Erstellung der Grundsteuererklärung

Inhalt

1. Was ist der Unterschied von Grundsteuer und Grunderwerbssteuer?
2. Was ist der Grundsteuerwert?
3. Welche Bewertungsverfahren gibt es?
4. Welche Fristen sind für die Grundsteuererklärung einzuhalten?
5. Welche Unterlagen werden regelmäßig benötigt?
6. Welche Daten sind zu übermitteln?
7. Wie wird die Erklärung abgegeben?
8. Wie wird die Wohnfläche ermittelt?
9. Wie erfolgt die Berechnung der Grundsteuer?
10. Was ist die Grundsteuermesszahl?
11. Was ist der Hebesatz?
12. Welche Anzeigepflicht bei Änderungen gibt es in Zukunft?
13. Was passiert nach der Abgabe der Grundsteuererklärung?
14. Wie oft muss die Grundsteuererklärung in Zukunft abgegeben werden?
15. Wer kann helfen?
16. Informationen und Links im Internet?

1. Was ist der Unterschied von Grundsteuer und Grunderwerbssteuer?
Die Grundsteuer wird jährlich als Abgabe an die Gemeinde fällig. Die Grunderwerbssteuer wird nur einmalig bei Kauf einer Immobile fällig. Die Gemeinden sind aufgefordert, das alte Modell zu verwerfen und die Grundsteuer aufgrund tatsächlicher Verhältnisse neu zu berechnen. Das Einkommen spielt keine Rolle, sondern lediglich das Grundstück und das Gebäude. Die neuen Bewertungsregeln kommen erst ab dem 1.1.2025 zur Anwendung. Bis dahin gilt das bisherige Bewertungsrecht weiter. Um die Grundsteuer in 2025 einzufordern, müssen die Berechnungen bis dahin erfolgt sein. Dazu müssen alle Grundeigentümer die Daten der Immobilie an das Finanzamt übermitteln.

2. Was ist der Grundsteuerwert?
Der alte Begriff "Einheitswert", wird nun durch den Begriff Grundstückswert oder Grundsteuerwert ersetzt. Dazu zählen das Grundstück und die darauf befindlichen Gebäude. Den Grundsteuerwert ermittelt das zuständige Finanzamt auf Grundlage der entsprechenden Grundsteuererklärung. Für diese Berechnung müssen alle Grundstückseigentümer bis zum 31.10.2022 eine Grundsteuererklärung zur Ermittlung neuer Grundstückswerte für die Grundsteuerberechnung abgeben.

3. Welche Bewertungsverfahren gibt es?
Das neue Bewertungsgesetz sieht für bebaute Grundstücke zwei Bewertungsverfahren zur Ermittlung des Grundsteuerwerts vor: das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

• Das Ertragswertverfahren findet seine Anwendung vor allem Eigentümern eines Ein- oder Zweifamilienhauses, eines vermieteten Hauses oder einer vermieteten Wohnung und Wohneigentümer.

• Für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke und bei Teileigentum gilt dagegen das Sachwertverfahren.

4. Welche Fristen sind für die Grundsteuererklärung einzuhalten?
Alle Grundstückseigentümer wurden durch öffentliche Bekanntgabe des Bundesfinanzministeriums vom 30.3.2022 bzw. durch Allgemeinverfügungen der jeweiligen Landesfinanzbehörden zur Abgabe der Grundsteuererklärung aufgefordert. Ab dem 1. Juli 2022 kann die Grundsteuererklärung (Feststellungserklärung) elektronisch beim Finanzamt eingereicht werden. Die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung endet am 31. Oktober 2022. Verpflichtet zur Abgabe der Grundsteuererklärung ist der Eigentümer. Das gilt auch dann, wenn er den Grundbesitz vermietet hat. Zur Abgabe verpflichtet sind auch Eigentümer einer Wohnung. Bei Erbbaurechten und wenn das Gebäude auf fremdem Grund und Boden steht gilt regelmäßig, dass der Besitzer des jeweiligen Grundstückes die Angaben so abgibt, als wäre das Grundstück sein Eigentum.

