Reihenhäuser und WEG-Recht

Hat die WEG-Reform auch Auswirkungen auf Reihenhaus-Siedlungen? In der Tat gibt es Eigentümer von Reihenhäusern, die betroffen sind.

Reihenhäuser
Gemeinsamer Weg, Spielplatz und gemeinsames Dach: Reihenhäuser in einer WEG in Köln.   © VWE/Florenske

Eigentümergemeinschaften sind nicht auf Etagenwohnungen beschränkt. So kommt es vor, dass auch für Reihenhäuser die Neuregelungen des reformierten Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG; in Kraft seit dem 01.12.2020) gelten - sowohl im Neubau als auch in älteren Bestandssiedlungen.

GRÜNDE FÜR EINE WEG

Die gemeinsame Nutzung einer Wärmeerzeugungsanlage oder der gemeinsame Einsatz von erneuerbaren Energien, die Notwendigkeit der Nutzung einer Privatstraße oder der Verzicht des Bauträgers auf Parzellierung eines großen Grundstücks können beispielsweise Gründe für die Rechtsform der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bei einer Reihenhaussiedlung sein.

Wohneigentümer in einer derartigen Reihenhaussiedlung haben daher dieselben Rechte und Pflichten wie diejenigen in einem Mehrfamilienhaus. Nicht jedem, der ein Reihenhaus kauft - oder in einem wohnt -, ist das direkt klar. Wie bei Mehrfamilienhäusern gilt auch für Eigentümer in diesen Reihenhäusern, dass sie nur Herr in der Wohnung, aber nicht "Herr im Haus" sind.

Demgegenüber kann der Eigentümer, der das Haus mit Grundstück auf seinen eigenen Namen im Grundbuch eingetragen hat, also derjenige Hausbesitzer, den man in der Regel mit dem Begriff Hauseigentümer assoziiert, seinen Stellplatz und seinen Garten nutzen, wie es ihm beliebt.

Gehört aber sein Haus zu einer WEG, wäre erst einmal zu klären, ob er ein eingetragenes Sondernutzungsrecht für Garten und Stellplatz hat oder ob dies nach der Teilungserklärung der WEG zum Sondereigentum gehört. Sondernutzungsrechte können durch Änderungen der Teilungserklärung abgeändert oder aberkannt werden. Für eine Dachsanierung, einen neuen Fassadenanstrich oder den Austausch der Fenster braucht der WEG-Eigentümer einen Beschluss der WEG. Der Hausbesitzer in einer WEG sollte auf jeden Fall die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung kennen, damit er weiß, was er zu tun und zu lassen hat. Der "normale" Hauseigentümer braucht sich um derartige Fragen nicht zu kümmern.

KAUF EINES REIHENHAUSES

Daher sollte ein Käufer, der vermeintlich ein Haus mit Grundstück kauft, spätestens dann, wenn er im Kaufvertrag beispielsweise die Formulierung "Wohnung 1" liest oder er von einer Teilungserklärung für das Objekt erfährt, wissen, dass er sich in eine Wohneigentümergemeinschaft mit allen Rechten und Pflichten einkauft.

Oft werden sonst erst mit den Jahren die damit verbundenen Herausforderungen deutlich (eingeschränkte Entscheidungsmöglichkeiten, Verwaltung nach WEG-Recht, gemeinsame Instandhaltungsrücklage, jährliche Eigentümerversammlung, Hausgeld etc.). Auch bei einem Verkauf der Immobilie an erfahrene potentielle Käufer ist das Eingebundensein in eine WEG kein Pluspunkt.

AUSWIRKUNGEN DER WEG-REFORM

Die Auswirkungen der WEG-Reform auf diese Reihenhaussiedlungen sind dieselben wie für die Wohnungseigentümer in einem Mehrfamilienhaus. Wichtig daher:
Eigentümer, Käufer und Interessenten sollten Verwaltervertrag, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung (Gestaltung des Gemeinschaftseigentums, Garten, Haus, Freifläche ohne Einzäunung) sorgfältig lesen und prüfen, ob sie möglicherweise durch das neue WEGesetz teilweise außer Kraft gesetzt oder überholt werden. Sollte beispielsweise in der Teilungserklärung die Einladungsfrist für die jährliche Eigentümergemeinschaft noch zwei Wochen betragen, muss jetzt aufgrund der gesetzlichen Neuregelung die Frist für die Einladung von drei Wochen eingehalten werden. Ein anderes Beispiel: Waren nach dem "alten" WEGesetz drei Miteigentümer für den Verwaltungsbeirat zu bestellen, sind nunmehr ein oder zwei Mitglieder ausreichend, ein alleiniger Beirat ist dann gleichzeitig der Vorsitzende und trägt die ganze Verantwortung. Er hat nach neuem Recht auch die Aufgabe, den Verwalter zu kontrollieren, nicht nur wie früher zu unterstützen. Re