Hilfen für die Feststellungserklärung
Viele ältere Menschen sind mit der Online-Abgabe überfordert und ratlos. Als Mitglied im Verband Wohneigentum wird Ihnen geholfen ...
Grundsteuerreform in Niedersachsen! Das ist 2022 zu tun?
Für die Reform der Grundsteuer werden alle Immobilien und Grundstücke in Deutschland zum ersten Mal seit 1964 wieder neu bewertet. Alle Hauseigentümer müssen in diesem Jahr zum ersten Mal eine neue eigene "Steuererklärung" zur Feststellung des Grundsteuerwerts für ihre Immobilie abgeben, denn für die Berechnung der Grundsteuer müssen künftig aktuelle Grundstückswerte ermittelt werden. Angewendet wird der aktualisierte Wert aber erst im Jahr 2025.
Ein Kurzvideo des "Landesamt für Steuern in Niedersachsen (Bildklick)
Eine Checkliste zur Grundsteuererklärung 2022
Die wichtigsten Fragen und Antworten auf einen Blick-
Was ist in diesem Jahr zu tun?
Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer eines Grundstücks ist ab dem 01.07.2022 verpflichtet, eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (Feststellungserklärung) elektronisch beim Finanzamt einzureichen.
Anhand dieser Angaben ermittelt das Finanzamt bis Ende 2024 den Grundsteuerwert und erlässt einen Grundsteuerwertbescheid. Die Gemeinde wird anschließend ab dem 01.01.2025 hierauf die Grundsteuer erheben. Nutzen Sie die Zeit zur Aufbereitung der erforderlichen Daten und Unterlagen.
Wann muss ich tätig werden?
Die Erklärung zur Feststellung des Grundstückswerts können Sie erst ab dem 01.07.2022 abgeben. In den Monaten zuvor erhalten demnach alle Eigentümer ein Informationsschreiben vom zuständigen Finanzamt, in dem die wichtigsten Daten und Informationen für das Ausfüllen der Erklärung kurz und kompakt dargestellt werden. Aber Achtung: Es könnte sein, dass die Finanzämter aufgrund der Vielzahl an Steuererklärungen nicht überall individuelle Aufforderungen an Grundstücksbesitzer/- innen zur Abgabe der Grundsteuererklärung versenden, sondern per öffentlicher Bekanntmachung zur Abgabe auffordern.
Danach haben Sie vier Monate Zeit. Spätestens am 31.10.2022 müssen Sie alle Angaben beim Finanzamt eingereicht haben. Es ist aber durchaus sinnvoll, bereits jetzt einige notwendige Daten zur Abgabe der Steuererklärung zusammenzusuchen.
Die Feststellungserklärung müssen Sie künftig in Abständen von sieben Jahren angeben. Der nächste Termin ist der 01.01.2029. Ergeben sich in der Zwischenzeit Änderungen an Ihrem Grundstück oder Ihrer Immobilie, die den Grundsteuerwert beeinflussen, haben Sie die Pflicht, diese Änderungen dem Finanzamt mitzuteilen.
Wie und wo kann ich die Erklärung abgeben?
Die "Grundsteuererklärung" - der korrekte Name lautet "Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts" - können Sie ausschließlich online auf www.elster.de abgeben. Dort müssen Sie sich zunächst anmelden.
Sollten Sie weder einen Computer oder Internetzugang besitzen, können Sie bei Ihrem Finanzamt einen Härtefallantrag stellen. Dann können Sie ggf. die Erklärung in Papierform einreichen.
Auch Formulare in gedruckter Form sollen bei Bedarf zur Verfügung stehen.
Wer kann mir bei der Erklärung helfen?
Es ist streng geregelt, wer bei Steuererklärungen helfen darf. Grundsätzlich ist dies Steuerberatern oder Fachanwälten für Steuerrecht vorbehalten - Ausnahmen bilden hier Angehörige, die Ihnen unentgeltlich bei der Erstellung der Erklärung helfen.
Lohnsteuerhilfevereine dürfen bei der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts nicht helfen.
Welche Informationen muss ich in der Feststellungserklärung angeben?
In den meisten Fällen müssen Sie folgende Daten in Ihrer Feststellungserklärung angeben:
Ihr Aktenzeichen (siehe Grundsteuerbescheid sowie Informationsschreiben des Finanzamts im Juni 2022)
Grundbuchinformationen (u.a. Flurstück, Grundbuchblatt und Gemarkung)
Bei mehreren Eigentümern: Informationen zu den Besitzverhältnissen
Wohnadresse
Grundstückart
Grundstücksfläche
Bodenrichtwert
Baujahr und ggf. Jahr einer Kernsanierung
Wohnfläche
Wo erhalte ich fehlende Informationen?
Einige Informationen, wie z. B das Aktenzeichen finden Sie auf ihrem jährlichen Grundsteuerbescheid. Es wird Ihnen in einem individuellen Informationsschreiben, das alle Steuerpflichtigen in Niedersachsen im Juni erhalten sollen, auch noch einmal individuell mitgeteilt.
Woher bekomme ich die Grundbuchinformationen?
Die Grundbuchinformationen entnehmen Sie entweder Ihrem Kaufvertrag, einem Grundbuchauszug oder aber Ihrem Grundsteuerbescheid. Sollten Ihnen Informationen fehlen, können Sie diese beim Grundbuchamt Ihrer Stadt/ Gemeinde erhalten.
