Eigenheim bei Trennung und Scheidung
Alle Menschen träumen bei ihrer Hochzeit von der ewigen Liebe. Trotzdem wird in Deutschland etwa jede dritte Ehe wieder geschieden. Laut Statistik gehen Ehen hierzulande nach etwa 14 Jahren auseinander. Rechtsanwalt Holger Schiller gibt Tipps, worauf Menschen mit Wohneigentum bei einer Scheidung achten sollten.
Für viele junge Familien ist das eigene Haus bzw. die eigene Wohnung nach wie vor das große Ziel. Der gemeinsame Besitz einer Immobilie birgt jedoch zusätzliche Risiken. Eine Scheidung ist also nicht nur eine persönliche Krise, sondern kann tiefgreifende finanzielle Konsequenzen haben. Die Betroffenen müssen sich daher fragen, was mit der gemeinsamen Immobilie geschehen soll, wenn die Ehe zerbricht.
Da die Eigentumsverhältnisse in jeder Familie anders gelagert sind, stellen sich bereits ab der Trennung, spätestens ab der Scheidung viele Fragen:
Welcher Partner zieht aus der gemeinsamen Wohnung/Immobilie aus?
Bei welchem Elternteil bleiben die Kinder?
Wer trägt die Hauslasten? Derjenige, der das gemeinsame Hause bewohnt oder eventuell der finanziell besser gestellte Partner, der ausgezogen ist?
Kann ein Ehegatte verlangen, dass ihm die Ehewohnung zur alleinigen Nutzung durch das Familiengericht zugewiesen wird, obwohl er kein bzw. nur ein hälftiges Eigentum an der Immobilie hat?
Wie wird die Schuldenbelastung bei der Unterhaltsberechnung berücksichtigt?
Wie kann ein Ehegatte aus dem gemeinsam geschlossenen Darlehnsvertrag mit der Bank entlassen werden?
Was passiert, wenn sich ein Ehegatte weigert, die Immobilie zu verkaufen?
Diese Auswahl der wichtigsten Fragen zeigt, dass streng zwischen Trennung und Scheidung unterschieden werden muss. 
Die Entscheidung, wer nach der Trennung im gemeinsamen Haus wohnen bleibt, hat zum Beispiel einen wesentlichen Einfluss auf die Höhe von Trennungs- und Kindesunterhalt. Sowohl der Unterhaltsberechtigte mit den Kindern, als auch der Unterhaltsverpflichtete können in der selbst genutzten Immobilie während der Trennungsphase und nach der Scheidung verbleiben, soweit dies möglich ist. Dies hat jedoch Auswirkungen auf den zu zahlenden Unterhalt, da sich dieser durch den sogenannten Wohnwert erhöhen bzw. mindern kann.
So muss sich derjenige Ehegatte, der die Immobilie bewohnt, das Wohnen in der eigenen Immobilie als Einkommensvorteil anrechnen lassen, da er die Miete einspart. Je nach Einkommensverhältnissen kann dies zum Beispiel dazu führen, dass der unterhaltspflichtige Ehegatte, der im Haus wohnt und die Darlehnsraten zahlt, einen höheren Unterhalt zahlen muss als er sich tatsächlich leisten kann. Denn der Wohnvorteil wird seinem Einkommen mit einem fiktiven Wert zugerechnet, obwohl er diesen nicht "im Geldbeutel" hat. Diese Unterhaltskonstellation führt meist dazu, dass das Haus verkauft werden muss.
