Aktuelle Urteile zum Wohneigentum

Wir aktualisieren für Sie regelmäßig interessante Urteile rund um Haus & Garten.

Arglist oder nicht?

Marder lugt hinter Baumstamm hervor — Wenn der Hausbesitzer in der Zeit, in der er selbst in dem Haus lebte, keinen akuten Marderbefall festgestellt habe, so müsse er auch nicht über einen solchen berichten, urteilte das Gericht. © PantherMedia/scigelova

Nach dem Hauskauf stellte ein Eigentümer sechs Monate später bei Renovierungsarbeiten fest, dass die Dämmung im Dach durch Marder beschädigt war. Er konnte den Vorbesitzer aber nicht wegen "Arglistigkeit" zur Rechenschaft ziehen. Ein Gutachten ergab zwar, dass sich dort in der Vergangenheit mehrere Marder eingenistet hatten. Wenn es aber möglich ist, dass der Vorbesitzer den Marderbefall tatsächlich nicht "mitbekommen" hat, so muss er auch nicht über einen solchen Befall aufklären, entschied das OLG Oldenburg. Das gelte auch dann, wenn ihm - er wohnte selbst auch nur zwei Jahre in dem Haus - von seinem Vorbesitzer von einem Marder im Dachstuhl erzählt worden sei. Wenn er in der Zeit, in der er selbst in dem Haus lebte, keinen akuten Marderbefall festgestellt habe, so müsse er auch nicht über einen solchen berichten, so das Gericht. (OLG Oldenburg, 12 U 130/22) redaktionsbuero-bueser.de/Ahmerkamp

Falsche Daten übertragen

Frist verpasst: Ein Ehepaar meldet in der Einkommensteuererklärung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung an. Das Paar hat seine Steuerdaten auf einem PC in Ordnern jahrgangsweise gespeichert und sie jedes Jahr über das Portal Elster jeweils importiert. Jetzt hatte das Paar versehentlich Zahlen aus dem Vorjahr importiert, in dem die Mieteinnahmen wesentlich höher gewesen waren, und wollte Einspruch einlegen. Wenn ein Einspruch erfolgreich sein soll, muss der Steuerbescheid spätestens vier Wochen nach Zustellung angefochten werden. Wird diese Frist verpasst, dann ist der Steuerbescheid bestandskräftig und nur ausnahmsweise - zum Beispiel bei Schreib- oder Rechenfehlern laut Abgabenordnung - noch zu ändern.

Ihren versehentlichen Datenimport sahen die Eheleute als genau einen solchen "Schreib- und Rechenfehler" an - allerdings zu Unrecht, urteilte das Niedersächsische FG. Eine Korrektur des Steuerbescheids wurde daher abgelehnt. Fehler bei der Übertragung von Daten sowie bei der Eingabe der elektronischen Steuererklärung fielen nicht unter diese Vorschrift, so die Richter (Eine nachträgliche Änderung des Bescheids wäre auch dann möglich gewesen, wenn das Finanzamt den Fehler als offensichtliche Unrichtigkeit bemerkt hätte. Der Fehler sei jedoch nicht offensichtlich gewesen - das Finanzamt hätte ihn nur durch eine Überprüfung der Steuerdaten aus dem Vorjahr erkennen können. (Niedersächsisches FG, 9 K 203/21) redaktionsbuero-bueser.de/Ahmerkamp

Kein Futter mehr für Nachbars Kater

Ein Katzenbesitzer beklagte sich darüber, dass sein Nachbar das freilaufende Tier ständig anfüttert, so dass es kaum noch nach Hause kommt. Der Halter klagte also auf Unterlassung - und war erfolgreich. Vor dem Amtsgericht Mainz schlossen die beiden einen Vergleich, in dem sich der Nachbar dazu verpflichtete, den Kater nicht mehr zu füttern und auch nicht in sein Haus zu lassen. Für den Fall, dass der Kater unbemerkt und ohne das Zutun des Hausbesitzers in das Haus schlüpft, ist er verpflichtet, das Tier spätestens nach 15 Minuten aus dem Haus zu bringen. Verstößt er gegen diese Verpflichtungen, so muss er eine Vertragsstrafe in Höhe von 300 Euro bezahlen, entschied das Amtsgericht Mainz. (AmG Mainz, 79 C 395/17) redaktionsbuero-bueser.de/Ahmerkamp

