Baufinanzierung - worauf achten?
Der Traum vom Eigenheim ist für viele ein Lebensziel. Wer ihn verwirklichen möchte, steht vor der Frage: Wie finanziere ich mein Vorhaben solide und nachhaltig? Mit diesen Tipps kann eine Finanzierung sicher und durchdacht gelingen.
Vieles lässt sich durch Baufinanzierung realisieren: vom Kauf eines Baugrundstücks oder eines fertigen Hauses über den Neubau bis hin zur Modernisierung oder Sanierung einer bestehenden Immobilie. Auch eine Anschlussfinanzierung für bestehende Darlehen zählt dazu. Wichtig ist: Jedes Vorhaben bringt andere Anforderungen mit sich - und damit auch unterschiedliche Finanzierungslösungen.
Was kann ich mir leisten?
"Wer seinen finanziellen Rahmen kennt, spart Zeit und ist zudem wesentlich verhandlungsstärker", betont unser Finanzexperte Helmut Weigt, er ist Landesvorsitzender im Verband Wohneigentum Rheinland-Pfalz.
Zwei Dinge sind grundsätzlich entscheidend, erklärt Weigt: "Über wieviel Eigenkapital verfügen Sie? Dazu zählen bezahlte Grundstücke, Ersparnisse, Schenkungen oder der Lohnanteil von Gewerken in Eigenleistungen - allerdings mit realistischer Einschätzung."
Daneben muss die monatliche Belastung dauerhaft tragbar sein. Als Faustregel gilt: Die Darlehensrate sollte sich an Ihrer derzeitigen Kaltmiete plus freiwerdende Sparbeträge orientieren. Zins und Tilgung dürfen also das eigene Budget nicht dauerhaft überfordern.
Finanzierungsrate errechnen
Der Finanzökonom empfiehlt, die monatliche Finanzierungsrate zu bestimmen und daraus das mögliche Darlehen zu errechnen, die Formel:
(Finanzierungsrate x 12): (Zins + Tilgung)) x 100 = Darlehen
Beispiel: Bei einer monatlichen Rate von 1.000 Euro und einem Zinssatz von 3 % sowie einer Tilgung von 3 % ergibt sich ein Darlehen von 200.000 Euro.
Zusammen mit dem verfügbaren Eigenkapital lassen sich so der die finanzierbaren Gesamtkosten (z. B. Kaufpreis, Erwerbnebenkosten und ggf. zusätzliche Investitionen wie Renovierungs- oder auch Modernisierungskosten) ermitteln.
Welche Finanzierungsmodelle gibt es?
Je nach Situation und Planungshorizont stehen verschiedene Finanzierungsmodelle zur Verfügung:
1. Annuitätendarlehen: konstante Rate mit fallendem Zins- und steigendem Tilgungsanteil.
2. Endfällige Darlehen: Tilgung erst zum Ende der Laufzeit, z. B. über eine Lebensversicherung oder ein Erbe.
3. Bausparmodelle: Kombination aus Anspar- und Darlehensphase mit späterer Tilgung.
Doch eine Auswahl fällt nicht immer leicht. Helmut Weigt: "Der Vergleich unterschiedlicher Finanzierungskonzepte stellt wohl die größte Herausforderung dar, die es bei der Entscheidung für oder gegen ein bestimmtes Finanzierungskonzept zu bewältigen gilt."
Angebotsvergleich ist wichtig
Nicht immer ist das erstbeste Angebot auch das günstigste. Wer mehrere Finanzierungsangebote vergleicht - im besten Fall Angebote mit gleicher Darlehenssumme und gleicher Rate - erkennt schnell Unterschiede bei der Restschuld oder den Gesamtkosten. Das spart bares Geld.
Helmut Weigt empfiehlt, bei Finanzierungsvergleichen folgende Punkte zu beachten:
Der Darlehensbetrag sollte bei allen Angeboten gleich sein.
Die monatliche Zahlungsrate sollte identisch sein; eine Rate von mindestens 6 % wird empfohlen.
Die Zinsbindung sollte bei allen Angeboten gleich lang sein.
