BFH-Urteil stützt Bundesmodell Grundsteuer - wie geht es weiter?
Dezember 2025
Auf diese Entscheidung zur neuen Grundsteuer hatten viele Eigentümer und Eigentümerinnen gehofft. Umso größer war die Ernüchterung. Denn der Bundesfinanzhof (BFH) hält das seit Anfang 2025 geltende sogenannte Bundesmodell, das in elf Bundesländern die Grundlage für die Bewertung von Wohnungseigentum bei der Grundsteuer bildet, für verfassungsgemäß.
Mit seinem am 10. Dezember veröffentlichten Urteil hat der Bundesfinanzhof die Klagen von 3 Immobilieneigentümern aus NRW, Berlin und Sachsen abgewiesen. In diesen 3 Verfahren (II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25) prüfte das höchste deutsche Steuergericht, ob die Bewertungsregeln des sogenannten Bundesmodells (§§ 218 ff. BewG) mit dem Grundgesetz vereinbar sind.
Dieses in 11 Bundesländern angewendete Modell arbeitet u.a. mit pauschalen Bodenrichtwerten und standardisierten Nettokaltmieten. Im Kern ging es vor Gericht um die Frage, ob Millionen Grundstücke schematisch bewertet werden dürfen, oder ob eine solche Pauschalierung gegen den Gleichheitsgrundsatz verstößt. Auch mehrere Finanzgerichte hatten verfassungsrechtliche Bedenken angemeldet und die Fälle dem BFH vorgelegt.
Der sah das allerdings anders: Die Pauschalierung sei verfassungsrechtlich zulässig, da die Finanzverwaltung nicht verpflichtet sei, für jede einzelne Wohnung die Mieteinnahmen und den Bodenwert individuell festzustellen, sondern auf Durchschnittswerte zurückgreifen dürfe.
"Schwerer Rückschlag"
Peter Wegner, Präsident des Verbands Wohneigentum, spricht nach dem BFH-Urteil von einem "schweren Rückschlag für Eigentümerinnen und Eigentümer". Viele Haushalte hätten auf eine Abkehr von den umstrittenen Bewertungsregeln gehofft und damit auf eine Entspannung angesichts teilweise dramatisch gestiegener finanzieller Belastungen durch die neue Grundsteuer.
Denn zahlreiche Eigentümer waren entsetzt, als Ende 2024 oder Anfang 2025 die neuen Grundsteuerbescheide eintrafen. In vielen Fällen schnellten die Zahlungen deutlich in die Höhe, vereinzelt sogar auf das Drei- bis Vierfache früherer Beträge. Andere Eigentümerinnen und Eigentümer hingegen kamen günstiger davon und zahlen künftig weniger.
Bundesweit haben nach Auskunft des Augsburger Rechtswissenschaftlers Gregor Kirchhof 2,8 Millionen Eigentümer*innen Einspruch gegen die Grundsteuerwertbescheide ihrer Finanzämter eingelegt. Vor den Finanzgerichten geklagt haben mehr als 2000 Immobilieneigentümer.
Individuelle Realität nicht abgebildet
Für viele Eigentümer bilde eine auf pauschalen Werten beruhende Ermittlung des Grundstückswerts ihre eigene individuelle Realität nicht ab, kritisiert Verbandspräsident Wegner. Sie könnten die teilweise drastischen Erhöhungen der Grundsteuer nicht nachvollziehen und vielfach auch nicht bezahlen, "das haben wir in unseren Beratungen erlebt." Wegner appelliert jetzt an die Kommunen, die Hebesätze für die Grundsteuer so zu gestalten, dass sie wie versprochen insgesamt sowie in den Bereichen "Wohnen" und "Nicht-Wohnen" aufkommensneutral bleibt. Härtefallregelungen?
Wie geht es weiter?
Mit dem BFH-Urteil ist die Debatte noch nicht beendet: Immobilieneigentümer sowie der Steuerzahlerbund wollen sich damit nicht abfinden und haben angekündigt, Verfassungsbeschwerde in Karlsruhe einzulegen.
Bislang hat der BFH über das Bundesmodell entscheiden. Aktuell bleiben die umstrittenen Bewertungsregeln und die auf ihrer Grundlage erlassenen Bescheide zunächst bestehen. Wo das Bundesmodell angewendet wird, können die Finanzämter die Grundsteuer regulär weiter erheben, zumindest so lange, bis das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe darüber entschieden hat. Erfolg versprechen Einwände gegen konkrete Bewertungsfehler, beispielsweise bei Flächenangaben, Bodenrichtwerten oder der Nutzung.
Ein Blick in die Länder
Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene landesrechtliche Regelungen getroffen, auch hier setzen sich Eigentümer*innen gerichtlich zur Wehr. Der Verband Wohneigentum Baden-Württemberg unterstützt drei Verfahren, die noch auf der Ebene der Finanzgerichte liegen, bei einem weiteren Verfahren liegt die Revision beim BFH in München. Jürgen Wetterauer, stellvertretender Landesvorsitzender, erklärt dazu: "Wir in Baden-Württemberg sind noch nicht bei der Frage der Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes angelangt. Wir haben uns allerdings entschieden, gemeinsam mit den drei anderen Verbänden, den Weg bis zur Verfassungsfrage weiter zu begleiten und die Interessen unserer Mitglieder zu vertreten.”
Katrin Ahmerkamp