Wohnvorteil
Als Wohnvorteil wird der Vorteil des mietfreien Wohnens im eigenen Haus oder in der Eigentumswohnung bezeichnet. Er wird als wirtschaftliche Nutzung des Vermögens wie Einkommen behandelt. Beim Ehegattenunterhalt wird während der Trennungszeit bis zur endgültigen Vermögensauseinandersetzung (dem sogenannten Zugewinnausgleich) oder bis zum endgültigen Scheitern der Ehe (in der Regel ab Zustellung des Scheidungsantrages an den anderen Partner) der Wohnwert des bleibenden Ehegatten entsprechend der nur noch eingeschränkten Nutzung mit dem sogenannten angemessenen Wohnwert angesetzt, der meist niedriger ist als der ortsübliche Mietwert. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass die Wohnung nach dem Auszug des einen Ehegatten für den im Haus Zurückgebliebenen zu groß ist. Deshalb wird nur der angemessene Wohnvorteil angesetzt. Maßstab während des ersten Trennungsjahres ist also, was ein Ehepartner sonst für eine angemessene Wohnung an Miete zahlen würde.
Anders sieht es aus, wenn sich die Ehegatten wegen des gemeinsamen Hauses bereits auseinandergesetzt haben und etwa einer der Ehegatten den Miteigentumsanteil des anderen Ehegatten übernommen hat - was schon während des ersten Trennungsjahres möglich ist.
Auch ab diesem Zeitpunkt ist der volle Wohnvorteil in Höhe der ortsüblichen Miete anzurechnen. Dies gilt auch, wenn die Voraussetzungen für eine Scheidung noch nicht vorliegen und das sogenannte Trennungsjahr noch nicht abgelaufen ist.
Spätestens ab Rechtshängigkeit des Ehescheidungsantrages ist der volle Wohnwert zugrunde zu legen. Sofern der Ehegatte, der im Haus wohnen bleibt, die Hausbelastungen abträgt, kann er diese wohnwertmindernd abziehen. Nicht abgezogen werden können die umlagefähigen Kosten, mit denen normalerweise auch ein Mieter belastet würde. Dies sind insbesondere die verbrauchsabhängigen Nebenkosten.
Wer bleibt im Haus?
Mit der vollständigen Trennung stellt sich die Frage, wer im gemeinsamen Haus wohnen bleibt und wer in eine andere Wohnung zieht. Wichtig: Durch eine Trennung hat kein Ehegatte Anspruch auf den Auszug des anderen. Das Gesetz geht davon aus, dass die Ehegatten innerhalb der gemeinsamen Wohnung getrennt leben können. Dies ist dann der Fall, wenn sie nicht mehr gemeinsam wirtschaften, schlafen und essen. Will einer der Ehegatten das Haus alleine nutzen, der andere aber nicht ausziehen, kann beim Familiengericht die Zuweisung des Hauses beantragt werden - jedoch nur, wenn dies notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden.
Um Missverständnisse zu vermeiden: Wenn ein Ehegatte freiwillig ausgezogen ist, um zunächst weiteren Streit zu vermeiden und dabei seine persönlichen Gegenstände im Haus gelassen hat, so hat er weiterhin Anspruch auf Rückkehr in das gemeinsame Haus. Das Verlassen stellt also keinen tatsächlichen Auszug oder Umzug dar. Ist ein Ehegatte jedoch mit all seinen Sachen ausgezogen, kann dieser gegen den Willen des anderen nur dann wieder einziehen, wenn er innerhalb von sechs Monaten nach dem Auszug seinen Willen zur Rückkehr mitgeteilt hat und der Wiedereinzug für den anderen Ehegatten zumutbar ist. Andernfalls ist eine Rückkehr ausgeschlossen, sogar wenn der ausgezogene Ehegatte Alleineigentümer des Hauses ist.
Sind beide Ehegatten Eigentümer des Hauses, geht das Gesetz davon aus, dass derjenige, der das Haus verlässt, vom anderen eine Vergütung verlangen kann, soweit das der Billigkeit entspricht, also hinsichtlich der unterschiedlichen Interessen einen angemessenen Ausgleich schafft. Wer also im gemeinsamen Haus wohnen bleibt, zahlt an den Anderen eine Art Miete. Das setzt jedoch eine eindeutige Zahlungsaufforderung voraus, rückwirkend kann nichts gefordert werden. Eine Nutzungsvergütung oder Nutzungsentschädigung entfällt zum Beispiel dann, wenn der einkommenslose Ehegatte im Haus bleibt und die gemeinsamen Kinder betreut.
