Ein gebrauchtes Haus kaufen
Dezember 2023
Der Kauf älterer Häuser ist für junge Familien eine Chance Wohneigentum zu bilden. Allerdings sind viele Käuferinnen und Käufern durch die laufende Energiediskussion verunsichert. Worauf sollte geachtet werden?
Aber er gibt vorsichtige Entwarnung: Das novellierte Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht zwar vor, dass ab 1. Januar 2024 Neubauten in Neubaugebieten zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien beheizt werden müssen. Für Bestandsgebäude sind die Fristen jedoch nicht ganz so streng. Die Pflicht zum Umstieg auf Heizungen mit 65 Prozent erneuerbarer Energie soll bei Altbauten in Städten über 100.000 Einwohnern erst ab Mitte 2026, in kleineren Gemeinden erst Mitte 2028 gelten, wenn diese eine kommunale Wärmeplanung erarbeitet haben.
Gebrauchtes Haus kaufen: die Sanierungsplanung
Energieberater Tüllmann rät, folgende Fragen zu stellen: Was ist noch im Ursprungszustand, was wurde schon renoviert - und gibt es Rechnungen dazu? Finden sich Bauschäden wie Undichtigkeiten, Feuchtigkeit oder Risse? Gibt es kritische Materialien wie Asbest beispielsweise in Fassadenplatten oder alte Holzschutzanstriche? Wie aktuell ist der technische Standard der Elektrik? Und wie ist der Zustand der Fensterrahmen, der Verglasung und des Einbruchschutzes?
"Wenn ich diese Punkte mit einem Experten durchgehe, bekomme ich schon einen guten Überblick über den Zustand der Immobilie und weiß, was in den nächsten Jahren auf mich zukommt", erklärt Tüllmann. Und weiter: "Natürlich kann man einzelne Maßnahmen verschieben, allerdings möchte wohl keiner in einer Dauerbaustelle wohnen." Zudem müssen die durch das GEG vorgeschriebenen Maßnahmen wie Dach- und Dachbodendämmung sowie die Isolierung freiliegender Heizungs- und Wasserrohrleitungen innerhalb von 2 Jahren nach dem Kauf fertiggestellt werden.
Förderung für die Sanierung
Für die energetische Sanierung stehen verschiedene Fördertöpfe zur Verfügung. Zinsvergünstigte Kredite mit Tilgungszuschuss vergibt die staatliche Förderbank KfW für Komplettsanierungen; jeweils über die Hausbank. Zuschüsse für Einzelmaßnahmen laufen über das BAFA. Ab 2024 kann auch die Wohnriester-Förderung für energetische Sanierungen selbstgenutzten Eigentums eingesetzt werden.
Wichtig: kein Handwerkerauftrag, bevor nicht die Förderzusage vorliegt. Um sich einen Überblick über die Kosten zu verschaffen, helfen Online-Rechner, beispielsweise der LBS oder der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online. Als Faustformel muss für die Kernsanierung eines 120m² großen, gänzlich unsanierten Altbaus mit 1.000 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden.
Unsaniert oder saniert kaufen?
Bleibt die Frage, wer die Kosten trägt, Verkäufer oder Käufer? Grundsätzlich gehen mit dem Erwerb einer Bestandsimmobilie die unterschiedlichen Austausch- und Nachrüstpflichten im GEG auf die neuen Eigentümer über. Tüllmann: "Ein guter Makler hat den Gebäudezustand bei der Kaufpreisfestlegung schon berücksichtigt." Beispiel: Die LBS vermittelt Reihenhäuser im Bestand, die saniert 320.000 Euro kosten, komplett unsaniert aber 100.000 Euro günstiger sind." Einen guten Anhaltspunkt bietet der Beleihungswert, den Bank oder Sparkasse für die Finanzierung ansetzen.
Quelle: LBS Infodienst
