Welcher Baupartner ist der richtige?

Wer die Idee vom Eigenheim realisieren will, muss zuerst eine wichtige Grundsatzentscheidung treffen. Soll das Haus vom Bauträger kommen, von einem Generalüber/-unternehmer, oder soll ein Architekturbüro individuell Hand anlegen? Wir geben einen Überblick über mögliche Baupartner.

Bauen mit Bauträger

Ein Bauträger liefert das komplette Haus inklusive Grundstück. Falls eine Baufamilie bereits ein Grundstück besitzen sollte, kommt ein Bauträger für sie also nicht in Frage. Das Unternehmen tritt als Bauherr gegenüber den Behörden auf und baut auf eigenes Risiko. Der Bauträger kauft ein Grundstück, bebaut es und übergibt die schlüsselfertige Immobile - diese gehört ihm bis zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe. Wer beim Bauträger kauft, muss sich im Grunde um nichts kümmern, was den Bau anbelangt.

Pro

• Durch einen hohen Grad an Standardisierung kann das Haus in einem überschaubaren Zeitrahmen fertiggestellt werden.

• Ein Fixpreis ermöglicht eine gute finanzielle Planbarkeit.

• Die Möglichkeit, sich vorab ein Musterhaus anzuschauen erlaubt, sich ein realistisches Bild von der Immobilie und eventuellen Variationsmöglichkeiten machen.

Contra

• Fehlende Mitspracherecht in Gestaltungsfragen. Änderungswünsche bei der Standardausführung kosten in der Regel extra.

• Auch bei der Auswahl der Handwerker*innen entscheidet der Bauträger.

• Wenn weder im Vertrag noch in der Bau- und Leistungsbeschreibung Eigenleistungen vorgesehen sind, hängt die Zustimmung zur "Muskelhypothek" vom guten Willen des Bauträgers ab.

• Ein Bauträgervertrag muss von einem Notar unterzeichnet werden.

• Es besteht die Möglichkeit einer Insolvenz des Bauträgers.

Architektenhaus

Anders sieht das im Fall der Entscheidung für ein Architektenhaus aus. In dieser Situation bin ich selbst der Bauherr und trage das finanzielle Risiko. Der Architekt plant in enger Abstimmung mit der Baufamilie, die bereits ein Grundstück hat, nach deren individuellen Wünschen das Haus und begleitet die Familie in den verschiedenen Phasen des Hausbaus. Er kümmert sich beispielsweise um die Baugenehmigung, holt Angebote von Handwerkern für die einzelnen Gewerke ein und koordiniert sie, er überwacht und nimmt ausgeführte Arbeiten ab, wenn er die entsprechende Vollmacht hat, und kontrolliert die Kosten. Die Verträge mit den einzelnen Handwerkern schließt jedoch Bauherr oder Bauherrin ab; diese stehen dann auch in der Gewährleistungs- und Haftungspflicht für die Arbeiten. Nicht zu unterschätzen ist der zwischenmenschliche Aspekt: Zwischen Bauherr und Architekt sollte "die Chemie" stimmen - sonst kann die enge Zusammenarbeit über einen längeren Zeitraum hinweg unerfreulich werden.

Pro

• Der Architekt plant das Haus individuell nach den Wünschen der Baufamilie und den Erfordernissen des Grundstücks. Der größte Vorteil liegt in der Flexibilität der Hausplanung. Bei der Gestaltung kann über die aktuelle familiäre Situation hinaus schon in die Zukunft gedacht werden. Lässt sich beispielsweise später Barrierefreiheit herstellen? Ist eine Einliegerwohnung möglich?

• Der Architekt begleitet die Bauphase und vertritt quasi als Anwalt der Baufamilie deren Interessen auf der Baustelle.

• Sonderwünsche können auch noch während der Bauphase realisiert werden.
  - Bauherren können durch Eigenleistungen Kosten sparen.

