Bauträger insolvent - was tun?
Wer eine Immobilie vom Bauträger kauft, erwartet ein "Rundum-sorglos-Paket": Grundstück, Planung und Bau aus einer Hand, zum festen Preis. Doch wenn der Bauträger während der Bauphase insolvent wird, stehen viele Familien plötzlich vor großen Fragen: Geht mein Geld verloren? Wird mein Haus noch fertiggestellt? Welche Rechte habe ich? Tipps für Baufamilien und Käufer.
Was bedeutet Insolvenz des Bauträgers?
Eine Insolvenz heißt, dass ein Unternehmen zahlungsunfähig ist und seine Rechnungen nicht mehr bezahlen kann. Das Gericht eröffnet ein Insolvenzverfahren und setzt einen Insolvenzverwalterin ein. Diese Person entscheidet, ob bestehende Verträge erfüllt werden oder nicht.
Vertrag wird fortgeführt: Der Bau kann weitergehen. Kaufende müssen im Gegenzug die weiteren Raten zahlen.
Vertrag wird beendet: Dann besteht kein Anspruch mehr auf Fertigstellung. Bereits gezahltes Geld kann man nur noch als Forderung im Insolvenzverfahren geltend machen. Dabei wird man als Gläubiger in eine sogenannte Insolvenztabelle eingetragen - am Ende gibt es meist nur einen kleinen Teil zurück (oft 5-20 %).
Wichtig:
Schnell Kontakt mit dem Insolvenzverwalter aufnehmen und alle Unterlagen (Bauträgervertrag, Zahlungen, Bauprotokolle, Grundbuchauszug) bereithalten.
Rechte von Käufer/innen
Ein Bauträgervertrag ist eine Mischung aus Kauf- und Werkvertrag: Man kauft das Grundstück und das Haus, zahlt aber in Raten nach Baufortschritt.
Es gibt zwei typische Situationen:
1. Grundstück gehört schon den Käufer*innen
Man ist Eigentümer*in, aber das Haus ist noch nicht fertig.
Risiko: Zusätzliche Kosten für die Fertigstellung.
2. Grundstück gehört noch dem Bauträger
Anspruch auf Übereignung besteht nur, wenn die Zahlungen erfüllt wurden.
Der Insolvenzverwalter entscheidet über Vertragserfüllung.
Wird der Vertrag abgelehnt, bleibt nur die Forderungsanmeldung.
Tipp: Prüfen, ob eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch steht. Sie schützt den Anspruch auf Eigentum.
Welche Sicherheiten gibt es?
Zahlungen an Bauträger dürfen nur nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) erfolgen, also Schritt für Schritt nach Baufortschritt. Zusätzlich können Sicherheiten helfen:
Fertigstellungsbürgschaft: Garantie, dass das Haus auch bei Insolvenz fertiggebaut wird.
Gewährleistungsbürgschaft: Absicherung von Mängelansprüchen nach Fertigstellung.
Bürgschaft nach § 650f BGB: Schützt Zahlungen bei Bauverträgen ohne Grundstück.
Bau fertigstellen - welche Optionen gibt es?
Weiterbau durch den Insolvenzverwalter (selten).
Beauftragung eines neuen Bauunternehmens (meist teurer).
Zusammenschluss mit anderen Betroffenen im Bauprojekt.
Vor jeder Entscheidung sollte ein unabhängiger Bausachverständiger prüfen, was tatsächlich schon geleistet wurde.
Schutz für zukünftige Baufamilien
Damit es gar nicht erst zum bösen Erwachen kommt:
Zahlungen strikt nach MaBV leisten.
Fertigstellungs- oder Baugarantieversicherung prüfen.
Sicherheiten (Bürgschaften) vertraglich verlangen.
Zahlungen möglichst über ein Notaranderkonto abwickeln.
Bonität des Bauträgers vor Vertragsabschluss prüfen.
Anna Florenske
