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Zeitschrift für Haus- und Garteneigentümer


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Stellungnahme zum Referentenentwurf

des
Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie und des
Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat

Gesetz zur Vereinheitlichung des Energieeinsparrechts für Gebäude (GEG)

Vorbemerkung:

Energieeffizienz und Verminderung der Treibhausgas-Emissionen ist angesichts der international verbindlichen Klimaschutzziele bis 2030 bzw. 2050 eine vordringliche Aufgabe. Auch der Gebäudebereich, in dem seit 1990 bereits viel geleistet wurde, muss in Richtung Klimaneutralität weiterentwickelt werden. Die Ziele eines nahezu klimaneutralen Gebäudebestands sowie der Steigerung des Einsatzes erneuerbarer Energien ist anspruchsvoll. Ökologische Notwendigkeiten sind dabei wirtschaftlich und sozial in den Blick zu nehmen.
Aus dieser Perspektive begrüßt der Verband Wohneigentum diverse Regelungen des GEG-Entwurfs, die diesem Ziel dienen wollen. Dazu gehören

  • Transparenz der gesetzlichen Regelungen

  • Vereinfachung der Durchführung

  • Messbarer Klimaschutz - Ergebnis von Investitionen

  • Technologieoffenheit und Maßnahmen im Quartier

  • Wirtschaftlichkeit und Sozialverträglichkeit - Stärken durch Förderung

Die Zusammenführung der unterschiedlich entstandenen klimaschutzrelevanten Gesetze und Verordnungen (EnEG, EnEV, EEWärmeG) in ein einheitliches GEG kann zu einem positiven Impuls führen.

Was jedoch fehlt sind Überlegungen, wie die international verbindlichen Klimaschutzziele in wirtschaftlich akzeptabler Weise zu erreichen sind. Anstatt ab 2030 milliardenhohe Strafzahlungen an die EU einzukalkulieren, ist die Bundesregierung gefordert, massiv in die Bestandssanierung zu investieren und konkrete Regelungen für Maßnahmen zu treffen, die über die Pflichtauflagen zum energetisch Sanieren hinaus der freiwilligen Sanierung zu einem Schub verhilft. Gerade selbstnutzende Wohneigentümer und private Vermieter sind die Adressaten für Klimaschutz in der Breite, unter Berücksichtigung der individuellen finanziellen Möglichkeiten.

Gefordert ist, vorausschauende, zukunftsfähige und "haltbare" Gesetze zu erlassen, damit die Planbarkeit von Investitionen für die Verbraucher sowie für die Baufachleute auf lange Sicht gewährleistet wird.

Eine Öffnungsklausel für Ausnahmen oder zusätzliche Auflagen in den Ländern ist abzulehnen. Bauen geschieht zwar am Ort und ist weithin in Ländergesetzen geregelt, ist aber in der Praxis durch bundesweit agierende Baufirmen und Hersteller von Baustoffen, Haustechnik etc. geprägt. Bundeseinheitliche Regeln tragen zur Dämpfung von Baukosten bei. Eine Ausnahme kann natürlich für die Errichtung öffentlicher Gebäude gelten, da hier die Länder oder Kommunen die betroffenen Bauherren sind, die sich selbst binden und die Kosten tragen. Im Sinne der Vorbildfunktion der öffentlichen Hand sind hier ehrgeizigere Ziele willkommen.

Im Einzelnen:

1. Transparenz der gesetzlichen Regelungen
Im Zuge der Zusammenführung der Gesetze werden manche Begriffe vereinheitlicht und Abläufe vereinfacht. Die Schaffung eines einheitlichen Anforderungssystems und die insoweit bessere Verständlichkeit und Durchführbarkeit sind zu begrüßen. Dennoch bleiben die komplexen Vorgaben im Einzelnen, etwa aus der EnEV, unverändert erhalten. Weitere Vereinfachungen wären wünschenswert, da dies nicht zuletzt Missverständnisse über die erforderlichen Bauleistungen und Qualitäten bei Bauherren, Planern sowie ausführenden Handwerkern vermeiden helfen würde.

Die Festlegung der Primärenergiefaktoren zur Ermittlung des Primärenergiebedarfs (§§ 20, 22 GEG), bieten sicher ein Mehr an Transparenz. Ein Umstieg auf den Maßstab des CO2-Ausstoßes - und Darlegung dessen Berechnung - wäre hier gut möglich gewesen. Die Angabe der Treibhausgas- bzw. CO2-Emissionen auf dem Energieausweis (§ 84 GEG) ist dazu ein erster Schritt.