Wegerecht nur in echter Not

Ein Ehepaar durfte regelmäßig das Grundstück der Nachbarn überqueren, um von der Straße zum eigenen Grundstück zu gelangen. Baut der Nachbar plötzlich einen Zaun, so haben die Eheleute keinen Anspruch auf das so genannte Notwegerecht - auch wenn sie wegen des Zauns jetzt einen Bogen machen müssen. Besteht die Möglichkeit über einen anderen Zugang auf das Grundstück zu gelangen, so ist dieser Weg zu nehmen – auch wenn er weniger bequem ist als der gewünschte. Ein "Notwegerecht" bestehe nur, wenn ein Grundstück von einer öffentlichen Straße nicht anders als über ein angrenzendes Grundstück zu erreichen ist. Liege eine solche Insellage nicht vor, so gebe es auch keinen Anspruch auf ein Notwegerecht. Das entschied das Landgericht Frankenthal.
(LG Frankenthal, 6 O 187/22)} redaktionsbuero-bueser.de/Ahmerkamp

Die Erschließungskosten fließen ein

Neubau Eigenheim — Grunderwerbsteuer: Erschließungskosten fließen mit ein © PantherMedia/TonyGravante

Grunderwerbsteuer: Für die Berechnung der Grunderwerbsteuer beim Kauf eines Hauses wird grundsätzlich der Kaufpreis herangezogen. Sind in diesem Preis sowohl die Kosten für einen noch zu errichtenden Hauswasseranschluss, als auch die Erschließungskosten enthalten, so werden diese auch mit bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer berücksichtigt. Die Käufer des Hauses konnten hier nicht durchsetzen, dass diese Kosten hätten außen vor bleiben (was zu einer geringeren Steuer geführt hätte), weil die Arbeiten noch nicht erledigt waren. Alle Leistungen, die vertraglich vereinbart worden sind und erbracht werden, sind grunderwerbsteuerpflichtig. (BFH, II R 9/21) redaktionsbuero-bueser.de

Gescheiterter Einbruch

Strafrecht: Wenn ein Einbruch in ein Einfamilienhaus "im Versuchsstadium stecken geblieben ist", kann eine erhebliche kriminelle Energie bei Planung und gestarteter Ausführung trotzdem zu einer Haftstrafe führen. In dem konkreten Fall vor dem Amtsgericht München ging es um einen Mann, der mit einem Komplizen über ein Dachfenster bereits ins Gäste-WC vorgedrungen war, dann aber durch die die Alarmanlage verscheucht wurde. Es entstand ein Sachschaden in Höhe von knapp 4.000 Euro an dem Fenster. Das Gericht sprach eine Freiheitsstrafe aus (von 1 Jahr und 8 Monaten) - ohne Bewährung. (AmG München, 854 Ls 266 Js 133457/21) redaktionsbuero-bueser.de

Lichtspiegelungen durch PV-Anlage

Nachbarrecht: Nachbarn von Wohnhäusern mit Solaranlage auf dem Dach müssen Lichtspiegelungen hinnehmen. Durch die Reflexion der Sonnenstrahlen werden die Nachbarn nicht "in unzumutbarer Weise" geblendet. Hier hatten die Nachbarn sich auf technische Normen und Regelwerke zur Bewertung von Lichtemissionen berufen und Grenzwerte angeben, die überschritten worden seien. Das Oberlandesgericht Braunschweig sah das allerdings anders. Das Gericht stellte mithilfe eines Sachverständigen, der sich vor Ort ein Bild gemacht hatte, fest, dass es in einem Wohnraum des Nachbarn nur an 60 Tagen im Jahr und insgesamt für weniger als 20 Stunden zu Lichtreflexionen komme. Außerdem handelte es sich dabei lediglich um eine "Aufhellung" - von einer Blendung des Auges könne keine Rede sein. Maßstab sei das "Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen" - und nicht die subjektive Wahrnehmung des Nachbarn (OLG Braunschweig, 8 U 166/21) redaktionsbuero-bueser.de

