Gesetz zur Baulandmobilisierung - Mühsamer Kompromis Warnung vor zu starken Eingriffen

Gesetz zur Baulandmobilisierung - Mühsamer Kompromis
Kein klares Umwandlungsverbot, aber: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt steht die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen künftig unter Genehmigungsvorbehalt.   © Verband Wohneigentum Heinsheim am Neckar

28.05.2021

Lange und intensiv wurde über das Baulandmobilisierungsgesetz gestritten.

Kurz vor Ende der Legislatur -
periode haben sich die Regierungsfraktionen doch noch auf einen Kompromiss geeinigt.

Der VWE plädiert für einen besonnenen Umgang der Kommunen mit den neuen Optionen.

Hier ein Überblick über die wichtigsten Neuerungen:

Angesichts des Mangels an bezahlbarem Wohnraum sieht der Verband Wohneigentum (VWE) die Notwendigkeit, kommunale Handlungsmöglichkeiten zu stärken, um flexibler in der Baulandentwicklung agieren zu können und Großinvestoren und Spekulanten etwas entgegenzusetzen. Eindringlich appelliert er aber an die Kommunen, die neuen Optionen besonnen zu nutzen: "Jeder unverhältnismäßige Eingriff in die Eigentumsrechte wird Rechtsstreitigkeiten provozieren", warnt VWE-Präsident Manfred Jost und mahnt ein kooperatives Zusammengehen von Kommunen und Betroffenen an.

Unter anderem enthält das Baulandmobilisierungsgesetz folgende, teils zeitlich befristete Neuerungen:

Vorkaufsrecht für Kommunen ausgeweitet

Bei sogenannten Problem- oder Schrottimmobilien (leerstehend oder verwahrlost) und "geringfügig bebauten" oder brachliegenden Grundstücken haben die Kommunen ein Vorkaufsrecht. Als neuer Eigentümer können die Kommunen Einfluss auf die Bebauung der Grundstücke mit bezahlbarem Wohnraum nehmen.

"Umwandlungsbremse"

Künftig stehen Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen unter Genehmigungsvorbehalt; anders als ursprünglich im Gesetzentwurf vorgesehen gibt es kein hartes Umwandlungsverbot. Die "Umwandlungsbremse" gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Welche das sind, können die einzelnen Bundesländer per Rechtsverordnung festlegen.

Die Genehmigung ist nicht nötig, wenn in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen sind (hier können die Bundesländer variieren und eine Spanne von drei bis 15 Wohnungen festlegen), oder wenn die Wohnungen zu mindestens zwei Dritteln an Mieter verkauft werden. Weitere Ausnahmen: in Erbfällen, bei Eigenbedarf oder besonderen wirtschaftlichen Notlagen.

In der Diskussion um die Novelle war dieser Punkt besonders umstritten. Auch der VWE hat sich gegen das Umwandlungsverbot gewandt, dazu VWE-Präsident Manfred Jost: "Wohneigentum muss gefördert und nicht verhindert werden."

Mit der Regelung, dass eine Genehmigung nicht erforderlich ist, wenn das Haus nicht mehr als fünf Wohnungen hat, sollen insbesondere Kleineigentümer geschützt werden.

Sektoraler Bebauungsplan

Hierbei handelt es sich um einen neuen Bebauungsplantyp, mit dem die Kommunen im unbeplanten Innenbereich Flächen ausweisen können für den Wohnungsbau.

Erweiterung des Baugebots

Kommunen können Eigentümer in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt verpflichten, freie, baureife Grundstücke mit Wohnungen zu bebauen. Gleichzeitig wird das Verfügungsrecht für den engsten Familienkreis gewahrt; Ausnahmen von der Baupflicht sind also beispielsweise möglich, wenn das Grundstück für die Altersversorgung vorgesehen ist.

Erleichterungen für den Wohnungsbau

Die Bauämter können leichter Befreiungen von bestehenden Bebauungsplänen zugunsten des Wohnungsbaus erteilen. Kommunen können flexibler Dachausbauten und -aufstockungen oder Anbauten ermöglichen.

Im Außenbereich

Kommunen können durch die Wiedereinführung des §13b Baugesetzbuch Baugebiete im Außenbereich leichter ausweisen. Der Wohnungsbau auf bis zu 10.000 Quadratmeter großen Flächen, die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen, wird erleichtert.

Fazit:

Der VWE erkennt grundsätzlich die Notwendigkeit des sozialen Wohnungsbaus an. Die weiteren Instrumente, den Wohnungsbau zu fördern, dürfen aber nicht vernachlässigt werden. Nicht zu leugnen sind etwa die positiven Effekte des Wohneigentums für den Wohnungsmarkt, beispielsweise durch den sogenannten Sickereffekt. Denn zieht ein Haushalt in ein neues Eigenheim, macht er dafür die bisherige, preiswertere Wohnung frei. VWE-Präsident Jost: "Ein lebendiger, vielfältiger Wohnungsmarkt ist ohne das Wohneigentum nicht denkbar. Auch hier braucht es unterstützende Rahmenbedingungen."

Quelle: Verband Wohneigentum e.V. / Ah / BMI / DV