Rechtliche Veränderungen für Vermieter

Neuregelungen im Mieterschutzgesetz bringen rechtliche Veränderungen für Vermieter. Diese betreffen besonders die Möglichkeiten zur Umlage von Modernisierungskosten auf den Mieter.

Doppelte Kappung der Modernisierungsumlage

Konkret führt das Gesetz eine Kappung der Umlage ein, und zwar von bisher 11 auf 8 Prozent. Ursprünglich war geplant, diese Änderung nur auf den angespannten Wohnungsmarkt zu beziehen, doch die abschließende Fassung des Gesetzes führt nun eine bundesweite Kappung ein.
Das ist aber noch nicht alles, denn ähnlich wie bei der Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), führt das Mieterschutzgesetz auch eine doppelte Kappung für die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB ein: Unabhängig von der Höhe der Ausgangsmiete darf die Miete aufgrund der Modernisierungsumlage für einen Zeitraum von sechs Jahren ab der Mieterhöhung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter ansteigen. Sofern die Miete unter einem Preis von sieben Euro pro Quadratmeter liegt, darf die Miete aufgrund der Modernisierungsumlage für sechs Jahre seit der Erhöhung um nicht mehr als zwei Euro pro Quadratmeter steigen (§559 Abs. 3a BGB). Diese Änderungen gelten für alle Modernisierungen, die ab dem 1. Januar 2019 angekündigt wurden. Sofern die Modernisierungen bis zum 31. Dezember 2018 angekündigt wurden, sind die Vorschriften des Mieterschutzgesetzes noch nicht anzuwenden.

Ablauf der sechs Jahre

Die Kappung der Modernisierungsumlage auf maximal drei Euro bzw. zwei Euro pro Quadratmeter ist für einen Zeitraum von sechs Jahren ab dem Zeitpunkt der Mieterhöhung begrenzt (§ 559 Abs. 3a BGB). Die Formulierung im Gesetz "darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren ..." lässt aber Raum dafür, dass die Miete nach Ablauf von sechs Jahren aufgrund der Modernisierung um mehr als drei bzw. zwei Euro pro Quadratmeter steigen darf.
Von der doppelten Kappung betroffene Vermieter sollten daher schon in der Modernisierungsmieterhöhung ankündigen, auf welchen Wert die monatliche Miete nach dem Ablauf von sechs Jahren steigen soll. Dazu sollte die volle Modernisierungsumlage wie bisher berechnet und dem Mieter eine "gekappte Umlage" sowie eine nach dem Ablauf von sechs Jahren "vollständige Umlage" mitgeteilt werden. Wird dies nicht getan, wird sich der Mieter nach dem Ablauf von sechs Jahren auf eine Verwirkung berufen können.

Neuer Paragraf regelt Beeinträchtigung des Mieters

Ein neuer Paragraf 559d wird in das BGB eingefügt: Danach wird eine Pflichtverletzung vermutet, wenn der Vermieter eine bauliche Änderung durchführt oder ankündigt und der Mieter dadurch unangemessen beeinträchtigt wird, indem

  • mit der baulichen Veränderung nicht innerhalb von zwölf Monaten begonnen wird;

  • in der Modernisierungsankündigung eine künftige Mieterhöhung angegeben wird, durch die sich die monatliche Miete mindestens verdoppeln würde;

  • die bauliche Veränderung zu erheblichen, nicht notwendigen Belastungen des Mieters führt;

  • die Arbeiten nach Beginn der baulichen Veränderung mehr als zwölf Monate ruhen.

Wichtig ist hierbei, dass es sich bei einer "baulichen Veränderung" nicht nur um eine Modernisierung handelt, sondern um jede Baumaßnahme im Objekt, einschließlich jeder Maßnahme der Mangelbeseitigung und Instandsetzung.
Nach § 559d Satz 2 BGB gilt dies nicht, wenn der Vermieter darlegen kann, dass für die Beeinträchtigung im Einzelfall ein nachvollziehbarer objektiver Grund vorliegt. Unter diese Regelung fällt im Prinzip jede Verlängerung eines unkomfortablen Zustands über die absolut notwendige Mindestdauer und Intensität hinaus.
Dies dürfte vor allem bei Betriebszeiten von Baumaschinen und dem Zeitraum der Stellung von Gerüsten relevant werden. Vermieter sind daher gut beraten, schon im Bauvertrag zu regeln, wann Baumaschinen betrieben werden dürfen und dass der Bauunternehmer dafür zu sorgen hat, dass die Baumaßnahme so schnell wie möglich beendet wird.