Beispiel: Bei einem Darlehen von 200.000 Euro, einer Zinsbindung von 15 Jahren und einer monatlichen Rate von 1.000 Euro ergeben sich je nach Konzept unterschiedliche Restschulden. Das Konzept mit der geringsten Restschuld ist für diesen ersten Finanzierungzeitraum in der Regel das günstigste. Für die Zeit nach der Zinsbindung müssen Annahmen getroffen werden, z. B. ein Zinssatz von mindestens 6 % und eine Zahlungsrate von mindestens 9 %, bezogen auf die jeweilige Restschuld.
Versteckte Kosten beim Hauskauf - nicht vergessen!
Grunderwerbsteuer
Die fällige Grunderwerbsteuer berechnet sich aus dem notariell beurkundeten Kaufpreis. Dabei werden der Grundstückspreis und der Preis eines bereits bestehenden Gebäudes als Bemessungsgrundlage angesetzt. Auch der Preis eines Neubaus vom Bauträger fällt in diese Bemessungsgrundlage, obwohl das Gebäude noch gar nicht errichtet ist (Ausnahme: Sie kaufen ein unbebautes Grundstück nicht bei dem beauftragten Bauträger). Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist abhängig vom jeweiligen Bundesland und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % der Bemessungsgrundlage.
Notar- und Gerichtskosten
Jeder Grundstückskauf (bebaut oder unbebaut) muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Auch die für erforderliche Darlehen von den Kreditinstituten verlangten Sicherheiten (Grundschulden) werden in der Regel von Notaren bestellt und ebenfalls im Grundbuch eingetragen. Für diese Notar- und Gerichtskosten sollte man rund 1,25 % des Kaufpreises und rund 0,75 % des erforderlichen Darlehensbetrages ansetzen.
Maklerkosten
Ist ein Immobilienmakler involviert, kommt seine Courtage hinzu, die ebenfalls regional sehr unterschiedlich ausfällt und zwischen 3,6 % und 7,15 % liegt.
Weitere Kosten
Neben diesen "üblichen Erwerbsnebenkosten" können aber durchaus weitere Kosten entstehen, die häufig vernachlässigt werden. Beispielhaft sind hier Kosten zu nennen, die zwar nicht direkt mit dem Erwerb oder Bau einer Immobilie zu tun haben, die es aber zuweilen zu berücksichtigen gilt:
Renovierungskosten: Die Kosten der Renovierungen und Sanierungen einer gebrauchten Immobilie werden im Finanzierungsplan zwar meist angesetzt, aber regelmäßig zu niedrig. Der Grund dafür liegt vor allem darin, dass viele Kosten erst während der Renovierung erkannt werden können. Planen Sie umfangreiche Eigenleistung, denken Sie daran, dass gutes Werkzeug die Arbeit erleichtert, aber auch nicht ganz billig ist. Möglicherweise sind Sie in Ihrem Mietvertrag rechtlich bindend verpflichtet worden, Ihre Mietwohnung renoviert zurückzugeben. Auch diese Kosten werden meist außer Acht gelassen.
Zinsen während der Bauzeit: Wer ein Haus neu baut, muss derzeit mit einer Bauzeit (von Planung bis Fertigstellung) von gut zwei Jahren rechnen. Während dieser Bauzeit fallen oft schon Zinsen an, die neben der weiterlaufenden Miete zu zahlen sind. Wer mit dieser Doppelbelastung überfordert ist, muss die Bauzeitzinsen als Kostenfaktor, der in vielen Finanzierungsplänen fehlt, berücksichtigen.
Umzugskosten: Die Kosten des Umzuges können erheblich ins Geld gehen, wenn man nicht auf kräftige Freunde und Bekannte angewiesen sein möchte.
Neue Möbel und Ausstattung: An die neue Einbauküche denken die meisten, aber oft müssen auch andere neue Möbel angeschafft werden, weil die alten beim Umzug aus dem Leim gehen oder schlicht nicht in das neue Haus passen.
Zweitwagen: Ein Haus auf dem Land ist wahrscheinlich billiger als ein Haus im Stadtzentrum, aber unser heutiger Anspruch auf Beweglichkeit macht dann vielleicht einen Zweitwagen erforderlich.
Anna Florenske/Helmut Weigt