Hinsichtlich des Energieausweises ist positiv, dass er ein Marktinformationsinstrument ist, nicht mehr und nicht weniger. Die unveränderte Möglichkeit neben der bedarfsbasierten Berechnung weiterhin den verbrauchsbasierten Energieausweis wählen zu können, ist ebenfalls zu begrüßen. Insbesondere der Verbrauch lässt sich unkompliziert erfassen und bietet eine realistische Berechnungsgrundlage. Die künftige Pflicht zu Begehungen des zu bewertenden Gebäudes und/oder Fotos (§ 83 GEG) wirkt sich sicher positiv auf die Qualität aus, insbesondere auf eventuelle Sanierungsvorschläge.

Die Definition des Niedrigstenergiehausstandards ist erst durch Rückschlüsse möglich, dies sollte für den Verbraucher klarer formuliert werden. Den Maßstab im Ergebnis bei KfW-70-Standard festzulegen, statt wie noch 2017 diskutiert bei KfW-55-Standard, erhält die Mög-lichkeit, für alle freiwillig ambitionierteren Vorhaben gefördert zu werden.

2. Vereinfachung der Durchführung
Die im GEG vorgesehene konkrete Harmonisierung diverser Anforderungen an den energetischen Zustand von Immobilien erleichtert deren Umsetzung. Dies bietet allen am Bau Beteiligten ein Mehr an Sicherheit und Effektivität. Mängel und damit auch Kostensteigerungen können von vornherein reduziert werden.

Vereinfachungen der Berechnungen durch Weiterentwicklung des Modellgebäudeverfahrens (§ 31 GEG i. V. m. Anlage 5) in Ergänzung des § 20 GEG bei Neubau oder die vereinfachte Berechnung für Bestand (§ 50 Abs. 4 GEG i. V. m. Anlage 1) weisen prinzipiell in die richtige Richtung.

Zu begrüßen ist die Erweiterung der Möglichkeiten, der Pflicht zur Nutzung erneuerbarer Energien durch gebäudenah erzeugten Strom (§ 23 GEG) nachzukommen. Allerdings sollte die Definition von "gebäudenah" dahin gehen, Strom einzubeziehen, der im Quartier bzw. in der Siedlung erzeugt wird. Dies wäre für Eigenheimsiedlungen eine klare und attraktive Möglichkeit.

3. Messbarer Klimaschutz - Ergebnis von Investitionen
Nachdem die Energieeinsparung und -effizienz lange das erste Ziel waren, was zur Bevorzugung bestimmter Maßnahmen führt (z.B. Dämmen), wird seit einiger Zeit das eigentlich darüberstehende Ziel in die Diskussion gebracht, nämlich die Verminderung von Treibhausgasen (THG) bzw. verkürzt die CO2-Reduzierung. Klar ist, dass die nicht verbrauchte Energie zunächst die beste Bilanz an CO2-Ausstoß hat. Bei der Frage der Maßnahmen aber, ist auch die so genannte graue Energie einzurechnen: Was kostet die Herstellung des Instrumentariums (z.B. Dämmplatten) und was sind die Folgekosten (Mängel, Recycling oder Sondermüll etc.)? In Zukunft muss eine Ökobilanzierung vorgenommen werden, die einem ganzheitlichen Ansatz folgt.

Die Ausrichtung auf CO2-Reduzierung kann dazu beitragen, flexibel die je am besten geeignete und ganzheitlich berechnete nachhaltigste Technologie einzusetzen und sich von bestimmten, starr festgelegten Instrumenten zu trennen. Gerade vom selbstnutzenden Wohneigentümer kann keine systematische Großsanierung des Eigenheims erwartet werden. Er muss frei sein in seiner Entscheidung, in welche Maßnahme er sein Geld investiert, etwa ob Dämmung oder Heizanlage bzw. Einsatz erneuerbarer Energien. Auch die Wahl, wieviel das einzelne Gebäude leisten muss und was im Verbund eines Quartiers miteinander erbracht werden kann, ist ein Ansatz, der in Neubausiedlungen, aber auch in der Fortentwicklung älterer Quartiere intensiver verfolgt werden muss.

Im GEG sollte daher eine Berechnungsmethode eingeführt werden, um sukzessive die CO2-Minderung zum Maßstab werden zu lassen. Dagegen sollte der Endenergiebedarf parallel abgelöst werden. Dies sollte im Zusammenhang mit Überlegungen zur CO2-Bepreisung stehen. Das Verursacherprinzip als Begründung der CO2-Kosten ist eine aus anderen Bereichen wie Abwasser, Müllentsorgung etc. bekannte und akzeptierte Zuweisung. Zugleich kann CO2-Vermeidung in die Förderprogramme zum energetischen Sanieren aufgenommen werden. Zuschussförderung, die an eine messbare CO2-Einsparung gebunden ist, ist ein nachvollziehbares Lenkungsinstrument.

