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Checkliste vor dem UmbauAltes Haus mach neu!

Sie möchten ein altes Haus sanieren und energetisch auf Vordermann bringen? Ihre Immobilie soll auf ein Leben im Alter vorbereitet werden? Im Vorfeld stellen sich viele Fragen: Alleine loslegen oder mit Architekt? Wann ist ein Bauantrag zu stellen? Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um staatliche Förderungen zu beantragen? Unsere Checkliste von A wie Architekt bis Z wie Zuschüsse gibt wichtige Tipps, was zu tun ist, bevor der eigentliche Umbau beginnt.

altes Siedlerhaus

Sanieren, aber wie? Siedlerhaus aus den 1950er Jahren. © Bock/Verband Wohneigentum

1. Architekten beauftragen

Es ist ratsam, sich für eine umfassende Umbaumaßnahme einen Architekten oder eine Architektin zu suchen. In vielen Fällen ist dies unerlässlich, so sind die Bauvorlagen für die Baugenehmigung in der Regel durch einen Bauvorlageberechtigten (z. B. Architekten) zu erstellen.

Folgende Punkte sind zu klären:

  • Bestandspläne erstellen: So ist die Immobilie, das soll geändert werden. Welche Wände dürfen versetzt werden? Welche Raumeinteilung ist sinnvoll?

  • Energieversorgung: Soll eine neue Heizungsanlage her, etwa Fotovoltaik, Solarthermie, Geothermie oder eine für sonstige erneuerbare Energieträger? Welche Trinkwassererwärmung ist sinnvoll? Wie soll der Warmwasserspeicher aufgeheizt werden? Ist er noch funktionstüchtig und ausreichend gedämmt?

  • Muss der Schornstein modernisiert werden? Wie ist die Wärmeübergabe: Welche Wärmeverteilung, Regelung und Heizkörper wählt man?

  • Sollen besondere Auflagen zur Energieeffizienz oder Barrierefreiheit erfüllt werden? Beispielsweise bei KfW-Häusern ergeben sich spezielle Auflagen (Vorschriften Dämmung, U-Werte der Fenster) - und damit die Möglichkeit der Förderung über Zuschuss oder Darlehen.

  • Klären, ob ein Bauantrag gestellt werden muss: Wenn tragende Wände versetzt werden, muss ein Bauantrag beim örtlichen Bauamt gestellt werden

  • Wird die Ansicht des Gebäudes geändert (Fenster, Öffnungen etc.) Dann ist die betroffene Hausfläche gegebenenfalls zu dämmen.

2. Braucht man außerdem einen Statiker?

Wenn Änderungen an der Konstruktion des Hauses erfolgen sollen, muss ein statischer Nachweis erbracht werden. Dafür braucht man die Berechnungen und Pläne des Architekten! Alle Dienstleister, die Sie beauftragen, haften für ihre Arbeit.

3. Ist Energieberatung wichtig?

Wenn Fördermittel von der KfW * oder BAFA * beantragt werden, muss man zusätzlich einen Energieberater beauftragen. Dessen Kosten werden ebenfalls bezuschusst.

4. Einzel-Handwerker oder Generalunternehmer?

Wer einen Generalunternehmer beauftragt, hat alle Arbeiten in einer Hand. Es ist aber auch möglich, Einzelangebote von verschiedenen Handwerkern einzuholen und anschließend beides miteinander zu vergleichen. Die einzelne Vergabe von Handwerkerleistungen kann günstiger sein, bringt aber auch mehr Kontrollaufgaben und Organisation für den Bauherren (bzw. seines Beauftragten) mit sich.

5. Finanzierung vor Baubeginn klären

Sprechen Sie Bausparkassen, Ihre Hausbank, Versicherungen an. Beantragen Sie ggf. Förderung durch die KfW oder BAFA. Eigenkapital und Eigenleistung unbedingt mit einrechnen.

Förderung möglich?
Wer besonders energieeffizient, altersgerecht sanieren will oder Einbruchsschutz nachrüsten möchte, kann bei der KfW * und bei der BAFA * Zuschüsse oder Förderung für die Sanierung beantragen. Auch Einzelförderungen fürs Dämmen, die Heizung, Türen und Fenster, das Dach, Einbruchschutz oder ein Energieeffizienzhaus sind möglich.
Wo beantragen? Bei der Bank, die auch den hauseigenen Kredit vergibt. Auch über eine Versicherung kann man einen Kredit bekommen und Fördermitteln beantragen. Zuschussanträge sind direkt an die KfW zu stellen.