Vermietung an nahe Angehörige

Werbungskosten: Wenn ein Mietvertrag vorzeitig wegen Eigenbedarfs beendet wird und darum Beratungskosten für einen Anwalt und Abfindungszahlungen für die ehemaligen Mieter anfallen, so sind diese Aufwendungen Werbungskosten, wenn das Objekt weiterhin der "Einkünfteerzielung" dient. Das gilt auch dann, wenn im Anschluss das Mietverhältnis mit nahen Angehörigen abgeschlossen wird. Auch die dafür nötigen Umbauarbeiten (hier wurden zwei kleine Wohnungen zu einer großen vereinigt und durch Fußbodenerneuerung, Anstrich, Ersatz verrosteter Heizkörper und Erneuerung der Wasserhähne in einen "zeitgemäßen und ordnungsgemäßen Zustand" versetzt) dürfen vom Finanzamt nicht als Herstellungskosten bei den Werbungskosten abgelehnt werden. Sie müssen als "sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen" anerkannt werden. (FG Sachsen-Anhalt, 4 K 550/20) redaktionsbuero-bueser.de

Scheidung: Wer bleibt wohnen?

Pflegeaufwand und Verwurzelung entscheiden im Scheidungsfall über den Verbleib in der Wohnung. Muss nach der Scheidung einer Ehe einer der beiden Gatten aus der gemeinsam bewohnten Wohnung ausziehen, so richtet sich die Entscheidung darüber, wen es trifft, "vorrangig danach, wer stärker auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist". In dem konkreten Fall ging es um zwei Eheleute, die beide querschnittsgelähmt sind. Und obwohl der Mann wirtschaftlich bessergestellt ist, darf er in der Wohnung bleiben.

Der Grund: Er braucht mehr pflegerische Hilfe als seine Ex-Frau. So muss er beispielsweise beim Gang zur Toilette unterstützt werden, seine Ex-Frau kann das ohne Hilfe. Der Mann ist wegen der erforderlichen Anwesenheit von Pflegern auf eine größere Wohnung angewiesen als sie. Auch spielte hier eine Rolle, dass es sich um das Elternhaus des Mannes handelte, in dem zudem sein Bruder lebte. Seine Verwurzelung an dem Ort war deutlich höher. (OLG Frankfurt am Main, 6 UF 42/22)

Ablöse für ein Wohnrecht

Erbt ein Steuerpflichtiger eine mit einem Wohnrecht belastete Immobilie und plant, nach entgeltlicher Ablösung des Wohnrechts, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, so stellt sich die Frage nach der steuerlichen Qualifizierung der an den Wohnrechtsberechtigten geleisteten Zahlung. Das Niedersächsische Finanzgericht ist der Auffassung, dass eine solche Zahlung zu (nachträglichen) Anschaffungskosten des Grundstücks und nicht zu sofort abzugsfähigen Werbungskosten führt.

Der konkrete Fall: Der Lebensgefährtin eines jung durch einen Arbeitsunfall ums Leben gekommenen Hauseigentümers wurde per Testament ein Wohnrecht bis zu ihrem Tod eingeräumt - das Eigentum ging an die Tochter des Mannes über. Die Frau zog jedoch weg, die Tochter vermietete das Haus und zahlte 50.000 Euro dafür, dass die Frau das Wohnrecht aufgegeben hatte. Die Tochter durfte diese Summe steuerlich lediglich als "nachträgliche Anschaffungskosten" in Höhe von zwei Prozent pro Jahr geltend machen. (Niedersächsisches FG, 2 K 228/19)
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Wegerecht als Problem