Contra

• Das Architektenhaus erfordert mehr Planungs- und Zeitaufwand und damit auch mehr Engagement der Baufamilie.

• Die Fertigstellung des Architektenhauses dauert in der Regel länger.

• Die endgültigen Kosten stehen erst fest, wenn alle Arbeiten ausgeführt sind.

Generalunter/-übernehmer

Ein Generalunternehmer lässt in der Regel ein Haus nach den Plänen des Architekten auf einem bereits vorhandenen Grundstück erstellen. Er übernimmt einen Teil der Bauleistungen selbst, viele Gewerke vergibt er aber an Nachunternehmer. Trotzdem bleibt der Generalunternehmer alleiniger Ansprechpartner für die Baufamilie, koordiniert und überwacht die Gewerke.

Etwas anders ist die Situation bei einem Generalübernehmer. Er erbringt selbst keine Bauleistung, sondern vergibt alle Leistungen an Nachunternehmer. Er fungiert als Koordinator.
Gegenüber der Baufamilie haften bei Mängeln sowohl der Generalunternehmer als auch der Generalübernehmer und nicht die von ihnen einbezogenen Nachunternehmer. Der Bauherr ist Eigentümer des Baugrundstücks und tritt auch als Bauherr gegenüber den Behörden auf.

Pro

• Sie können das Haus nach Ihren Wünschen planen.

• Sie müssen sich nicht um alles selbst kümmern, beispielsweise nicht nach passenden Gewerken suchen.

• Sie haben nur einen Ansprechpartner für den Hausbau.

• Sie haben Planungssicherheit durch einen Festpreis.

• Generalunternehmer haften für Mängel.

• Ein Werkvertrag ist ausreichend, da Grundstückskauf und Hausbau getrennt voneinander erfolgen.

Contra

• Sie haben kein Mitbestimmungsrecht bei der Auswahl der Gewerke.

• Sie haben kein Weisungsrecht gegenüber Handwerker.

• Eventuell erfolgt keine objektive Beurteilung der Baufortschritte.

• Es besteht das Risiko einer Insolvenz des Generalunternehmers.

• Das Haus gehört Ihnen erst nach der endgültigen Abnahme

Was eignet sich für wen?

Wer sich ein Unikat wünscht oder eine besondere familiäre Situation hat - beispielsweise lebt ein Mensch mit Einschränkungen in der Familie - ist mit einem Architektenhaus gut beraten. Es gibt Architekten, die auf preiswertes Bauen spezialisiert sind, in der Regel ist aber das individuell geplante und gebaute Haus teurer als eines "von der Stange".

Im Umkehrschluss eignet sich ein Haus von Bauträger oder Generalunter/-übernehmer für Familien, für die ein Fixpreis und eine überschaubare Bauzeit wichtig sind und die gerne "alles aus einer Hand" haben. Planungs- und Baukosten sind bei Häusern, die in Serie gebaut werden, geringer, auch, weil günstigere Bedingungen mit den Handwerkern ausgehandelt werden können.

Zur Sicherheit

Wie immer bei Verträgen: Wichtig ist auch, was nicht drinsteht. Um Ärger im Nachhinein zu vermeiden, sollten grundsätzlich Bauverträge und die Allgemeinen Geschäftsbedingungen genau geprüft werden, idealerweise mit Hilfe eines Sachverständigen. Wichtig ist, einen Leistungsaustausch Zug um Zug für Teilabschnitte zu vereinbaren, Sie zahlen nur, wenn die Bauleistung erbracht ist. Um sich von der Solvenz des Unternehmens zu überzeugen, können Sie die Geschäftsberichte einsehen. Außerdem können Sie für den Insolvenzfall des Unternehmens eine Versicherung abschließen. Im Insolvenzfall müssen die eigenen Ansprüche zügig beim Insolvenzverwalter angemeldet werden.

Katrin Ahmerkamp