Einblicke, Einschätzungen und Expertisen
NACHGEFRAGT…: Kein allgemeines Höhenlimit für Hecken!
Kurz zum Hintergrund des Nachbarschaftsstreites: Konkret ging es in dem verhandelten Fall (Aktenzeichen: V ZR 185/23) um die Frage, ob ein Grundstückseigentümer trotz Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Grenzabstände verpflichtet werden kann, eine Hecke zurückzuschneiden. Die beiden Parteien, wobei der Kläger vom VWE-Partner ERGO-Versicherungen rechtsschutzmäßig vertreten worden war, sind Eigentümer benachbarter Grundstücke in Hessen.
Auf dem Grundstück der Beklagten befindet sich seit den 1960er Jahren entlang der gemeinsamen Grenze eine Aufschüttung, die durch eine 28 Meter lange Mauer aus Betonprofilen (L-Steinen) abgestützt wird. Im Jahr 2018 pflanzte die Beklagte auf der Aufschüttung Bambus an und verbaute zum klägerischen Grundstück hin eine Rhizomsperre. Der Bambus hat zwischenzeitlich eine Höhe von mindestens sechs bis sieben Metern erreicht.
Herr Limmer, das aktuelle Urteil des Bundesgerichtshofes bringt Klarheit - zumindest für Hessen - und hat weitreichende Folgen für Gartenbesitzer im ganzen Land: Der BGH betonte im Urteil, dass es kein allgemeines Höhenlimit für Hecken gibt. Was genau bedeutet das?
Rudolf Limmer: Dies bedeutet, dass eine Hecke, sobald diese mit genügendem Abstand zum Nachbargrundstück gepflanzt wird, der Höhe nach nicht gekürzt werden muss. Befindet sich die Hecke allerdings zu nahe am eignen Grundstück, dann muss sehr wohl auf ein vertretbares Maß gekürzt werden.
Ist der Bambus somit überhaupt eine "Hecke" im Rechtssinne?
Rudolf Limmer: Der BHG hat sich hier, ich denke ganz bewusst, etwas weiter ausgedrückt. Nach dem Urteil liegt dann eine Hecke vor, wenn der Gesamteindruck dies vermittelt. Sind zum Bespiel die Abstände zwischen den einzelnen Pflanzen so groß, dass man eher den Eindruck gewinnt, dass hier nur vereinzelt Pflanzen stehen (löchriger Eindruck), dann geht man eben nicht von einer Hecke aus. Die Pflanzenart spielt bei dieser Betrachtung dann keine Rolle mehr.
Ein weiterer wichtiger Punkt war die Frage des Messpunktes - wo genau wird denn nun die Heckenhöhe gemessen?
Rudolf Limmer: Nach diesem Urteil ist der Messpunkt immer da anzulegen, wo die Pflanzen das Erdreich durchdringen. Im vorliegenden Fall liegt das Nachbargrundstück höher als das Grundstück des Klägers. Der Messpunkt ist daher nicht die Grundstückshöhe des Klägers, sondern die des Beklagten. Das kann dann schon einen gewissen Höhenunterschied ausmachen.
Der BGH hat mit diesem Urteil ja die wesentlichen Rechtsfragen geklärt. Dennoch ist der Streit noch nicht vorbei und der wurde der Fall wieder ans Oberlandesgericht zurückgewiesen. Warum genau? Es war u. a. von einem Verfahrensfehler die Rede?
Rudolf Limmer: Nach dem Urteil war es so zu verstehen, dass in der Vorinstanz die genauen Höhen eben nicht ermittelt wurden. Das hätte man durch eine Ortsbesichtigung oder durch ein entsprechendes Gutachten vornehmen können. Da dies nicht erfolgt ist, wurde das Verfahren wegen eines "Verfahrensfehlers" wieder an das OLG zurückverwiesen.
Was wären denn die Folgen, wenn sich bei der Messung herausstellt, dass der Bambus zu nah an der Grundstücksgrenze stehen würde?