Die endgültige Nutzung der Ehewohnung durch einen Ehegatten nach der Scheidung regelt § 1568a BGB. Danach kann ein Ehegatte verlangen, dass ihm der andere Ehegatte die gemeinsame Wohnung nach der Scheidung überlässt, wenn er darauf zum Wohl der im Haushalt lebenden Kinder und aufgrund der eigenen Lebensverhältnisse stärker angewiesen ist als der andere Ehegatte, oder wenn die Überlassung aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht.
Eigentum übernehmen
Will ein Ehegatte - unabhängig vom Wohnrecht - den Miteigentumsanteil des Anderen übernehmen, dann muss er dessen Anteil abkaufen und zwar in Höhe des Verkehrswerts. Kann der Wert nicht durch Vergleichsobjekte, Auskünfte von Banken oder Maklern festgestellt werden, muss im Streitfall häufig ein Sachverständiger eingeschaltet werden. Ist das Haus bereits schuldenfrei, muss der Kaufpreis vom Ehegatten vielleicht finanziert werden, um den anderen Ehegatten auszuzahlen. Bestehen gemeinsame Schulden am Eigenheim, muss geklärt werden, wer zukünftig die Schuldenlast trägt.
Vereinbaren die Ehegatten nur untereinander, dass ein Ehegatte die Darlehnsraten bedient, trägt der andere Ehegatte nach wie vor das Risiko, dass die Bank bei Verzug mit den Raten auch gegen ihn als Darlehensnehmer im Außenverhältnis vorgeht, obwohl er selbst kein Eigentum mehr hat. Daher empfiehlt es sich dringend, den ausgezahlten Ehegatten auch aus dem Darlehnsvertrag herauszunehmen. Hierfür benötigen Sie jedoch die ausdrückliche Zustimmung der Bank. Deren Zustimmung hängt häufig davon ab, ob die Unterhaltszahlungen zwischen den Ehegatten und etwaige Zugewinnausgleichsansprüche bereits geklärt sind, um die Solvenz des
auszahlenden Ehegatten beurteilen zu können.
Was kann jedoch ein Ehegatte tun, wenn der andere Ehegatte absolut nicht an ihn verkaufen will und jedes Kaufpreisangebot ablehnt, mit dem Argument, dass der Preis zu niedrig sei? In diesem Fall kann der andere Ehegatte nur im Klageverfahren erzwingen, dass die Teilungsversteigerung der Immobilie erfolgt. Beide Ehegatten können in der Teilungsversteigerung mitbieten. Diese Lösung ist aber für beide Ehegatten wirtschaftlich nachteilig, da das höchste Gebot in der Teilungsversteigerung normalerweise nicht den wahren Wert der Immobilie erreicht wie bei einem privaten Verkauf. Bei einem sehr hohen Finanzierungsanteil mangels Eigenkapital könnte es sogar passieren, dass das Gebot die Schulden nicht deckt und beide Ehegatten für die restlichen Hausschulden haften - ohne jede Immobiliensicherheit. Hat der ausgezogene Gatte die Immobilie erworben, kann er vom anderen, der ein Wohnrecht hat, die ortsübliche Miete verlangen.
Unser Tipp
Jede Familie benötigt daher ab Trennung eine einzelfallbezogene Lösung, insbesondere dann, wenn Miteigentum an einer Immobilie besteht. Rechtlich ist es zwar auch möglich, dass beide Ehegatten Eigentümer der Immobilie bleiben und nur eine Regelung über Nutzung und Kosten treffen. Die Praxis zeigt jedoch, dass ein klarer rechtlicher und finanzieller Schlussstrich in allen Angelegenheiten für beide Ehegatten die bessere Wahl ist.
Holger Schiller
