Steigende Bauzinsen EZB-Zinspolitik und Baufinanzierung
September 2022
Die Erhöhung der Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) weckt Hoffnungen bei Sparern und schürt Ängste bei Immobilien-Interessierten oder Menschen, die eine Anschlussfinanzierung brauchen. Doch das ist keine allgemein geltende Zinsentwicklung mit sofortigen Auswirkungen, erklärt unser Finanzexperte Helmut Weigt.
Die Krisen der jüngsten Vergangenheit - beginnend mit dem Corona-Virus und gefolgt vom Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine - haben weltweit zur Unterbrechung von Lieferketten und damit zu einer Güterverknappung geführt. Ein geringes Angebot (bei gleichbleibender oder steigender Nachfrage) führt zwangsläufig zu höheren Preisen und damit zu einer steigenden Inflation. Zinserhöhungen sollen dieser negativen Preisentwicklung dadurch entgegenwirken, dass teurere Kredite zu einem geringeren Nachfrageverhalten und damit wieder zu sinkenden Preisen führen.
Auswirkungen auf Bauzinsen
Manche Menschen glauben, dass die Leitzinsen auch Einfluss auf langfristig laufende Kredite haben, wie es zum Beispiel bei der Immobilienfinanzierung der Fall ist. Doch der Leitzins der EZB ist kaum ein Maßstab für derartige Langfristkredite, sondern vielmehr der Maßstab für den Handel mit kurzfristigen Anlagen und Krediten (z. B. Kontokorrentkredite, Tagesgeldkonten etc.).
Der Preis von Immobiliendarlehen - also der Zinssatz für Darlehen mit langfristigen Zinsbindungen - hängt sehr viel mehr davon ab, wie sich festverzinsliche Wertpapiere (sogenannte Rentenwerte) entwickeln. Einfaches Beispiel: Eine Bank gibt eine zehnjährige Schuldverschreibung über 100.000 Euro zu einem Zinssatz von 0,50 % pro Jahr heraus. Ein sicherheitsbewusster Anleger sagt sich: "Besser 0,50 % Ertrag pro Jahr, als eine Verwahrgebühr (Negativzinsen) auf meinem Tagesgeldkonto. Die Bank schlägt eine Marge von z. B. 1,00 % pro Jahr auf den Anlagezins auf und vergibt diesen Anlagebetrag als Immobiliendarlehen zu einem für zehn Jahre festen Zinssatz von 1,50 % pro Jahr.
Der EZB-Leitzins hat damit wenig bis gar nichts zu tun, was auch dadurch belegt ist, dass die Bauzinsen bereits seit Oktober 2021 leicht und seit Januar 2022 stark anstiegen sind (also mehr als ein halbes Jahr vor der Leitzinserhöhung) und seit Anfang Juli 2022 (trotz der seit Juni recht sicher erwarteten und im Juli umgesetzten Leitzinserhöhung der EZB) wieder recht deutlich gefallen sind.
Gewisser Einfluss von Aktienkursen
Neben vielen anderen Faktoren, die auf die Entwicklung von Bauzinsen Einfluss haben, kann man einen gewissen Zusammenhang zwischen Bauzinsen und Aktienkursen erkennen. Es ist deutlich erkennbar, dass auf lange Sicht steigende Aktienkurse mit fallenden oder auch konstanten Bauzinsen korrespondieren.
Woran liegt das?
Fallende oder dauerhaft niedrige Zinsen bei festverzinslichen Wertpapieren führen dazu, dass Anleger gerne in Aktienwerte wechseln oder dort verharren, dies in der Hoffnung, hier mehr zu verdienen. Damit steigt die Nachfrage an den Aktienbörsen und steigende Nachfrage sorgt regelmäßig für steigende Preise, also steigende Aktienkurse. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass steigende Aktienkurse eine gewisse Signalwirkung für fallende oder auf niedrigem Niveau stagnierende Bauzinsen darstellen und umgekehrt.
Ein Rückblick auf die Entwicklung von Bauzinsen und Leitzinsen zeigt, dass die beiden Zinsentwicklungen nicht absolut parallel verlaufen, sondern dass es auch in der Vergangenheit schon Phasen gab, in denen sich beide Zinssätze unterschiedlich entwickelt haben. Der Leitzins stellt daher eher ein Tendenz-Signal zur Erwartung der künftigen Zinsentwicklung dar: Steigt der Leitzins, erwartet man allgemein eher steigende Zinsen, was aber nicht unbedingt (sofort) so eintreten muss, und auch hier wieder umgekehrt.
Fazit
Leider ist die "Glaskugel", die uns alle in die Lage versetzen könnte, die Entwicklung der Weltmärkte mit all ihren unterschiedlichen Einflüssen sicher vorherzusagen, noch immer nicht erfunden. Bleibt also nur der Grundsatz: Wer es sich (was auch immer) heute sicher leisten kann und will, sollte eher nicht auf morgen warten.
Helmut Weigt