Rudolf Limmer: Die Abstandsflächen sind leider von Bundesland zu Bundesland verschieden. Teilweise greifen hier sogar nach Sondervorschriften der Kommunen. In diesem Fall liegt das Grundstück in Hessen. Hier beträgt die Abstandfläche 0,75 Meter. Wurde diese nicht eingehalten, muss die Hecke gekürzt werden (auf 2 Meter Höhe) und muss im Zweifel auch noch in der Breite reduziert werden, wenn ein Bewuchs der Hecke in das Nachbargrundstück hinein erfolgt. Hierbei ist zu beachten, dass der Nachbar nicht ohne Genehmigung des betroffenen Grundstücksnachbars dessen Grundstück betreten darf.
Das BGH-Urteil hat über den konkreten Fall hinaus Bedeutung für viele Grundstückseigentümer und Nachbarn in Deutschland. Was kann man daraus lernen? Und was bedeutet das Urteil für Bayern, wo ja Hecken ab einem Abstand von zwei Metern zum Nachbarn gepflanzt werden müssten?
Rudolf Limmer: Aus dem Urteil lässt sich jetzt klar herauslesen, dass Hecken, die den Mindestabstand nicht einhalten, gekürzt werden müssen. Ferner entscheidet der Gesamteindruck, ob es sich überhaupt um eine Hecke handelt, oder eben nur um Pflanzen, die in einer losen Reihe stehen. Dann wäre es eben keine Hecke und müsste auch nicht der Höhe nach reduziert werden. Weiterhin kann der Nachbar einfordern, dass Grundstückstriebe, die auf sein Grundstück ragen, abgeschnitten werden müssen.
Abschließend noch kurz zum Grenzabstand, der ja zweifelsohne das A und O im Nachbarrecht ist: Welche Tipps können Sie unseren Mitgliedern hier geben?
Rudolf Limmer: Die Empfehlung ist immer, den Abstand weit genug von der Grundstücksgrenze einzuhalten. Je breiter und je höher die Hecke wird, umso weiter sollte man von der Grenze weggehen. Durchaus auch weiter als der Mindestabstand dies fordert. Auch sollte man, der guten Nachbarschaft wegen, darauf achten, dass die eigenen Bepflanzungen den Nachbarn eben nicht stören oder gar beinträchtigen. Dies betrifft gerade das Sonnenlicht, dass eventuell die Terrasse des Nachbarn beschattet. Viel schöner ist es doch, mit der Nachbarschaft einen Kaffee oder ein Glas Bier oder Wein auf der Terrasse zu trinken, als sich zu streiten. St. Landgraf
NACHGEFRAGT…: Das ist der aktuelle Stand zur Grundsteuer!
Weiden. Wir fragen, unser Präsident Rudolf Limmer antwortet: In unserer Rubrik "Nachgefragt…" geben wir zu aktuellen Themen, die unsere Mitglieder und Siedlergemeinschaften betreffen und interessieren, Einblicke, Einschätzungen und Expertisen ab. Dieses Mal geht es erneut um die Grundsteuer, die momentan auch in Bayern bei vielen Grundstückseigentümern für Unverständnis, Ärger und Unruhe sorgt.
Herr Limmer: Seit Beginn des Jahres 2025 greift ja die neu gestaltete Grundsteuer? Die ersten Neuberechnungen der Gemeinden und Städte wurden verschickt - welche Erfahrungen haben Sie als VWE-Landesvorsitzender inzwischen gemacht? Gibt es viele Beschwerden, bzw. An- oder Nachfragen?
Rudolf Limmer: Es kommen bei mir wenig Nachfragen an. Ich habe mir auch einige Beschwerden angesehen. Häufig waren Fehler bei der Abgabe der Grundsteuererklärung die Ursache. Aber auch Nachträge, zum Beispiel ein Dachgeschossausbau, der bisher versehentlich nicht gemeldet war, führte dann, durch die jetzige Neuerfassung, zu einer Erhöhung des Grundsteuermessbetrages.
