Nicht für die Ewigkeit - Wertgutachten

Januar 2023
Wer eine Immobilie kaufen, verkaufen oder vererben möchte, braucht eine realistische Vorstellung von deren Wert. Nicht zuletzt, weil durch den boomenden Immobilienmarkt viele Eigentümer darauf zählen, dass ihr Haus an Wert gewinnt. Um Klarheit zu bekommen, hilft ein Wertgutachten. Im Unterschied zur kostenlosen Immobilienbewertung handelt es sich bei einem Wertgutachten um die kostenpflichtige Bewertung der Immobilie, die auch vor Gericht Bestand hat.

Ermittelt wird dabei der Verkehrswert einer Immobilie auf Basis des Baugesetzbuches (BauGB) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), erklärt Wolfgang Szubin. Der Architekt ist Mitglied des Präsidiums im Verband Wohneigentum und Berater für Wohnen und Bauen im Landesverband NRW.

Das beeinflusst den Wert

Ein wichtiges Kriterium bei der Wertermittlung ist das Grundstück und seine Lage in der Stadt oder einer ländlichen Gegend. Ausschlaggebend sind weiterhin das Gebäude und der Zustand, in dem es sich zum Zeitpunkt des Gutachtens befindet. "Je älter die Immobilie ist, desto größer ist die Wertminderung", so Szubin. Bei Gebäuden wird rechnerisch ein Lebensalter von 80 Jahren zugrunde gelegt - es sei denn, es wurde im Laufe der Jahre fachgerecht saniert. Durch eine Modernisierung wird ein Gebäude rechnerisch jünger: seine Restnutzungsdauer und damit auch sein Wert steigen. Wertsteigernd sind zum Beispiel eine nachträglich erfolgte Fassadendämmung oder eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach. Einträge im Grundbuch wie Wege- oder Wohnrechte für Eltern sind in der Regel wertmindernd.

Procedere

"Zunächst prüft der Sachverständige Unterlagen wie etwa Grundbuch, Lageplan, Altlastenkataster und dergleichen mehr", erläutert Szubin. Anschließend wird das Objekt besichtigt. Vorhandenes Datenmaterial wie Baupläne wird mit dem tatsächlichen Ausmaß der Immobilie abgeglichen. Wohnflächen und Bruttogrundrissflächen (bebaute Außenflächen) werden ermittelt; ebenso sichtbare, optische Baumängel wie Feuchtigkeit im Mauerwerk.

Etwas Zeit mitbringen!

Wertgutachten sind meist umfangreich, sie können bis zu 30 Seiten umfassen. Anders als eine kostenlose Immobilienbewertung braucht es etwas Zeit, etwa vier bis sechs Wochen. "Es kann aber auch drei bis vier Monate dauern", weiß Architekt Szubin.

Begrenzte Gültigkeit

Wichtig: Wertgutachten hält nicht ewig. Ein einmal erstelltes Wertgutachten ist bereits im darauffolgenden Jahr nicht mehr gültig. "Das Gutachten weist den Wert der Immobilie zu einem bestimmten Stichtag - dem sogenannten Wertermittlungsstichtag - auf. Wird ein Gebäude nicht saniert, dann verliert es mit jedem Tag an Wert", erläutert Szubin.

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