Wenn das Geld im Alter knapp wird Immobilien-Teilverkauf

Viele Rentner und Rentnerinnen haben sich den Traum vom eigenen Häuschen mit Mühe erfüllt und jahrzehntelang die Darlehen abbezahlt. Da war es nicht mehr möglich, noch ein finanzielles Polster fürs Alter zu schaffen. Jetzt ist das Kapital in der Immobilie gebunden - und das Geld fehlt, um beispielsweise den Lebensstandard etwas zu erhöhen oder die Enkelin beim Hauskauf zu unterstützen. Einen Kredit zu bekommen, ist für Über-60-Jährige schwierig. Wie lässt sich die Immobilie versilbern, ohne ausziehen zu müssen? Wir beleuchten die Vor- und Nachteile des Immobilien-Teilverkaufs.

Wie funktioniert das Prinzip?

Maximal 50 % der Immobile werden an das Unternehmen verkauft; wie groß der Anteil ist, können die Eigentümer*innen frei festlegen. Vor dem Verkauf bestimmt ein Gutachter den Marktwert von Haus/Wohnung. Der Kaufpreis wird unmittelbar nach Vertragsabschluss ausgezahlt.

Die Eigentümer*innen erhalten ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Dafür zahlen sie an den neuen stillen Miteigentümer ein monatliches Nutzungsentgelt, vergleichbar einer Miete.

Während der Vertragslaufzeit kann der verkaufte Anteil zurückgekauft oder weitere Teilverkäufe getätigt werden; dafür ist ein erneutes Wertgutachten erforderlich. Verstirbt der Eigentümer oder die Eigentümerin, können die Erben den Anteil zurückkaufen oder der Gesamtverkauf der Immobilie wird umgesetzt.

Gibt es Bedingungen?

Bei den meisten Anbietern muss die Immobilie einen Mindestwert von 200.000 Euro haben und schuldenfrei sein. Die Unternehmen sprechen vor allem Menschen im Ruhestand an.

Vorteile

• Eigentümer*innen kommen schnell und recht einfach zu Geld.

• Sie können in ihrer Wohnumgebung bleiben.

• Sie können in der Regel weiterhin über Nutzung und Gestaltung ihres Hauses entscheiden.

• Bei einer eventuellen Wertsteigerung ihrer Immobilie profitieren sie und können ihren Teil später gewinnbringend verkaufen.

Nachteile/Risiken

• Trotz Miteigentümer verbleiben die Kosten für Instandhaltung und Modernisierung meist zu 100 % beim Eigentümer.

• Beim späteren Komplettverkauf wird in der Regel eine Abwicklungsgebühr zwischen 3,23 und 6,6 % vom Gesamtverkaufspreis fällig.

• Durch die Nutzungsgebühr reduziert sich über die Laufzeit der Auszahlungsbetrag.

• Die Anbieter lassen sich in der Regel einen Mindestverkaufswert zwischen 114 und 117 % durch den Verkäufer garantieren; verliert die Immobilie an Wert, kann das dramatische Folgen für den Verkäufer haben.

• Die Anbieter refinanzieren den Erwerb der Immobilienanteile über Finanzierungspartner, zum Beispiel Banken oder institutionelle Investoren. Hierfür wird meist die Eintragung einer Grundschuld auf das gesamte Objekt vereinbart.

Fazit

Das Modell Teilverkauf klingt attraktiv, birgt aber beachtliche finanzielle und rechtliche Risiken. Was passiert beim Unternehmensverkauf des Teileigentümers? Was bei Insolvenz? Kann sich der Eigentümer das Nutzungsentgelt ein Leben lang leisten? Was, wenn nicht ?

Das gibt auch Peter Burk vom Freiburger Institut Bauen und Wohnen zu bedenken, der für die Verbraucherzentrale NRW einen Ratgeber zum Thema verfasst hat: "Das ist ein komplett ungeregelter Markt mit vielen Unklarheiten. Bei dieser recht neuen Entwicklung können wir noch gar nicht abschätzen, ob sich das Geschäftsmodell bewährt."

Ganz wichtig: Ein auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt sollte auf jeden Fall Verträge und Risiken prüfen. Lassen Sie sich auf einen Teilverkauf nur ein, wenn Sie sicher sind, dass Sie den finanziellen Verpflichtungen immer nachkommen können. Planen Sie am besten mit einem finanziellen Puffer.

Katrin Ahmerkamp