Warum haben viele Eigentümer beim Blick auf die Grundsteuer-Rechnungen für 2025 ein böses Erwachen erlebt, obwohl keine höhere Belastung für den Grundstücksbesitzer (über alle Grundstücksarten gesehen) erfolgen sollte?
Rudolf Limmer: In Bayern haben wir ein eigenes Bewertungsmodell. Wie oben bereits dargestellt kann es zu einer Erhöhung kommen, wenn jetzt der Dachgeschossausbau bei der Erklärung berücksichtigt wurde, bei der bisherigen Grundsteuer aber nicht gemeldet worden ist. Ähnlich verhält es sich bei Terrassenbauten oder auch bei Anbauten. Ferner wurden die Wohngebäude bei der Land- und Forstwirtschaft bisher dem günstigeren gewerblichen Bereich zugeordnet. Nach der neuen Berechnung werden diese aber wie normale Wohnhäuser behandelt. Dies führt zu einer Erhöhung. Das Gleiche gilt bei landwirtschaftlichen Grundstücken. Diese verteuern sich für die ersten 10.000 Quadratmeter. Danach wird der Ansatz jedoch günstiger. Bauerwartungsland hingegen wird in Bayern nicht anders bewertet wie das normale Baugrundstück. In vielen anderen Bundesländern kommt hierfür die Grundsteuer C zum Ansatz, die nochmals eine deutliche Erhöhung der Grundsteuer zur Folge hat. In Bayern wurde diese nicht eingeführt.
Was können die Eigentümer nun tun, wenn sich ihre Grundsteuer jetzt drastisch verteuert hat?
Rudolf Limmer: Es ist immer ratsam, den Grundsteuermessbescheid zu prüfen. Häufig kann man hier schon Abweichungen gegenüber dem bisherigen Messbescheid erkennen. Solle ein Fehler passiert sein, muss man mit dem Finanzamt Kontakt aufnehmen und eine Änderung des Grundsteuermessbescheids nach § 129 AO (offensichtliche Unrichtigkeit) beantragen. Dies geht auch dann noch, wenn die Einspruchsfrist bereits abgelaufen ist. Sollte die Kommune ihren Hebesatz nicht angepasst haben, kann man bei der Kommune nachfassen, ob diese ihn nochmals nach unten ändert. Wenn nicht, bleibt dann nur auf die Kommunalwahl 2026 zu verweisen, bei der man dann seinen Unwillen in Form der Kandidatenwahl ausdrücken kann.
Aktuell laufen deutschlandweit bereits zahlreiche Musterklagen gegen die Grundsteuer: Auch in Bayern? Und: Bis wann ist hier mit Entscheidungen zu rechnen?
Rudolf Limmer: Es gibt in Deutschland keine Sammelklage. Eine Musterklage würde nur dann möglich sein, wenn sich die Kläger alle hinter eine Musterklage stellen würden. Dies wird aber bei der Grundsteuer nicht möglich sein, da zu viele unterschiedliche Faktoren eine Rolle spielen. Mit ist auf jeden Fall in Bayern keine derartige Musterklage bekannt.
Mehr als 6,16 Millionen Steuerzahler haben aktuell gegen ihre Grundsteuerwert- und Messbescheide bei den Finanzämtern Einspruch erhoben. Haben diese Eigentümer derzeit weiteren Handlungsbedarf? Was können die Eigentümer machen, die bislang noch keinen Einspruch eingelegt haben?