Es gibt nur in Ausnahmefällen eine schriftliche Aufforderung durch die Behörde. Jeder Grundstückseigentümer muss von sich aus tätig werden. Die Finanzämter wurden angewiesen, keine Fristverlängerungen zu gewähren.

5. Welche Unterlagen werden regelmäßig benötigt?
Zur Erstellung der Grundsteuererklärung werden folgende Unterlagen benötigt:

• Grundbuchauszug, ggfls beim Grundbuchamt beantragen

• Letzter Einheitswertbescheid des Finanzamtes, ggfls. beim Finanzamt anfordern

• Grundsteuerbescheid der Stadt Lübeck

• Kaufvertrag über das Grundstück

• Bauunterlagen zu dem Grundstück

6. Welche Daten sind zu übermitteln?
Die Grundsteuererklärung ist in den Bundesländern unterschiedlich geregelt. Sofern Immobilien in einem anderen Bundesland existieren, so sind die geforderten Daten an das jeweilige Finanzamt der Immobilie zu übersenden. Die geforderten Daten sind regelmäßig die folgenden:

7. Wie wird die Erklärung abgegeben?
Die Grundsteuererklärung möchte das Finanzamt in elektronischer Form erhalten (§ 228 Abs. 6 BewG). Nur in absoluten Ausnahmefällen und auf Antrag wird eine Abgabe auf Papier möglich sein. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn sich der Steuerpflichtige extra für die Grundsteuererklärung einen Computer anschaffen müsste.

Die Erklärung können Sie über das Programm ELSTER ab dem 01.07.2022 kostenlos und elektronisch abgeben. Dafür benötigen Sie ein Benutzerkonto. Sofern Sie noch kein solches Konto besitzen, können Sie es jederzeit beantragen. Sollten Sie bereits ein Benutzerkonto besitzen, das Sie z. B. für Ihre Einkommensteuererklärung benutzen, können Sie es auch für die Grundsteuer verwenden.

Sie können über ELSTER Feststellungserklärungen auch für eine andere Person (z. B. in Betreuungsfällen, für die Eltern usw.) übermitteln. Sie müssen für diese Person keine zusätzliche Registrierung in ELSTER vornehmen. (zum ELSTER-Portal: www.elster.de/eportal/start)

Für einfach gelagerte Sachverhalte (unbebaute Grundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen) in Ländern, die bei der Grundsteuer das Bundesmodell anwenden (das ist für Schleswig-Holstein der Fall), wird Ihnen ab Juli 2022 unter www.grundsteuererklaerung...teigentum.de eine vereinfachte elektronische Übermittlungsmöglichkeit für die Steuererklärung zur Verfügung gestellt.

8. Wie wird die Wohnfläche ermittelt?
(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.

(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die Grundflächen von

1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
3. fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen,
4. freiliegenden Installationen,
5. Einbaumöbeln und
6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilen.

(3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflächen von

1. Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
3. Türnischen und
4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.

(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese

1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches geeignet sein und
2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen. Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.

Anrechnungsfaktoren der Grundflächen

Die Grundflächen

1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig,
2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte,
3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte

9. Wie erfolgt die Berechnung der Grundsteuer?
Auf Basis der von Ihnen an das Finanzamt übermittelt Daten wird die Grundsteuer mit der folgenden Formel berechnet:

Im Internet gibt es Online Rechner, mit denen man sich einen ersten Überblick verschaffen kann. Ein Beispiel finden Sie hier: https://grundsteuer.de/rechner/

10. Was ist die Grundsteuermesszahl?
Die Steuermesszahl beträgt 0,31 ‰ (Promille = 0,00031) für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser. Für alle anderen Grundstücksarten beträgt die Steuermesszahl 0,34 ‰ (Promille), das betrifft insbesondere unbebaute Grundstücke sowie Geschäftsgrundstücke. Von diesem Grundsatz gibt es insbesondere für den sozialen Wohnungsbau diverse Ausnahmen.

11. Was ist der Hebesatz?
Der Hebesatz wird ausschließlich durch die Gemeinde festgelegt und bestimmt maßgeblich die zu zahlende Grundsteuer. Die Kommune kann, wenn sie will, den Hebesatz jährlich anpassen. Den dazu erforderlichen Beschluss muss sie bis zum 30.6. des laufenden Jahres fassen. Der neue Hebesatz gilt dann rückwirkend ab 1.1. des entsprechenden Jahres (§ 25 Abs. 3 GrStG).