4. Technologieoffenheit und Maßnahmen im Quartier
Technologieoffenheit soll im GEG durch den Bezug auf das Referenzgebäude gesichert werden. Solange auf weitere Verschärfungen verzichtet wird, kann dies aufgrund der Erfahrung mit den bisherigen Regeln gelingen. Was für den Neubau als Referenzgebäude eingeführt ist, ist für den Bestand nicht gleichermaßen geeignet. Die Architektur und technische Ausstattung von Bestandsimmobilien ist durch langjähriges Bewohnen, Umbauen, Teilmodernisieren etc. höchst individuell. Auch wenn vom Referenzgebäude Abstriche gemacht werden, wird es nicht passen. Die Einführung eines förderfähigen individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) könnte eine Alternative sein.

Zudem wird mit dem weiterhin geltenden Maßstab des Primärenergiebedarfs an den drei Säulen Gebäudehülle (insbesondere Dämmen), effiziente Anlagetechnik und Einsatz erneuerbarer Energien festgehalten. Der Maßstab des CO2-Ausstoßes wäre eine Chance, jedwede Technik zu honorieren, die die Treibhausgase vermindern hilft. Damit könnte man künftig von den bisherigen Vorgaben endgültig abrücken. Vor allem die individuellen Bestandsgebäude ließen sich bei umfassender Sanierung viel flexibler und erfolgreicher ertüchtigen. Gestaltung des Einzelgebäudes auch unter der Schwelle offiziellen Denkmalschutzes und Rücksicht auf das bauliche Umfeld beispielsweise wären ohne besonderen Aufwand realisierbar. Zumal der Quartiersentwicklung in energetischer wie baukultureller und sozialer Hinsicht künftig mehr Aufmerksamkeit gehört.

Im Übrigen ist Technologieoffenheit eine selbstverständliche Voraussetzung für den Schutz des Wohneigentums, bei dem die finanziellen Ressourcen des Eigentümers zentral sind. Der Begriff "Technologieoffenheit" sollte wie der Begriff "Wirtschaftlichkeit" im GEG aufgegriffen und beschrieben werden.

Positiv ist, dass im gesetzten Rahmen immerhin die Nutzung verschiedener Maßnahmen erweitert wurden, z.B. alternativ durch ortsnahe Wärmeversorgung im Quartier.

Besonders zu begrüßen ist die Innovationsklausel (§ 102 GEG), die die Erprobung von Quartierslösungen ermöglicht. Sie ist eine Chance, durch neue Instrumente zu mehr Klimaschutz bei tragbarer Verteilung der Kosten zu kommen. Effiziente Lösungen durch gemeinschaftliches Wirtschaften sollten prinzipiell stärker gefördert werden und zur wirtschaftlichen Entlastung der beteiligten Eigentümer beitragen. Wegen der Befristung der Innovationsklausel ist allerdings nicht klar, wann die Planung begonnen bzw. die Maßnahme abgeschlossen sein muss. In Quartieren oder Siedlungen mit einer Vielzahl einzelner, nicht professioneller Eigentümer mit höchst individuellen Gebäudesituationen wird die Erarbeitung und Durchführung eines Konzepts mehr Zeit für Abstimmung zwischen allen Akteuren beanspruchen als in Quartieren, in denen wenige große Immobilieneigentümer agieren. Planung und Durchführung von Quartierslösungen sind per se längerfristig anzusetzen. Dies ist bei der Frist der Innovationsklausel zu berücksichtigen. Der Erfolg von Quartiersansätzen dürfte erfolgreicher sein, je zielgerichteter und einfacher die Förderung derer ist, die hieran beteiligt werden sollen, insbesondere die Selbstnutzer.

5. Wirtschaftlichkeit und Sozialverträglichkeit - Stärken durch Förderung
Das Festhalten am Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 5 GEG), der allen Einzelregelungen vorangestellt wird, ist uneingeschränkt zu begrüßen. Wirtschaftlichkeit ist unmittelbar mit Sozialverträglichkeit verbunden. Nicht nur selbstnutzende Wohneigentümer sind in ihren finanziellen Mitteln beschränkt, auch Privatvermieter und Mieter. Jede Sanierungsmaßnahme muss durch Eigenkapital oder Kredit finanziert werden und führt zunächst zu Mehrkosten. Die Amortisierung muss in einem überschaubaren zeitlichen Rahmen eintreten. Anders als bei Vermietern und Mietern trifft dies auf Selbstnutzer noch direkter und im vollen Umfang zu, da Kosten hier nicht aufteilbar sind.

