Verträge richtig verhandeln – Teil 1So gibt es keine Überraschungen

Die Einholung von Angeboten mit anschließender Beauftragung von Handwerkern und Bauunternehmen bereitet vielfach Sorgen. Allgemein bekannt ist, dass der angebotene Preis am Ende oft deutlich überschritten wird. Woran liegt das und was kann man dagegen tun?

Bauunternehmer wissen, dass Bauherren die Auftragsvergabe oft ausschließlich vom Angebotspreis abhängig machen. Damit ist der Betrag gemeint, der am Ende des Angebotes ausgewiesen ist. Je nach Wissensstand des Bauherrn wird er die Leistungsbeschreibung des Angebotes nur eingeschränkt oder gar nicht zur Kenntnis nehmen. Vielmehr geht er davon aus, dass das Angebot alle erforderlichen Leistungen beinhaltet. Diese Erwartungshaltung wird nicht selten enttäuscht.

Zum besseren Verständnis, eine kurze Darstellung einiger für Bauleistungen üblichen Vergütungsarten:

Einheitspreis (EP)

Entgegen landläufiger Ansicht handelt es sich bei dem EP um die Standardvergütung. Der Unternehmer bietet eine bestimmte Leistung zu einem Preis pro Einheit an. Gegenstand der Vereinbarung ist die beschriebene Leistung und der EP, nicht jedoch die geschätzte Menge (auch Massen genannt) oder der Positionspreis.

Beispiel Malerarbeiten

Wand einfach streichen (25 € je qm) x 40 =1.000 €


Stellt sich später heraus, dass nicht 40 qm, sondern 50 qm zu streichen waren, erhöht sich der Positionspreis entsprechend.

Pauschalpreis

Der Pauschalpreis wird häufig mit dem EP verwechselt, weil der Bauherr glaubt, er würde exakt den am Ende des Angebotes ausgewiesenen Betrag schulden. Das ist jedoch nur dann der Fall, wenn die Parteien sich darauf geeinigt haben, dass die gesamte Leistung, unabhängig von Massenänderungen, zu einem festen Preis erbracht wird.

Beispiel Malerarbeiten

Fußleisten abnehmen und wieder anbringen (pauschal) 100 €

Selbstverständlich kann man auch eine zunächst auf EP-Basis angebotene Leistung einvernehmlich auf einen Pauschalpreis umstellen. Im Streitfall muss der Bauherr im Einzelnen vortragen, wann, wie und unter welchen Umständen man sich auf welche Pauschale geeinigt hat. Der Unternehmer muss dann beweisen, dass kein Pauschalpreis vereinbart wurde

Stundenlohn

Leistungen im Stundenlohn werden angeboten, wenn der Aufwand schwer vorhersehbar ist und somit EP oder Pauschalpreise nicht zuverlässig kalkuliert werden können.

Manche Angebote enthalten einen Schätzwert für die aufzuwendenden Stunden. Dieser ist allerdings regelmäßig unverbindlich. Im vorstehenden Beispiel wird kein Positionspreis genannt, weil es sich um eine so genannte Bedarfsposition handelt, die nicht in jedem Fall notwendig wird.

Beispiel Malerarbeiten

etwaige Putzschäden nach Entfernung der vorhandenen Tapete ausbessern
(je Stunde) 40 €

Der Bauherr sollte dem Stundenlohnvertrag mit gesundem Misstrauen begegnen, weil er dazu verleiten kann, nicht zügig zu arbeiten. Daher ist es wichtig, dass Stundenlohnarbeiten überwacht werden. Zu beachten ist, dass der Bauherr die aufgeführte Stundenzahl anerkennt, wenn er den Stundenlohnzettel unterzeichnet. Lediglich deren Erforderlichkeit kann danach noch in Abrede gestellt werden.

Auch für die zum Teil erheblichen Differenzen zwischen Angebotspreis und Rechnungsendbetrag gibt es verschiedene Ursachen. Einige Beispiele:

1. Die Mengen erhöhen sich gegenüber dem Angebot
Beim EP-Vertrag kommt es darauf an, im welchem Umfang eine vereinbarte Leistung erbracht wurde. Weichen die tatsächlichen Mengen von dem für das Angebot geschätzten Wert ab, kann dies zu einer erheblichen Kostensteigerung führen. Der umgekehrte Fall, nämlich dass tatsächlich geringere Mengen verwendet werden, ist selten. In der Praxis soll es durchaus vorkommen, dass die Mengen im Angebot bewusst gering angesetzt werden, um über einen niedrigen Angebotspreis den Auftrag zu erhalten.

2. Zusätzliche oder geänderte Leistungen sind erforderlich
Bei Bauleistungen keineswegs ungewöhnlich ist, dass man bei Angebotsabgabe noch nicht alle relevanten Umstände kennt, sodass es bei der Ausführung notwendig wird, vom Angebot abzuweichen. So kann sich zum Beispiel beim Einbau neuer Duscharmaturen zeigen, dass die Leitungen in der Wand marode sind und ersetzt werden müssen.

Immer wieder kommt es jedoch vor, dass Positionen, die nach Erfahrung des Unternehmers regelmäßig erforderlich sind, im Angebot fehlen und nachträglich angeboten werden. Dagegen kann sich der Bauherr kaum wehren, denn er vertraut seinem Vertragspartner und möchte Verzögerungen vermeiden.

Gerne werden auch Kosten in den bereits erwähnten Bedarfspositionen versteckt. Diese werden bei der Addition der Positionspreise zum Angebotspreis nicht berücksichtigt. Das ist solange nicht zu beanstanden, als es sich um eine echte Bedarfsposition handelt. Voraussetzung ist, dass tatsächlich offen ist, ob diese Position benötigt wird. Ist dagegen bei Angebotsabgabe mit hoher Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass die Position anfällt, sollte dies transparent gemacht werden.

3. Stundenlohnarbeiten
Da Stundenlohnarbeiten oft zwar im Angebot enthalten sind, aber beim Angebotspreis nicht berücksichtigt werden, erhöhen diese den Rechnungsbetrag manchmal unerwartet.

4. Nebenkosten, Azubis
An- und Abfahrtpauschalen können die Kosten treiben, vor allem wenn wiederholt nicht ganztägig, sondern immer nur wenige Stunden, gearbeitet wird. Auch wird gelegentlich versucht, Stundenlohn für anwesende Auszubildende des Unternehmers zu berechnen. Das kann gerechtfertigt sein, wenn der Azubi erforderliche Arbeiten erledigt. Steht er hingegen nur dabei, lernt und reicht allenfalls mal ein Werkzeug an, ist es nicht Sache des Bauherrn, dafür finanziell aufzukommen.

Dr. Michael Sattler, LL. M.
Rechtsanwalt,
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht,
Bochum

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