Es gibt drei unterschiedliche Hebesätze für die Grundsteuer:

• Grundsteuer A steht für "agrarisch". Die Grundsteuer A gilt also für Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft.

• Grundsteuer B steht für "baulich". Die Grundsteuer B umfasst die in einer Gemeinde liegenden bebauten und unbebauten Grundstücke, also alles, was nicht Land- und Forstwirtschaft ist.

• Grundsteuer C darf die Gemeinde ab 2025 für baureife Grundstücke erheben. Dies kann deutlich höher ausfallen als die Grundsteuer B, um Spekulation mit Bauland zu verhindern.

Die Kommunen haben angekündigt, ihre Hebesätze ab 2025 so anzupassen, dass die Grundsteuerbelastung für die Steuerbürger sich nicht erheblich verändert. Allerdings ist der Begriff "nicht erheblich" sehr dehnbar, sodass wir vom Verband Wohneigentum dies aufmerksam verfolgen werden.

12. Welche Anzeigepflicht bei Änderungen gibt es in Zukunft?
Sollte sich nach der Abgabe der Grundsteuererklärung an dem Objekt und damit an den übermittelten Daten etwas ändern, so existiert eine Anzeigepflicht beim Finanzamt, bei der eine entsprechend geänderte Grundsteuererklärung abzugeben ist.

13. Was passiert nach der Abgabe der Grundsteuererklärung?
Das Finanzamt berechnet anhand der Angaben in der Grundsteuererklärung den Grundsteuerwert. Darüber erlässt das Finanzamt voraussichtlich bis 2023 einen Bescheid, der dem Grundstückseigentümer zugestellt wird. Darüber hinaus ermittelt das Finanzamt aus dem Grundsteuerwert und der Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag. Auch dieser wird in einem Bescheid voraussichtlich bis 2023 mitgeteilt. Diese beiden Bescheide sind noch keine Zahlungsaufforderungen. Den Grundsteuermessbetrag verwendet die Gemeinde, um den Hebesatz und damit die zu zahlende neue Grundsteuer zu ermitteln. Im Anschluss teilt die Gemeinde dies in einem neuen Grundsteuerbescheid den Eigentümern mit. Die neue Grundsteuer gilt dann ab dem 01.01.2025 und ist auch erst dann zu zahlen.

14. Wie oft muss die Grundsteuererklärung in Zukunft abgegeben werden?
Der Grundsteuerwert wird zukünftig alle sieben Jahre im Rahmen einer Hauptfeststellung neu festgesetzt. Der nächste Termin ist der 1.1.2029. Wie lange vorher die Grundsteuererklärung dann beim Finanzamt eingereicht sein muss, steht noch nicht fest.

15. Wer kann helfen?
Der Gesetzgeber hat hier leider Fakten nach dem Lebensmotto geschaffen: Hilf Dir selbst, sonst tut es keiner. Zu beachten ist, dass die Finanzämter aufgefordert sind, keine Nachfrist zuzulassen. Somit steht der 31.10.2022 als letzter Abgabetermin fest. Es ist zu beachten, dass die Abgabe per Papier nur in Ausnahmefällen möglich ist.

Eine gewisse Erleichterung besteht dadurch, dass z.B. die Kinder mit ihrem eigenen Anmeldeaccount bei dem Elster-Portal, auch die Angaben für die Eltern übernehmen können. Für alle, die Unterstützung bei der Bearbeitung suchen, ist unbedingt zu empfehlen, einen Steuerberater zu beauftragen, der dann die Daten an das Finanzamt weiterleitet. Das Honorar richtet sich nach der Gebührenordnung, die sich wiederum aus dem Grundstückswert ergibt.

16. Informationen und Links im Internet?
Es gibt mittlerweile diverse Seiten im Internet, die weitere Informationen und Hilfen anbieten. Anbei finden Sie eine Übersicht einiger der Internetangebote, die wir als hilfreich empfinden.