Wo finde ich die Grundstücksfläche?
Die Grundstücksfläche finden Sie in Ihren Kaufunterlagen, im Grundbuchauszug oder bei Ihrer Stadt/ Gemeinde.
Einen besonderen Service bietet der Grundsteuer-Viewer, aus dem Angaben zum Grundstück/ Flurstück und Lage-Faktor ersichtlich sind.
Ab Mai 2022 unter www.grundsteuer-viewer.niedersachsen.de einzusehen.
Woher bekomme ich die Bodenrichtwerte?
Die Bodenrichtwerte können Sie über das Portal www.boris.ni.de recherchieren. Aber Achtung: Die aktuellen Bodenrichtwerte werden in einigen Gemeinden erst Ende März veröffentlicht. Übrigens: Es kann sein, dass für Teile Ihres Grundstücks unterschiedliche Bodenrichtwerte gelten, wenn dieses beispielsweise aus verschiedenen Flurstücken besteht.
Welche Fehler sollte ich bei der Feststellungserklärung vermeiden?
Kernsanierung: In der Feststellungserklärung wird gefragt, ob und wenn ja in welchem Jahr eine Kernsanierung an Ihrem Hauses durchgeführt wurde. Weil eine Kernsanierung die wirtschaftliche Restnutzungsdauer- also quasi die Haltbarkeit- und damit auch den Wert eines Hauses erhöht, wird bei kernsanierten Häusern auch mehr Grundsteuer fällig. Aber anders als im alttäglichen Sprachgebrauch liegt für den Gesetzgeber eine Kernsanierung nur dann vor, wenn alle folgenden Maßnahmen durchgeführt wurden: Vollständige Erneuerung der Dacheindeckung, der Fassade, der Innenwände, der Bäder, der Fußböden, der Fenster, der Innen- und Außentüren sowie der Heizungs- und Sanitäranlagen inklusive Leitungen und Abwassersysteme. Bei Gebäuden, bei denen die genannten Veränderungen aufgrund von baurechtlichen Vorgaben (z.B. Denkmalschutz) eingeschränkt sind, liegt auch dann eine Kernsanierung vor, wenn nicht alle oben genannten Kriterien erfüllt sind. Es macht also in jedem Fall Sinn, Lassen Sie sich bei dieser Frage beraten. Denn selbst wenn umfassende Sanierungsarbeiten durchgeführt wurden, müssen Sie nicht automatisch eine Kernsanierung angeben. Weil der Gesetzgeber an dieser Stelle keine klaren Vorgaben macht, könnte es in dieser Frage vermehrt zu Rechtsstreitigkeiten mit dem Finanzamt kommen.
Für Mitglieder: Immobilien-Rechtsschutz
Wohnfläche: Bei der Wohnfläche müssen Sie die Flächen von Zubehörräumen wie z. B. Keller oder Heizungs- und Hauswirtschaftsräumen nicht angeben. Auch wenn in der Steuererklärung für Ein- und Zweifamilienhäuser gefordert wird, Wohn- und Nutzfläche zusammen anzugeben, müssen Sie diese Räume nicht berücksichtigen. Denn unter Nutzfläche versteht der Gesetzgeber nicht die oben genannten Zubehörräume, sondern Verkaufsräume, Werkstätten oder Ähnliches. Sollten Sie hier unsicher sein, ist eine Beratung durch einen Experten sinnvoll.
Für Mitglieder: Kostenlose Bauberatung
Wird’s für Wohneigentümer jetzt teurer?
Diese Frage lässt sich leider nicht pauschal beantworten. Grundsätzlich lässt sich aber sagen: Das Modell versucht, anhand vieler Bewertungskriterien den aktuellen Marktwert einer Immobilie abzubilden. Ein höheres Alter der Immobilie führt z. B. zu niedrigeren Grundsteuerwerten. Eine gute Lage, ein hohes Mietpreisniveau in Ihrer Stadt oder große Wohn- bzw. Grundstücksflächen führen tendenziell zu höheren Werten. Allerdings ist das Modell so ausgelegt, dass bei Grundstücken mit älteren Gebäuden die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert ein größeres Gewicht bekommen. Klar ist aber: Ihr Grundstückswert wird mit der neuen Hauptfeststellung in den allermeisten Fällen steigen.
Wie hoch wird meine neue Grundsteuer sein?
Wie hoch ihr Grundstückswert nach der neuen Berechnungsmethode und die Grundsteuer ab 2025 sein werden, lässt sich annähernd mit dem folgenden Rechner ermitteln:
Einige Faktoren - z. B. den wertsteigernden Effekt einer Kernsanierung - berücksichtigt dieser Rechner jedoch nicht. Desweiteren gilt zu beachten, dass der Rechner von den jetzigen Grundsteuerhebesätzen Ihrer Kommune ausgeht.
Welche Eckdaten sollte ich schon jetzt einholen?
Bewahren Sie den diesjährigen Grundsteuerbescheid auf.
Sollten Ihnen Grundbuchinformationen fehlen, z.B. weil Sie keine Kaufunterlagen vorliegen haben, ist es sinnvoll, diese bereits jetzt zu besorgen. Ansprechpartner wäre in diesem Fall das Grundbuchamt Ihrer Gemeinde.
Auch wenn Ihnen keine Informationen über Ihre Wohnfläche vorliegen, sollten Sie diese besser frühzeitig berechnen oder von einem Experten berechnen lassen.
