BauGB-Novelle 2026: Was bedeutet die Reform für Hauseigentümer?

April 2026
Die Bundesregierung plant eine umfassende Reform des Baugesetzbuchs. Der Referentenentwurf zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts enthält eine Reihe von Änderungen, die selbstnutzende Wohneigentümer*innen unmittelbar betreffen. Der Verband Wohneigentum hat dazu fristgerecht Stellung genommen.

Symbolbild zeigt Paragraphen vor einer Mauer — Die BauGB-Novelle betrifft Wohneigentümer*innen mit einer Reihe von Änderungen unmittelbar. Nur ein Beispiel: Wer in einem städtischen Ökosystemgebiet baut — etwa einen Anbau errichtet oder eine Garage auf der Rasenfläche anlegt — soll künftig einen Geldbetrag an die Gemeinde zahlen. Hier fordert der Verband eine bundeseinheitliche Deckelung und eine Freigrenze für kleine Vorhaben. © PantherMedia

Milieuschutzgebiete: Neue Regelung für Selbstnutzer*innen

Wer in einem Milieuschutzgebiet lebt und die eigene Wohnung modernisieren möchte, soll künftig leichter eine Genehmigung erhalten. Das begrüßt der Verband ausdrücklich. Kritisch bewertet er jedoch, dass Eigentümer*innen bereits beim Antrag auf Baugenehmigung nachweisen müssen, dass keine Verdrängungseffekte entstehen - obwohl sie selbst in der Wohnung wohnen. Der Verband fordert: Dieser Nachweis darf erst bei Vermietung oder Verkauf verlangt werden.

Einträge ins Wohnungsgrundbuch

Außerdem sieht der Entwurf vor, dass bestimmte Verpflichtungen ins Wohnungsgrundbuch eingetragen werden können. Das ist ein dauerhafter Eingriff ins Eigentum, der die Verkäuflichkeit und Beleihbarkeit der Immobilie beeinträchtigen kann. Der Verband fordert, das für Selbstnutzer*innen grundsätzlich auszuschließen.

Wiederherstellungsbeitrag: Neue Kosten beim Bauen

Wer in einem städtischen Ökosystemgebiet baut - etwa einen Anbau errichtet oder eine Garage auf der Rasenfläche anlegt - soll künftig einen Geldbetrag an die Gemeinde zahlen. Die Höhe legt die Gemeinde selbst fest, ohne gesetzliche Obergrenze. Der Verband fordert eine bundeseinheitliche Deckelung sowie eine Freigrenze für kleine Vorhaben.

Was der Verband begrüßt

Erfreulich ist die Anhebung der zulässigen Wohneinheiten bei Bestandsgebäuden im Außenbereich von zwei auf vier - das schafft Spielraum für Generationenteilung und Pflegewohnen. Auch die Klarstellung, dass Luftwärmepumpen vor Außenwänden zulässig sind, ist ein konkreter Vorteil für Hausbesitzer*innen beim Umstieg auf klimafreundliche Heizung.

Beteiligungsrechte: Warnung vor Rechtsverlust

Mit der neuen materiellen Präklusion können Einwendungen gegen Bebauungspläne künftig auch vor Gericht ausgeschlossen werden, wenn sie nicht fristgerecht erhoben wurden. Der Verband fordert, dass Gemeinden betroffene Grundstückseigentümer*innen direkt und individuell benachrichtigen müssen.

Zum Download:

Stellungnahme_BauGB-Novelle.pdf (1.9 MB, PDF-Datei)