Vor der Vermietung
Häufig werden Immobilien als Kapitalanlage gekauft und dann vermietet. Insbesondere Kleinvermieter, die erstmals eine Wohnung oder Haus vermieten, sollten dabei einiges beachten. Wir geben Ihnen Tipps, worauf Sie bei einer Vermietung achten sollten.
Miethöhe festlegen
Bei der Festlegung der Miete sollte man sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Die ortsübliche Vergleichsmiete findet man in vorhandenen Mietspiegeln bei den Kommunen oder in den gängigen Internetportalen, wie z.B. Immowelt, wo die Mietpreise anhand von Statistiken veröffentlicht werden.
In 49 hessischen Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten gilt eine Mietpreisbremse. Dort darf die Miete bei Wiedervermietung höchstens 10 Prozent über der ortsübliche Vergleichsmiete liegen.
Die Mietpreisbremse gilt aktuell für folgende Kommunen:
Bad Homburg vor der Höhe, Bad Soden am Taunus, Bad Vilbel, Biebesheim am Rhein, Bischofsheim, Darmstadt, Dietzenbach, Dreieich, Egelsbach, Eltville am Rhein, Eschborn, Flörsheim am Main, Frankfurt am Main, Friedrichsdorf, Fuldabrück, Ginsheim-Gustavsburg, Griesheim, Groß-Gerau, Groß-Zimmern, Hainburg, Heusenstamm, Kelkheim (Taunus), Kelsterbach, Kiedrich, Kriftel, Langen (Hessen), Langenselbold, Mainhausen, Maintal, Marburg, Mörfelden-Walldorf, Nauheim, Neu-Anspach, Neu-Isenburg, Nidderau, Obertshausen, Offenbach am Main, Pfungstadt, Raunheim, Rosbach vor der Höhe, Roßdorf, Rüsselsheim am Main, Schwalbach am Taunus, Steinbach (Taunus), Usingen, Viernheim, Walluf, Weiterstadt und Wiesbaden.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse:
Kurzzeitvermietungen, z.B. Ferienwohnungen
Möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters
Bei Modernisierungsinvestitionen in die Wohnung, wenn diese bei ca. 1/3 der Gesamtaufwendungen für eine Neubauwohnung entsprechen
Neubauwohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden
Wohnungen, die bereits vorher mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen
Mieter auswählen
Die Entscheidung, einen passenden Mieter zu finden, gestaltet sich oft schwierig. Um einen geeigneten Mieter zu finden sollten folgende Punkte beachtet werden:
Festlegung der Zielgruppe - wen möchte man als Mieter haben (Familien, Single, Senioren)
Wie erreicht man diese Zielgruppe - Aushang in Geschäften, Internetportale, Makler
Welche Mieter passen am besten zur Hausgemeinschaft
Festlegung der Auswahlkriterien
Abfrage von persönlichen Daten per Mieterselbstauskunft
Da zurzeit mit vielen Bewerbern zu rechnen ist, sollte eine Vorauswahl getroffen werden.
Wohnungsbesichtigungstermine
Sofern die Wohnung noch vermietet ist, müssen die Besichtigungstermine mit dem Mieter vereinbart werden. Herbei ist eine schriftliche Vereinbarung zu empfehlen.
In jedem Fall sollten Einzel- und keine Massenbesichtigungen vorgenommen werden. Pro Termin sind maximal 10 bis 15 Minuten anzusetzen. Bei der Anzahl der Termine ist auf den Mieter Rücksicht zu nehmen. Nach der Rechtsprechung sind 3 Besichtigungstermin innerhalb eines Monats möglich. Die Besichtigung ist auf Inaugenscheinnahme beschränkt. Ohne Zustimmung des Mieters dürfen keine Fotos gemacht werden.
Mietvertrag vorbereiten
Zwischen den Vertragsparteien wird ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen. Folgende Punkte sind zu beachten:
Der Mietvertrag sollte von allen volljährigen Mietern unterschrieben werden
Findet keine Wohnungsbesichtigung statt, hat der Mieter ein zweiwöchiges Widerrufsrecht
Sämtliche Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter sind im Mietvertrag mit aufzunehmen
Im Hinblick auf künftige Mieterhöhungen - schwierig in Kommunen im ländlichen Raum - sollten die Varianten Staffel- und Indexmiete einbezogen werden
Bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung ist dem Mieter ein Ausgleich für anstehende Renovierungsarbeiten zu geben, da die Renovierungsklausel sonst ungültig ist
