usw.)?
• Hat das Finanzamt das richtige Bewertungsverfahren angewendet?
• Wurde ein Förderbescheid nach dem Wohnraumförderungsgesetz berücksichtigt?
• Stimmt die Bewertungsart?
• Wurde beachtet, dass das Gebäude dem sozialen Wohnungsbau dient?
• Sind alle Eigentümer im Bescheid genannt?
• Ist die korrekte Steuermesszahl angewendet worden?
• usw.

Es gibt aber noch eine weitere Möglichkeit. Dabei nutzt man die im Internet meist kostenfrei zur Verfügung gestellten Tools und prüft das Ergebnis dieser Berechnungen mit den Werten in dem Bescheid. Ein solches Tool finden Sie z.B. unter folgendem Link

https://grundsteuer.de/rechner/

Wie kann man Einspruch einlegen?

Sobald Sie den Grundsteuerwertbescheid erhalten haben, stellt sich die Frage, ob die darin getroffenen Feststellungen des Finanzamts zutreffend sind.

Der Feststellungsbescheid im Rahmen der Grundsteuer enthält mehrere Feststellungen, und zwar über den Grundsteuerwert, die Vermögensart, die Grundstücksart, die Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit, die Höhe der jeweiligen Anteile bei mehreren Beteiligten, die Steuermesszahl und die Höhe des Steuermessbetrags.

Sofern ein Fehler gefunden wird, empfiehlt es sich, immer gegen den kompletten Feststellungsbescheid Einspruch einzulegen. Denn nur dann bleiben alle Werte änderbar. Sofern nur der Fehler angesprochen wird, so bleiben die weiteren Werte bestandskräftig.

Ein Einspruch muss formalen Regeln genügen. Zunächst ist es an das zuständige Finanzamt zu senden und die Einspruchsfrist darf auf keinen Fall verpasst werden. Für den Einspruch ist das Finanzamt zuständig, das den Feststellungsbescheid erlassen hat. Die Anschrift findet sich auf dem Bescheid, zusätzlich auch in der Rechtsbehelfsbelehrung. Weitere Punkte, die im Einspruchsschreiben enthalten sein müssen:
Der Absender
Die genaue Bezeichnung des Feststellungsbescheides.
zum Beispiel: "Grundsteuerwertbescheid - Zurechnungsfortschreibung auf den 1.1.2026 - und Grundsteuermessbescheid - Neuveranlagung auf den 1.1.2026".
Aktenzeichen des BescheidsBegründung: Ohne Begründung wird das Finanzamt den Bescheid als "unbegründet" zurückweisen.
Wer aber der Meinung ist, dass der Bescheid fehlerhaft ist und Zeit benötigt, die Begründung zu formulieren, kann in der Begründung folgenden Satz aufnehmen:
Eine Begründung werde ich mit separater Post nachreichen. Damit ist formal und fristgerecht ein Einspruch erfolgt, wobei die Begründung natürlich nachgereicht werden muss.
Ihre Unterschrift
Hier finden Sie ein Muster für einen Einspruch: