Neue Grundsteuer: Grundsatzentscheidung

Juli 2024

Was mit der neuen Grundsteuer ab 2025 finanziell konkret auf den einzelnen Eigentümer zukommt, erfährt er erst, wenn seine Kommune über den lokalen Hebesatz entschieden hat. Jetzt hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit zwei Beschlüssen die Rechte von Eigentümer*innen in besonderen Fällen gestärkt: Hat das Finanzamt den Grundsteuerwert deutlich zu hoch angesetzt, kann der Eigentümer mit einem Gutachten einen niedrigeren Wert nachweisen.

Ein Straßenzug mit Einfamilienhäusern unter blauem Himmel, im Vordergrund steht ein Baum — Neue Grundsteuer: Für die überwiegende Mehrheit der Eigentümer ändert sich Stand heute durch die Beschlüsse des Bundesfinanzhofs nichts. © Verband Wohneigentum/Ahmerkamp

Wenn das Finanzamt ein Grundstück deutlich zu hoch bewertet hat, muss es den Eigentümern möglich sein, mit einem Gegengutachten den niedrigeren Wert nachweisen. Das hat der Bundesfinanzhof in seinen zwei Beschlüssen vom 27. Mai 2024 (BFH-Az: II B 78/23 (AdV) bzw. II B 79/23 (AdV)) entschieden, die am 13. Juni veröffentlicht wurden. Die Beschlüsse beziehen sich auf das Bundesmodell, das 11 von 16 Bundesländern anwenden. Sie entscheiden nicht über die Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells. Hier wird voraussichtlich das Bundesverfassungsgericht das letzte Wort haben.

Wichtig zu wissen

Für die überwiegende Mehrheit der Eigentümer*innen ändert sich Stand heute durch die Beschlüsse des Bundesfinanzhofs nichts. Bis zu einer höchstrichterlichen Klärung werden die Kommunen die Grundsteuer zum Januar 2025 festsetzen, die hier bekanntgegebenen Werte müssen gezahlt werden, auch von denjenigen, die Einspruch eingelegt haben. Nur in Einzelfällen wird der Nachweis eines niedrigeren Grundsteuerwerts und damit eine Aussetzung der Vollziehung tatsächlich möglich sein.
Dafür müssen die Betroffenen Abweichungen von mindestens 40 % glaubhaft machen, damit es am Ende zu einer Korrektur der Steuer kommt. Ist die Differenz kleiner, ändert sich nichts an der pauschal festgesetzten Steuer.
Wer eine Aussetzung der Vollziehung beantragen möchte, muss dafür vorher fristgerecht Einspruch gegen den festgestellten Grundstückswert eingelegt haben.
Die BFH-Beschlüsse zeigen, dass die pauschale Bewertung im Bundesmodell weiter kontrovers diskutiert wird, und sind insofern in wichtiges Signal. Die endgültige Klärung erfolgt möglicherweise durch das Bundesverfassungsgericht.

Warum die Bundesfinanzhof-Beschlüsse?

Zwei Eigentümer in Rheinland-Pfalz waren gegen ihre Grundsteuerwertbescheide vorgegangen und hatten neben ihrem Einspruch die Aussetzung der Vollziehung beim Finanzamt beantragt, weil sie den ermittelten Grundsteuerwert für deutlich zu hoch hielten. Diese Anträge lehnte das Finanzamt ab, Begründung: Der festgestellte Grundsteuerwert und der Grundsteuermessbetrag seien nach den gesetzlichen Regelungen ermittelt worden.

Daraufhin stellten die Eigentümer den Antrag auf Aussetzung der Vollziehung beim Finanzgericht Rheinland-Pfalz, das die Beschwerden zuließ und die Bescheide aussetzte. Gegen diese Aussetzung reichte das Finanzamt Beschwerde ein, so dass letztlich der BFH entscheiden musste.

In einem der beiden Fälle geht es um ein 1880 erbautes, unsaniertes Haus. Die Antragstellerin, der das Haus gehört, wies darauf hin, dass seit 1880 keine wesentlichen Renovierungen vorgenommen worden seien. Da die Bewertungsregeln nicht vorsehen, einen solchen wertmindernden Umstand zu berücksichtigen, wurde das Haus viel zu hoch bewertet. Der 2. Fall drehte sich um ein wegen einer besonderen Hanglage nur teilweise bebaubares Grundstück.

In beiden Streitfällen kam der BFH zu dem Ergebnis, es sei nicht auszuschließen, dass die Antragsteller jeweils aufgrund der Besonderheiten in den Einzelfällen den niedrigeren Wert ihrer Grundstücke mit der erforderlichen Abweichung erfolgreich nachweisen können.

Einordnung der Entscheidung

Peter Wegner, Präsident des Verbands Wohneigentum: "Diese BFH-Entscheidungen können für einige Eigentümer, vor allem von sehr alten Immobilien, wichtig werden. Der Bundesfinanzhof hat damit klargemacht, dass die gesetzlichen Regelungen nicht ausreichend sind und es eine Korrekturmöglichkeit geben muss."

Wer also den Eindruck hat, dass der vom Finanzamt ermittelte Wert stark vom eigenen angenommenen Wert abweicht, kann sich beim Finanzamt auf diese beiden beim BFH verhandelten Fälle berufen und selbst ein Gegengutachten vorlegen. Wer eine Aussetzung der Vollziehung beantragen möchte, muss dafür allerdings vorher fristgerecht Einspruch gegen den festgestellten Grundstückswert eingelegt haben.

Katrin Ahmerkamp