Wann? Vor Beginn der Baumaßnahme. Rechnen Sie mit einer Bearbeitungsdauer von circa 4 bis 6 Wochen.

Wichtig: Liquiditätsprüfung!
Diesen wichtigen Teil der bankmäßigen Kreditwürdigkeitsprüfung unbedingt abwarten!
a) Positiv: Bauantrag kann gestellt werden
b) Negativ: Planungen gemeinsam mit Architekt ggf. abspecken, um Investitionsvolumen zu verringern!

ZEITGLEICH

6. Steht die Finanzierung: Bauantrag stellen

Und zwar beim. Die Bearbeitungszeiten des zuständigen Bauamt der Kommune für den Bauantrag können stark variieren. Um eine Vorstellung zu haben, erfragen Sie am besten gleich die ungefähre Zeit für die Genehmigung. Es ist auch ratsam, dort nachzufragen, wenn sich die Angelegenheit in die Länge zieht.

Tipp: Bei einem Anbau oder einer Aufstockung holen Sie frühzeitig eine Einschätzung vom Bauamt ein. Die Gestaltung kann je nach Siedlungscharakter mit Auflagen versehen sein. Gegebenenfalls wird eine Abfrage bei der Umweltbehörde erforderlich. Leben auf dem Baugrundstück geschützte Wildtiere wie Frösche oder sind Vogelnester vorhanden, könnte das beim Bauantrag zu berücksichtigen sein. Insbesondere muss vorhandener Baumbestand geprüft werden. Erst wenn die Genehmigung des Bauamts vorliegt, kann der Bau wirklich beginnen.

Wichtig in dieser Phase: Architekten, Statiker und Energieberater müssen direkt nach Fertigstellung ihren Leistungen bezahlt werden. Hierfür frühzeitig Finanzmittel einplanen! Das Budget ist vorher mit den Beteiligten abzuklären.

ZEITGLEICH

Haus nach der Sanierung

Die Mühe lohnt sich! Das heutige Energieeffizienzhaus. © Bock/Verband Wohneigentum

7. Notar kontaktieren

Ein Notar oder eine Notarin muss nicht nur die Eigentumsverhältnisse, sondern ebenso Kreditgeber und die Grundschuld (Höhe des Kredites) im Grundbuch der Kommune eintragen. Er informiert darüber das örtliche Amtsgericht. Dies sind wichtige Voraussetzungen, damit das Darlehn ausgezahlt werden kann.

ZEITGLEICH

8. Handwerker "reservieren"

Handwerker sind derzeit stark gefragt. Während Sie auf die Baugenehmigung warten, ist es ratsam, schon Kontakt mit Handwerkern oder dem Bauunternehmer aufzunehmen. Sprechen Sie frühzeitig den groben Zeitplan des Bauvorhabens ab. Zu klären: Was kann in Eigenleistung erledigt werden? Was möchten Sie eigenständig an Handwerker vergeben? Was soll ggf. ein Generalunternehmer erledigen?

BAUGENEHMIGUNG liegt vor

9. Erst nach dem O.K. des Bauamtes kann man verbindlich die Aufträge an Handwerker und /oder Generalunternehmer vergeben. Wichtig dabei: Machen Sie schriftliche Verträge und lassen Sie sich diese unterzeichnen. Einzelleistungen sollten nach Angebotserstellung bestätigt und beauftragt werden.

BAUBEGINN

Tipp: Führen Sie vom ersten Tag des Baus ein sogenanntes Bautagebuch. Tragen Sie (wenn möglich) die Anwesenheitszeiten der Handwerker ein und was sie am jeweiligen Tag gemacht haben. Alle Absprachen sollten zur Sicherheit ebenfalls im Bautagebuch stehen. Und: Halten Sie darin stets mit Datum und Uhrzeit fest, wie die Wetterlage an jedem Bautag war. Wann konnte wegen Schlechtwetter nichts passieren?

Legende:

KfW = KfW Bankengruppe ist die Förderbank des Bundes (ehemals: Kreditanstalt für Wiederaufbau)
BAFA= Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle

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