Rudolf Limmer: Wie oben dargestellt, wird sich bei vielen Eigentümer in Bayern nichts oder nur sehr wenig an der Höhe der Grundsteuer ändern. Nur in den Fällen, bei denen sich die Quadratmeter der Wohnfläche durch An- oder Ausbauten geändert haben, dürfte es zu einer Erhöhung kommen. Dagegen kann kein Einspruch eingelegt werden. Bei einer eventuellen Falschangabe, die zu einer Erhöhung führt, hat man die Möglichkeit, entweder noch einen Einspruch einzulegen, soweit dies in der Frist ist, oder eben nach § 129 AO einen Antrag wegen offensichtlicher Unrichtigkeit zur Anpassung stellen.
Abschließend: Wie steht der VWE Bayern dem Thema "Grundsteuer" gegenüber? Welche Tipps oder Ratschläge können Sie unseren Mitgliedern geben?
Rudolf Limmer: Grundsätzlich gilt es immer, den erhaltenen Grundsteuermessbescheid sorgfältig zu prüfen. Sollten dabei Fehler festgestellt werden, bitte unbedingt Kontakt mit dem Finanzamt aufnehmen. Sollte die Erklärung mit Hilfe eines Steuerberaters erfolgt sein, wenden Sie sich bitte direkt an ihn. Er wird dann alles Weitere veranlassen. Ebenfalls stehen die Steuerberater für alle Auskünfte ebenfalls zur Verfügung und können bei Bedarf auch die notwendigen Erklärungen bzw. Einsprüche stellen. St. Landgraf
NACHGEFRAGT…: Das sollten Sie zur Grundsteuerreform wissen!
Weiden. Wir fragen, unser Präsident Rudolf Limmer antwortet: In unserer neuen Rubrik "Nachgefragt…" geben wir ab sofort einmal pro Monat sowie anlassbezogen zu aktuellen Themen, die unsere Mitglieder und Siedlergemeinschaften betreffen und interessieren, Einblicke, Einschätzungen und Expertisen ab. Dieses Mal geht es um die Neureglung der Grundsteuer in Bayern, die für die Städte und Gemeinden eine der wichtigsten Einnahmequellen ist.
Herr Limmer: Geben Sie uns doch bitte einen kurzen Rückblick, wie es zu der Neuregelung kam?
Rudolf Limmer: Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherigen gesetzlichen Regelungen zur Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Grundsteuer im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt. Der Bayerische Landtag hat dann am 23. November 2021 zur Neuregelung der Grundsteuer ein eigenes Landesgrundsteuergesetz verabschiedet. Von 2025 an spielt nun der Wert eines Grundstücks bei der Berechnung der Grundsteuer in Bayern keine Rolle mehr. Die Grundsteuer wird in Bayern nicht nach dem Wert des Grundstücks, sondern nach der Größe der Fläche von Grundstück und Gebäude berechnet.
Warum ist eine Neuberechnung überhaupt nötig geworden?
Rudolf Limmer: Die letzte offizielle Hauptfeststellung der Grundbesitzwerte liegt etliche Jahrzehnte zurück (alte Bundesländer: 1964; neue Bundesländer: 1935) und führte zu nicht sachgerechter Besteuerung. Deshalb hat das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018 (Aktenzeichen: 1 BvL 11/14) entschieden, dass die Vorschriften zur Einheitsbewertung zumindest seit Anfang 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitsgrundsatz unvereinbar sind. Folgerichtig wurde der Gesetzgeber verpflichtet, eine neue Berechnungsgrundlage zu schaffen. Das Bundesverfassungsgericht erlaubt die beanstandeten Regelungen längstens bis zum 31. Dezember 2024. Daher ist eine Neubewertung der Grundstücke notwendig geworden. Die hierfür notwendige Erklärung war, mit Fristverlängerung, bis 31. Dezember 2023 abzugeben. Danach wurden durch die Finanzverwaltung die Grundstücke bewertet und die Grundsteuermessbeträge ermittelt, die als Basis für die Berechnung der eigentlichen Grundsteuer dienen.
Kommen somit erhöhte Kosten auf die Eigentümerinnen und Eigentümer zu?
