Immobilien versilbern Leibrente
Viele Rentner und Rentnerinnen haben jahrzehntelang die Darlehen fürs eigene Haus abbezahlt. Sich da ein finanzielles Polster fürs Alter zu schaffen, war nicht möglich. Jetzt reichen die Einkünfte für ein sorgenfreies Leben nicht aus, aber das Kapital ist in der Immobilie gebunden. Wie lässt sich diese versilbern, ohne ausziehen zu müssen? In einer Serie stellen wir verschiedene Möglichkeiten vor. In Teil 2 geht es um die Leibrente.
Verschiedene Modelle
Gesetzlich geregelt ist die Leibrente in § 759 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Sie ist per Definition eine wiederkehrende Zahlung (Rente), die bis zu einem bestimmten Zeitpunkt gezahlt wird - üblicherweise bis zum Tod des Zahlungsempfängers. Vom Grundsatz her verkauft also der Eigentümer die Immobilie und bekommt dafür eine monatliche Rente. Zudem erhält er in der Regel ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht. Käufer können auf Immobilienrenten spezialisierte Unternehmen, auch Banken, sein sowie Privatpersonen oder Stiftungen.
Wichtig: Wird ein Wohn-oder Nießbrauchrecht vereinbart ist, muss das unbedingt über eine Eintragung im Grundbuch an erster Rangstelle abgesichert werden! Auch der Anspruch auf die Leibrente sollte im Grundbuch abgesichert werden!
Die Leibrente lässt sich individuell ausgestalten. Neben der Rentenzahlung - entweder lebenslang oder als Zeitrente - ist beispielsweise auch eine Einmalzahlung denkbar oder die Kombination von beidem.
Die wichtigsten Kriterien für die Berechnung der Rentenzahlung sind:
Wert der Immobilie
Statistische Lebenserwartung des Verkäufers, also Alter und Geschlecht der Eigentümer
Wert des Wohnrechts
Kosten für die Immobilienbewirtschaftung
Grundsätzlich gilt: Je älter die Verkaufenden, desto höher fällt die Rentenzahlung aus (wegen der kürzeren Lebenserwartung). Bei Kopplung mit Wohnrecht fällt die Zahlung geringer aus.
Voraussetzungen
Die meisten Anbieter setzen ein Mindestalter für die Verkaufenden fest, in der Regel ab 65 Jahren. Bevorzugt werden lastenfreie Immobilien, die einen bestimmten Wert nicht unterschreiten.
Vorteile
Sie können in Ihrer vertrauten Wohnumgebung bleiben.
Sie haben ein finanzielles Zubrot.
Sie geben die Eigentumsrechte ab und sind dann in der Regel nicht mehr für die Instandhaltung der Immobilie zuständig. Aber Achtung: Verbraucherschützer empfehlen, wichtige Fragen zu Immobilieninstandhaltung, möglichen Pflichtmodernisierungen oder auch zu Straßenausbaubeiträgen vertraglich zu klären, damit es keine bösen Überraschungen gibt.
Nachteile/Risiken
Das Wohneigentum kann nicht vererbt werden.
Sie profitieren nicht von einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie.
Die Leibrente muss versteuert werden; es gelten reduzierte Steuersätze.
Die Kosten für den Anbieter sind erheblich, Sie müssen mit größeren Abschlägen rechnen.
Was passiert bei Insolvenz/Verkauf des Leibrentengebers? Vertraglich absichern!
Zu klären: Was passiert, wenn der Leibrentennehmer z.B. ins Pflegeheim zieht?
Fazit
Es besteht große Vertragsfreiheit und damit auch das Risiko, dass für Sie ungünstige Regelungen aufgenommen werden. Schauen Sie genau hin und vergleichen Sie Anbieter und Angebote. Lassen Sie sich anwaltlich beraten und planen Sie einen finanziellen Puffer für Unvorhergesehenes ein.
Für Peter Burk, der für die Verbraucherzentrale NRW einen Ratgeber zum Thema verfasst hat, ist die Leibrente alles in allem "kein wirtschaftliches Modell", bei dem man auch noch alle Steuerungsmöglichkeiten aus der Hand gebe. Angebote gebe es in der Regel nur für Häuser, bei denen Unternehmen sich eine Wertentwicklung versprechen oder Umbaupotential sehen. Generell eigne sich das Modell nur für Senioren ohne Nachkommen, denen es nicht wichtig sei, was später aus ihrem Haus werde.
Als denkbar sieht er eine Leibrente in der Familie. Aber auch hier gilt: unbedingt anwaltlich beraten lassen!
Katrin Ahmerkamp/ Verbraucherzentrale NRW
Teil 1 der Serie zum Immobilien-Teilverkauf