Wird ein abzutrennendes Grundstück ohne eigenen Zugang zu einer öffentlichen Straße veräußert, so kann es zu den Pflichten des Notars, der den Kaufvertrag beurkundet, gehören, die Beteiligten über die Möglichkeit der Vereinbarung eines Wegerechts und dessen Absicherung durch eine Grunddienstbarkeit zu belehren. Im vorliegenden Fall hatten Eltern ihrem Sohn eine Teilfläche ihres Grundstücks samt Fachwerkhaus verkauft. Die einzige mögliche Verbindung dieses Grundstücks zu einem öffentlichen Weg ging über das an der Straße gelegene Grundstück der Eltern. Als die Familie sich später zerstritt, verboten die Eltern dem Sohn, den Weg zu seinem Haus zu nutzen. Der Sohn führte an, der Notar hätte auf die Zweckmäßigkeit hinweisen müssen, sich ein Wegerecht im Grundbuch zu sichern. Dies habe er versäumt.

Das Urteil: Das Fehlen der "dinglichen Sicherung" (das Recht, ein Grundstück auf Dauer in Anspruch nehmen zu können, ist im Grundbuch gesichert) und die dadurch hervorgerufene Ungewissheit über die dauernde Gewährleistung des Wegerechts mindere den Wert des Grundstücks. Das sei ein Schaden, den der Notar durch das Unterlassen des sich aufdrängenden Hinweises verschuldet habe. Der Notar kam allerdings deshalb von der Haftung frei, weil im konkreten Fall auch einem anderen Beteiligten, nämlich einem Anwalt, ebenfalls ein Verschulden an dem Schaden vorzuwerfen war. (OLG Hamm, 11 U 114/20) LBS Infodienst Recht und Steuern

Glockengeläut ist hinzunehmen

Verwaltungsrecht/Nachbarrecht: Das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main hat entschieden, dass die Glocken der Kirche einer kleinen Gemeinde auch dann weiterhin jeden Sonntagmorgen um 8 Uhr läuten dürfen, wenn eine Nachbarin sich dadurch in ihrer Ruhe gestört fühlt. Läuten die Glocken an den Sonntagen jeweils nur fünf bis zehn Minuten und ansonsten nur weitere "ein- bis sechsmal im Jahr" (wenn Konzerte anstehen), so sei das hinnehmbar. Das Glockenläuten sonntags habe einen sakralen Charakter. Gleiches gelte für die Konzerte, weil dort Kirchenmusik geboten werde und liturgische Elemente wie Gebete enthalten seien. Zudem würden durch die Glocken keine Lärmgrenzwerte überschritten, und die Bürgerin sei bewusst in die Nähe der Kirche gezogen, wo seit den 50er Jahren die Glocken läuten. (VwG Frankfurt am Main, 4 K 3268/20) redaktionsbuero-bueser.de

Tausch unter Brüdern

Steuerrecht: Zwei Brüder besaßen zwei Immobilien je zur Hälfte - eine Schenkung ihrer Eltern zu deren Lebzeiten. Sie entschieden sich, die Miteigentumsanteile zu tauschen, damit jeder Alleineigentümer einer Immobilie ist. Dieser Tausch führte dazu, dass sie Grunderwerbsteuer zahlen mussten, entschied der Bundesfinanzhof. Es handele sich dabei nicht um eine grunderwerbsteuerbefreite Schenkung, zudem seien Geschwister nicht in gerader Linie verwandt, sodass es von daher zu einer Steuerbefreiung hätte kommen können. Auch ein fiktiver Sachverhalt könne nicht Gegenstand der Besteuerung sein. Es sei deshalb unbeachtlich, dass verschiedene andere Übertragungsvorgänge, die möglich gewesen wären, keine Grunderwerbsteuer ausgelöst hätten. (BFH, II B 87/20) redaktionsbuero-bueser.de