Straftatbestand des "Herausmodernisierens"

In § 6 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) wird ein neuer Straftatbestand eingefügt. Die Voraussetzungen entsprechen denen des neuen § 559d BGB, bis auf einen Unterschied: Führt ein Vermieter eine bauliche Veränderung durch, die zu erheblichen (objektiv nicht notwendigen) Belastungen des Mieters führt, ist der Tatbestand erfüllt, sofern der Mieter dadurch zur Kündigung oder zur Mitwirkung an der Aufhebung des Mietverhältnisses veranlasst werden soll. Eine entsprechende Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden.
Der Unterschied zu § 559d BGB besteht darin, dass die Beeinträchtigung des Mieters dazu genutzt werden soll, den Mieter zur Kündigung oder zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags zu veranlassen. In der Praxis kommt es häufig vor, dass Vermieter bei Modernisierungen und Instandsetzungsmaßnahmen mit den Mietern über die Möglichkeit der Aufhebung des Mietverhältnisses sprechen. Dafür spricht ganz häufig schon, dass eine leere Wohnung unkomplizierter instandgesetzt werden kann als eine vermietete Wohnung. Unter die Vorschrift fällt schon die dauerhafte Umsetzung eines Mieters in eine andere freie Wohnung des Vermieters.
Künftig müssen Vermieter hier sehr vorsichtig agieren, wenn sie dem Mieter entsprechende Vorschläge unterbreiten möchten. Begriffe wie "Mietaufhebungsvertrag", "Auszug", "Beendigung" oder "Kündigung" des Mietverhältnisses sollten unbedingt vermieden werden. Mieter sollten um diese neue Regelung wissen und von sich aus aktiv auf den Vermieter zugehen und Angebote unterbreiten, wenn sie vor dem Hintergrund von Instandsetzungsmaßnahmen über einen Auszug nachdenken.

Vereinfachte Modernisierungsmieterhöhung

Das Mieterschutzgesetz bringt in § 559c BGB einen kleinen Vorteil für die Vermieterseite: Künftig ist es möglich, Modernisierungsmieterhöhungen in einem vereinfachten Verfahren durchzuführen, wenn die Kosten pro Wohnung unter 10.000 Euro liegen. Attraktiv dürfte diese Regelung besonders für private Vermieter sein.
Bei der vereinfachten Modernisierungsmieterhöhung werden pauschal 30 Prozent der für die Modernisierung geltend gemachten Kosten für ersparte notwendige Erhaltungsmaßnahmen abgezogen. Der Vermieter kann also 70 Prozent der aufgewendeten Kosten pauschal auf den Mieter umlegen. Hierbei muss klargestellt werden, dass ein solcher pauschaler Abzug natürlich nur erforderlich ist, wenn bei der Modernisierung auch tatsächlich Kosten für sonst notwendige Erhaltungsmaßnahmen eingespart wurden. Gibt es keinen Anlass für Erhaltungsaufwand, muss der Vermieter auch keinen pauschalen Abzug von 30 Prozent vornehmen, sondern kann die Aufwendungen ohne Abzug auf den Mieter umlegen.

Keine weiteren Modernisierungsmieterhöhungen für fünf Jahre

Nimmt der Vermieter die Möglichkeit der vereinfachten Modernisierungsmieterhöhung in Anspruch, so kann er nach § 559c Abs. 4 BGB innerhalb von fünf Jahren nach dem Zugang der vereinfachten Modernisierungsmieterhöhung beim Mieter keine "normalen" Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB mehr geltend machen. Dadurch soll vermieden werden, dass Vermieter umfangreiche Modernisierungen in kleine Einheiten aufsplitten.
Damit ist aber nicht grundsätzlich ausgeschlossen, dass ein Vermieter vor dem Ablauf der Fünfjahresfrist nicht weitere vereinfachte Modernisierungsmieterhöhungen geltend machen kann. Dies ist zum einen möglich, wenn der Vermieter bei der ersten Modernisierung geringere Kosten als 10.000 Euro hatte und nun noch einen "Rest-Freibetrag" für eine weitere Modernisierung umlegen möchte.

Hinweis zum Datenschutz

Wir verwenden nur technisch notwendige Session-Cookies. Diese werden automatisch gelöscht, sobald Sie die Sitzung auf unseren Webseiten beenden und den Browser schließen.

Weitere Informationen finden Sie in unserer Datenschutzerklärung.