Immobilien versilbern

Wer sich sein Haus über Jahre und Jahrzehnte erarbeitet, dort die Kinder großgezogen und den Garten angelegt hat, fühlt sich dem Familienheim emotional verbunden. Da fällt es schwer, im Alter einen Schnitt zu machen und das Haus zu verkaufen, auch wenn die Rente knapp und das Kapital in der Immobilie gebunden ist. In diesem Fall kann das Umkehrdarlehen eine Option sein - die allerdings einige Haken hat.

Schuldenlast baut sich auf

Beim Umkehrdarlehen nimmt der Eigentümer oder die Eigentümerin einen Kredit auf, der über eine fixe Laufzeit monatlich - oder anders getaktet - ausgezahlt wird; auch eine Einmalzahlung ist möglich. Die Schuldenlast baut sich also üblicherweise nach und nach auf, daher der Begriff Umkehrdarlehen. In der Regel wird ein Grundpfandrecht, also eine Hypothek oder Grundschuld, ins Grundbuch eingetragen, mit denen der Anbieter das Darlehen absichert.

Anders als bei der Leibrente findet kein Eigentümerwechsel statt, weil es sich letztlich um einen Kreditvertrag handelt.

Wann wird zurückgezahlt?

Beim Umkehrdarlehen kann die Fälligkeit definiert werden wie bei einem Kreditvertrag üblich. Zins- und Tilgungsleistungen werden erst nach Vertragsende aus dem Wert der Immobilie beglichen.

Üblicherweise wird die Rückzahlungsfälligkeit für den Tod des Eigentümers festgelegt. Die Immobilie wird vom Kreditgeber verwertet und aus dem Erlös des Hausverkaufs wird die Rückzahlung sichergestellt. Möglich sind aber auch andere Varianten, beispielsweise wenn der Termin für den Einzug in eine Seniorenwohnanlage schon feststeht.

In Deutschland ist das Modell noch selten. Die Idee stammt aus den USA ("Reverse mortgage") und ist dort gängige Praxis.

Vorteile

• Sie müssen nicht ausziehen.

• Sie bleiben Eigentümer oder Eigentümerin der Immobilie - für viele Menschen trotz ungünstiger Konditionen emotional wichtig.

• Die Immobilie ist nicht sofort aus der Erbmasse herausgezogen.

• Wie bei den anderen Modellen der Immobilienverrentung haben Sie durch die Umkehrhypothek ein finanzielles Zubrot.

• Die Auszahlung ist steuerfrei (anders als bei der Leibrente). In der Regel erfolgen zu Lebzeiten weder Zins- noch Tilgungsleistungen.

• Sie haben Planungssicherheit, weil Laufzeit, Zins etc. feststehen.

Nachteile:

• Rein rechnerisch ist ein Umkehrdarlehen unwirtschaftlich. Es ist ein teures Produkt, sowohl was den Zinssatz für das Darlehen als auch die anfallenden Gebühren betrifft.

• Die Umkehrhypothek reduziert die Erbmasse. Zudem birgt sie das Risiko, dass das Haus durch die Erben wegen fehlenden Kapitals ggf. zwingend verkauft werden muss, obwohl sie an einer Weiternutzung interessiert wären.

• Als Eigentümer tragen Sie die Kosten für Instandhaltung, Pflichtmodernisierungen oder Straßenausbaubeiträge.

• Versicherungsfragen rund ums Haus gehen zu Lasten des Eigentümers.

• Der Darlehensgeber kann das Darlehen weiterverkaufen.

• Der Darlehensgeber kann in die Insolvenz geraten. Wichtig ist für diesen Fall eine Sicherungszweckerklärung.

Fazit

Peter Burk, der für die Verbraucherzentrale NRW einen Leitfaden zum Thema Immobilienverrentung verfasst hat, sieht die Umkehrhypothek kritisch: Sein Urteil: "Ein Darlehen unter ungünstigen Konditionen, das wirtschaftlich nicht sinnvoll ist". Bedenke man, wie viel Zeit, Geld und Energie gerade in Siedlerhäuser über die Jahre investiert worden sei, "ist es nicht klug, das am Ende so zu verwerten".

Grundsätzlich gilt - wie bei den Modellen zur Immobilienverrentung auch: Ob eine Umkehrhypothek eine gute Möglichkeit ist, kann jeder und jede Einzelne nur für sich entscheiden. Nicht immer geht es ausschließlich um die Wirtschaftlichkeit. Schauen Sie gegebenenfalls ganz genau hin und lassen sich unbedingt anwaltlich beraten.

Katrin Ahmerkamp/Verbraucherzentrale NRW