Ausstieg aus Baulast

Ein Mitglied fragte mich, wie er aus einer eingetragenen Baulast "aussteigen" könne.

Antwort:
Zunächst: Was ist denn eine "Baulast" überhaupt?

Die Baulast ist eine Angelegenheit des öffentlichen Rechts, geregelt in der Landesbauordnung. Baulasten entstehen durch Abgabe einer entsprechenden Erklärung des Grundstückseigentümers und werden regelmäßig in das Baulastenverzeichnis eingetragen. Das ist ein Verzeichnis außerhalb des Grundbuchs, welches bei der Bauverwaltung geführt wird und dort eingesehen werden kann.

Mit Bewilligung der Baulast übernimmt der Eigentümer für das belastete Grundstück (freiwillig) eine öffentlich- rechtliche Verpflichtung. Die Baubehörde kann deren Erfüllung verlangen und notfalls zwangsweise durchsetzen. Obwohl die Baulast freiwillig begründet wurde, kann sie nur aufgrund eines Verzichts der Baubehörde wieder aufgehoben werden. Auf deren Erteilung besteht ein Anspruch nur dann, wenn das öffentliche Bedürfnis an der Baulast nicht mehr besteht. Die Verpflichtungen aus der Baulast sind beim Verkauf auch gegenüber dem Käufer als Rechtsnachfolger wirksam.

Warum sollte der Eigentümer sich also freiwillig gegenüber der Baubehörde durch Baulast verpflichten? Die Baulast dient in der Regel dazu, die Erteilung einer sonst nicht zulässigen Baugenehmigung zu ermöglichen. Beispiel: E ist Eigentümer zweier Grundstücke. Das vordere, an der Straße liegende ist bereits bebaut. Das hintere Grundstück kann nur über das andere erreicht und versorgt werden. E möchte das Hinterliegergrundstück nun ebenfalls bebauen. Voraussetzung der Erteilung der Baugenehmigung ist u.a., dass die Erschließung des Baugrundstücks auf Dauer gesichert ist. Er bestellt zur Sicherung der Erschließung an dem Vorderliegergrundstück eine Baulast für das hintere, welche dessen Erschließung öffentlich- rechtlich sichert. Danach kann die Baugenehmigung erteilt werden.

Der mögliche Inhalt von Baulasten ist außerordentlich vielgestaltig, es gibt z.B. Anbau-, Abstandsflächen-, Stellplatz- und Freiflächenbaulasten. Die sich hieraus für das belastete Grundstück ergebenden Beschränkungen können dessen wirtschaftlichen Wert erheblich beeinträchtigen.

Sie können aber als Käufer vor der Beurkundung selbst bei der Baubehörde anfragen, ob und gegebenenfalls welche Baulasten am Kaufgrundstück bestehen und eingetragen sind.

Im Kaufvertrag hat der Verkäufer zu erklären, ob eine Baulast besteht. Versichert der Verkäufer aber zu Unrecht, dass keine Baulast bestehe, muss der Käufer die Baulastbeschränkungen trotzdem gegen sich gelten lassen. Ihm stehen dann nur Mängelansprüche gegen seinen Verkäufer zu.

Nach dem Lesen des vorangegangenen Textes wird ersichtlich ,dass man eine Einigung nur mit der zuständigen Baubehörde finden kann. Zunächst sollte man in einem persönlichen Gespräch der Baubehörde sein Anliegen schildern.

Sollte keine Einigung erzielt werden, wird empfohlen ,zusätzlich auch den Rat eines Fachanwaltes einzuholen.