Rudolf Limmer: Das oben genannte Verfahren und die anschließende Berechnung soll grundsätzlich aber, so die damalige Aussage des Bundesfinanzministers "aufwandsneutral" sein. Das heißt: Es soll keine höhere Belastung für den Grundstücksbesitzer (über alle Grundstücksarten gesehen) erfolgen.
Wie läuft denn das Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer ab?
Rudolf Limmer: Das bisher bekannte, dreistufige Verfahren bleibt weiter erhalten. Eigentümerinnen und Eigentümer müssen eine sogenannte Grundsteuererklärung abgeben. Das Finanzamt stellt auf Basis der erklärten Angaben den Grundsteuermessbetrag fest und übermittelt diesen an die Kommune. Die Eigentümerinnen und Eigentümer erhalten über die getroffene Feststellung des Finanzamtes einen Bescheid, den Grundsteuermessbescheid. Der durch das Finanzamt festgestellte Grundsteuermessbetrag wird dann von der Kommune mit dem Hebesatz multipliziert.
Und wie wird dieser Hebesatz bestimmt?
Rudolf Limmer: Die individuelle Höhe der Grundsteuer setzt sich ja aus den beiden Faktoren Grundsteuermessbetrag und Hebesatz fest. Den Hebesatz bestimmt jede Kommune selbst. Die tatsächlich nach neuem Recht zu zahlende Grundsteuer wurde / wird den Eigentümerinnen und Eigentümern in 2024 in Form des Grundsteuerbescheides von der Kommune mitgeteilt. Die neue Grundsteuer ist ab dem 1.1.2025 von den Eigentümerinnen und Eigentümern an die Kommune zu bezahlen.
Wie schätzen Sie die Resonanz der Reform bei unseren Mitgliedern ein?
Rudolf Limmer: Ich denke, es herrscht eine hohe Verunsicherung in der Bevölkerung, wie die Belastung künftig ab dem 1. Januar 2025 ausfallen wird. Dies ist nicht nur für die Eigentümer einer Immobilie ein Thema, sondern auch für die Mieter, da die Grundsteuer über die Nebenkosten eins-zu-eins umgelegt werden darf.
In welche Richtung werden sich Ihrer Einschätzung nach die Kosten verändern?
Rudolf Limmer: Das ist schwer zu sagen, geschweige denn zu vereinheitlichen: Die Hebesätze der Grundsteuer B lagen 2023 bundesweit durchschnittlich bei 554 Prozent, wobei Werte von 800 bis knapp 1000 Prozent nicht selten sind. Mittlerweile haben 25 Städte mit mehr als 20.000 Einwohnern einen Grundsteuer B-Hebesatz von 800 Prozent und mehr. Ein bayerisches Beispiel, das die andere Möglichkeit untermauert: Gemäß mir vorliegenden Informationen hat unser Staatsministerium der Finanzen und für Heimat einen Wert für den Hebesatz für meine Heimatstadt Selb ermittelt. Der liegt für die Grundsteuer B bei 235 Prozent. Bisher belief sich dieser auf 360 Prozent.
Was können unsere Mitglieder und die Grundstückseigentümer tun, damit ihre bisherigen Kosten nicht erhöht werden?
Rudolf Limmer: Jetzt liegt es grundlegend an den Gemeinde- und Stadtverwaltungen sowie den Bürgermeistern ihren Gemeinde- und Stadträten einen Hebesatz zur Entscheidung für die Anwendung ab dem 1. Januar 2025 vorzulegen. Wir können als Bürger nur auf die Stadt- und Gemeinderäte einwirken, dass diese bei der Festlegung der Hebesätze auch die Aufwandsneutralität im Blick behalten. Ansonsten sind in 2026 wieder Neuwahlen zu den Stadtparlamenten. Dort kann man dann seinen Unwillen durch die Wahl/oder eben Nichtwahl der entsprechenden Person zum Ausdruck bringen. Wir werden dies kritisch verfolgen. St. Landgraf