Zu bedenken ist außerdem, dass es bei selbstgenutztem Eigentum nicht nur um Wirtschaftlichkeit in Bezug auf das betreffende Gebäude gehen kann, sondern sich eine Investition auch für den Investor, das heißt für den Eigenheimbesitzer als Person rentieren sollte - und für ihn finanzierbar sein muss. Zudem treffen den Selbstnutzer immer die Vollkosten, weshalb ein Ansatz von Sowieso-Kosten und davon rechnerisch getrennte zusätzliche Kosten für energetische Maßnahmen fehlgeht. Sowieso-Kosten entstehen nicht während der Nutzungsdauer, die deutlich länger ist als die theoretische technische Lebensdauer von Bauteilen, ohne dass ein Sanierungsstau entstünde. Die Investition in Modernisierung und energetische Sanierung ist also eine Gesamtinvestition.

Wirtschaftlichkeit wird gestärkt, wenn energetische Maßnahmen im Neubau wie bei Bestandssanierung durch steuerliche Abschreibung oder Zuschüsse bzw. verbilligte Kredite zu Investitionen gefördert werden. Der Grundsatz, dass nur gefördert werden kann, was über gesetzliche Auflagen hinaus geht, ist zu überdenken. Solange dieser Grundsatz besteht, sollten vor allem für Selbstnutzer Förderanreize verbessert und die Programme vereinfacht werden. So sollte die Bestätigung der Effektivität von Maßnahmen durch einen Gutachter dort fortfallen, wo die Maßnahme für sich (wie z.B. moderne Heizungsanlagen) schon per geprüfter Herstellerbescheinigung als geeignet gelten darf.

Darüber hinaus wäre zu befürworten, dass die Förderfähigkeit von Maßnahmen knapp über den gesetzlichen Anforderungen greift, um die Motivation zu stärken, ohne die Finanzkraft privater Eigentümer zu sehr zu beanspruchen. Durch viele kleinere Maßnahmen würde in der Summe ein größerer Klimaschutzbeitrag geleistet als durch wenige anspruchsvolle und komplexe Sanierungen.

Begrüßt wird, dass die Auflagen für den Bestand nicht verschärft werden. Die Situation der selbstnutzenden Wohneigentümer ist davon geprägt, dass die wenigsten selbst Fachleute für energetische Sanierung sind und das zur Verfügung stehende Einkommen und Eigenkapital maßvoll einsetzen müssen. Unterstützung durch geförderte Sanierungsberatung und Baubegleitung (Umbau, Sanierung) "aus einer Hand" würde die Investitionsfreude stärken. Übersichtliche Gestaltung der Förderprogramme und beispielsweise ein "Günstigkeitsrechner" zum Abgleich und zur Kombination verschiedener Programme wären hilfreich.

Schlussbemerkung

Der Klimaschutz wird als politisches Ziel vom Verband Wohneigentum mitgetragen. Die Kosten der Klimabelastung durch Treibhausgas-Emissionen müssen in die Gesamtrechnung der Industrie, des Verkehrs und auch der Immobilien eingehen. Dennoch darf dies die selbstnutzenden Wohneigentümer nicht über Gebühr belasten. Denn hier stehen nicht nur Kosten für energetische Maßnahmen zur Debatte, sondern auch die Gesamtbelastung durch notwendige barrierereduzierende Anpassungsmaßnahmen im Bestand, durch Steuern, Abgaben und steigende Kosten auf allen Ebenen, z. B. Grundsteuer, Infrastruktur, Straßenausbaubeiträge, Grunderwerbsteuer.

Sowohl der Neubau als auch die Bestandssanierung stehen vor dem Problem steigender Baukosten. Dies abzufedern liegt im Interesse des Staates. Das Ziel der Klimaschutzpolitik kann aus Sicht des Verbands Wohneigentum durch Förderung freiwilliger Maßnahmen mehr profitieren als durch zusätzliche Auflagen und Pflichten. Dies betrifft in besonderer Weise die energetische Ertüchtigung des Bestands und damit den größten Anteil der Wohngebäude.

Je länger der Bund zögert, neue Maßnahmen zu platzieren und massiv zu fördern, umso mehr ist zu befürchten, dass spätere Anforderungen, mit denen die Klimaschutzziele 2030 noch eingehalten werden sollen, übermäßig verschärft werden. Das Zeitfenster für die Förderung energetischer Maßnahmen muss angesichts der Fristen für die Klimaschutzziele - und der drohenden Strafgelder - vorsorglich erweitert werden. Eine Kampagne für energetische Sanierung mit großzügiger Unterstützung vor allem der nicht professionellen Selbstnutzer und privaten Vermieter, auch durch Bauberatung und Baubegleitung könnte viel bewegen.

Noch besser wäre: nicht nur freiwillige Sanierung, sondern auch Pflichtmaßnahmen wahlweise durch Steuernachlass, Zuschuss oder Kreditverbilligung zu fördern.

Der Verband Wohneigentum ist bereit, an einer Kampagne für vielfältige, breit angelegte energetische Sanierung mitzuwirken.

Bonn/Berlin, 26.06.2019

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