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Finanzierungsbausteine: endfällige Darlehen

In Teil 4 unserer Informations-Reihe zur Baufinanzierung geht es um das "endfällige Darlehen". Dieses steht neben dem Annuitätendarlehen als alternativer Finanzierungsbaustein zur Verfügung.

Der Name sagt es: Die Rückzahlung dieses Darlehens ist in voller Höhe am Ende der Laufzeit fällig. Während der Vertragslaufzeit wird grundsätzlich nicht getilgt.

So funktioniert das endfällige Darlehen

Sie nehmen bei einem Geldinstitut ein Darlehen auf und vereinbaren im Darlehensvertrag einen möglichst günstigen Zinssatz. Während der Vertragslaufzeit werden nur Zinsen an das Kreditinstitut entrichtet. Da aber jedes Darlehen irgendwann getilgt werden muss, wird im Darlehensvertrag ebenfalls vereinbart, wie diese endfällige Rückzahlung sichergestellt wird. Dies kann entweder durch einen bereits vorhandenen oder einen neu abzuschließenden "Sparvertrag" geschehen, dessen Guthaben bei Fälligkeit zur Tilgung des Darlehens verwendet wird.

Helmut Weigt, Finanzökonom (ebs), Finanzfachwirt (FH), Vorsitzender Verband Wohneigentum Rheinland-Pfalz

Helmut Weigt,
Finanzökonom (ebs), Finanzfachwirt (FH), Vorsitzender Verband Wohneigentum Rheinland-Pfalz © Privat

Bei einem bereits vorhandenen Sparvertrag muss die Darlehenshöhe so gewählt werden, dass das erwartete Guthaben zur vollständigen Tilgung ausreicht. Bei Neuabschluss eines Sparvertrages muss die Sparzielsumme so bemessen sein, dass die vollständige Darlehenstilgung gewährleistet ist.

Das insgesamt für eine Immobilienfinanzierung erforderliche Fremdkapital kann dabei auch durch geeignete Kombinationen sichergestellt werden. Zum Beispiel durch ein endfälliges Darlehen, das durch einen vorhandenen Sparvertrag zurückgezahlt und ein zweites Darlehen, das durch einen neuen Sparvertrag oder annuitätisch getilgt wird.

Als "Sparvertrag" kommen grundsätzlich alle Anlageverträge in Frage. Besonders etabliert haben sich für dieses Finanzierungsmodell Kapital-Lebens- oder -Rentenversicherungen, Fondspolicen oder -sparpläne sowie Bausparverträge.
Geeignet sind endfällige Darlehen eher für Vermieter als für Eigennutzer, denn für Vermieter spielt auch der steuerrelevante Zinsabzug eine wesentliche Rolle.

Ob endfällige Darlehen finanzmathematisch sinnvoll sind, hängt davon ab, welchen Ertrag der Sparvertrag bringen wird. Finanzmathematisch lohnt diese Variante - im Vergleich zum Annuitätendarlehen - nur dann, wenn der Ertragszins nach Steuern höher ist, als der Sollzins (bei Vermietern ebenfalls nach Steuern) des Darlehens.

Unser Tipp: Stellen Sie hohe Ertragsprognosen stets auf den Prüfstand, denn eine Kapitalanlage kann zwar durchaus hohe Renditen erreichen, aber eine Garantie dafür werden Sie von keinem Institut bekommen. Leider beeinflussen oft auch die recht hohen Provisionen solcher Anlageverträge die Empfehlung des Finanzvermittlers.

Für eine Bausparfinanzierung, die eine Kombination aus endfälligem und Annuitätendarlehen darstellt, muss hier differenziert werden: Bei dieser Finanzierungsvariante kommt es nicht nur auf den Ertragszins während der Sparphase, sondern auch auf die Konditionen des Bauspardarlehens an.

H. W.

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