Schutzkonzept nicht erforderlich

Nachbarrecht: Auch wenn sie sich Sorgen machen: Die Nachbarn eines Grundstückseigentümers, der sein Bauvorhaben genehmigt bekommen hat, können nicht durchsetzen, dass dieser spezielle Schutzkonzepte für den Fall von seltenen Starkregenereignissen vorlegen muss. Es reiche aus, die üblichen Entwässerungseinrichtungen nachzuweisen. Vorkehrungen gegen katastrophale Starkregenereignisse seien zu weitgehend, urteilten die Richter. (Niedersächsisches OVG, 1 ME 100/21) redaktionsbuero-bueser.de

Nachbarrecht: Straßenlärmpegel muss ausgehalten werden

Nachbarrecht: Legt ein Wohnungseigentümer Tonaufnahmen vor, auf denen Geräusche zu hören sind, die eine Nachbarin verursacht (unter anderem Schreie und andere laute Äußerungen), so kann er sie nicht auf Unterlassung verklagen, wenn der Lärm aus der Wohnung der Frau nicht größer ist als der Lärm, der bei geöffnetem Fenster von der Straße aus in die Wohnung des Mannes dringt. Er kann den Störungen entgehen, indem er einfach das Fenster schließt. Das gelte umso mehr dann, wenn die Frau wegen einer psychischen Erkrankung zeitweise ihr Verhalten nicht steuern kann. (LG Frankfurt am Main, 2-13 S 88/20) redaktionsbuero-bueser.de

Laden des E-Autos: Stolperfallen vermeiden

Garten Kinder Streit — Streit mit den Nachbarn? Was geht und was nicht? © PantherMedia_Martin Novak

Anwohner haben kein Anrecht darauf, Ladekabel über den Bürgersteig zu legen, damit sie ihr E-Auto direkt vor der eigenen Haustür laden können. Genau das hatte der Eigentümer eines Plug-In-Hybridautos vor und beantragte, für Ladevorgänge von bis zu sechs Stunden rund vier Zentimeter hohe und mit gelb-schwarzen Warnmarkierungen versehene Kabelbrücken als Abdeckung für die Elektroleitungen verlegen zu dürfen. Die Sondernutzungserlaubnis dafür musste die Stadt ihm nicht erteilen. Sie durfte ablehnen, weil die Kabelbrücke für Menschen im Rollstuhl oder mit einem Rollator die Barrierefreiheit einschränke. Außerdem würden Stolperfallen geschaffen. Da könne auch das "Staatsschutzziel des Klimaschutzes" nicht zu einer anderen Entscheidung führen. (VwG Frankfurt am Main, 12 K 540/21) redaktionsbuero-bueser.de

Undichtes Dach: Klage gegen Baufirma

Streit zwischen Bauherr und Baufirma über ein undichtes Dach: Wenn der Hauseigentümer die Baufirma verklagt, muss er seine Forderung natürlich klar formulieren, indem er die beanstandeten Mängel benennt und deren Beseitigung verlangt. Er muss für eine Wirksamkeit der Klage aber nicht die Ursache des Schadens anführen (die er ja auch gar nicht zwingend kennen muss). Auch "die Art und Weise, in der der gerügte Mangel zu beseitigen ist" muss er nicht benennen. (Brandenburgisches OLG, 4 U 70/19) redaktionsbuero-bueser.de

Umzug ins Heim: haushaltsnahe Dienstleistungen

Wer aus seinem Haus auszieht und in ein Heim übersiedelt, muss mit erheblichen Kosten rechnen. Diese können als haushaltsnahe Dienstleistungen zum Teil steuerlich geltend gemacht werden. Das gilt allerdings nur für die Pflegebedürftigen selbst. Die Mutter eines Steuerzahlers hatte mit einer Seniorenresidenz einen Wohn- und Betreuungsvertrag für ein Ein-Bett-Zimmer mit der damals geltenden Pflegestufe Null abgeschlossen. Der Sohn kam für die Kosten auf, sie wurden von seinem Konto abgebucht. Er machte die Steuerermäßigung, die seine Mutter dem Gesetz nach hätte beanspruchen können, für sich selbst geltend, was die Finanzbehörden verweigerten. Das Urteil: In höchster Instanz verwehrte der Bundesfinanzhof dem Sohn die Anerkennung der Kosten in seiner eigenen Steuererklärung. Es handle sich nicht um Aufwendungen, die dem Kläger wegen seiner eigenen Unterbringung in einem Heim entstanden seien. Das sei aber eine zwingende Voraussetzung. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen VI R 19/17) LBS Infodienst Recht und Steuern

Kettenschenkung: 3 Generationen

Um eine sogenannte Kettenschenkung ging es im folgenden Fall. Großeltern hatten ein Grundstück an ihr Kind übertragen, das dann seinerseits wiederum direkt das Enkelkind mit dem Grundstück bedachte. Dieser Vorgang war trotzdem nicht als eine Schenkung der Großeltern an das Enkelkind zu bewerten. Hätten die Großeltern das Grundstück unmittelbar ihrem Enkelkind geschenkt, dann wäre der steuerliche Freibetrag deutlich geringer gewesen als bei einer Schenkung an das Kind. Deswegen wählte die Familie den eingangs beschriebenen Weg. Der Fiskus akzeptierte das nicht und ging von einer unerlaubten Variante der Kettenschenkung aus. Das sah das Finanzgericht anders: es kam zu dem Ergebnis, das Vorgehen der Familie sei nicht zu beanstanden gewesen. Ein wesentlicher Aspekt bei der rechtlichen Bewertung war es, dass mit der Erstschenkung (an das Kind) keine Verpflichtung zur Weiterschenkung (an das Enkelkind) verbunden gewesen sei. (Finanzgericht Hamburg, Aktenzeichen 3 K 123/18) LBS Infodienst Recht und Steuern

Wer Nachbarn verjagt, muss Umzug zahlen

Zivilrecht: Verjagt ein Mann die Nachbarn, weil er sie regelmäßig belästigt und bedroht, so muss er die Umzugskosten und mehr zahlen.
Im vorliegenden Fall hat der Nachbar ein Paar nach dem Einzug immer wieder schikaniert. Er hatte sie zum Beispiel vom eigenen Fenster aus ständig beobachtet, nachts an die Hauswand geklopft und das Paar derb beleidigt. Der Gipfel: zwei konkrete Todesdrohungen und ein Angriff mit einem Beil.

Das Paar zog die Konsequenzen und zunächst für einige Monate in eine Mietwohnung. Später kauften sich die Betroffenen ein neues Eigenheim - und der Störer musste einen Teil der Kosten tragen. Zwar musste er sich nicht an Kosten wie zum Beispiel Maklergebühren oder dem zu geringen Verkaufspreis für das bisherige Heim ("Mindererlös") beteiligen. Jedoch wurde er verurteilt, solche Kosten zu übernehmen, die zur "Wiederherstellung des persönlichen Sicherheitsgefühls" aufgewandt werden mussten, beispielsweise die reinen Umzugskosten sowie die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten, insgesamt 44.000 Euro. (OLG Karlsruhe, 10 U 6/20) redaktionsbuero-bueser.de

Zwangsversteigerungen: besonderes Kündigungsrecht bei Vermietungen

Mietrecht: Ersteigert ein Eigentümer eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung, so hat er das Recht, den Mietern die Mietverträge zu kündigen.Das gelte auch dann, wenn die vorhandenen Mietverträge eigentlich eine Eigenbedarfskündigung ausschließen. Der Eigentümer hat ein Sonderkündigungsrecht aus dem Zwangsversteigerungsgesetz. Das gelte unabhängig davon, was der vorherige Vermieter mit den Mietern vereinbart hat, urteilte der Bundesgerichtshof. (BGH, VIII ZR 76/20) redaktionsbuero-bueser.de