Grundsteuerreform - was ist zu tun?

Im Rahmen der Grundsteuerreform mussten für alle wirtschaftlichen Einheiten des Grundbesitzes (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, Grundsteuer A) sowie für Grundvermögen/Grundstücke (Grundsteuer B) neue Grundsteuerwerte festgestellt werden. Dies gilt unabhängig vom jeweiligen Landesmodell, wobei allerdings entsprechend unterschiedliche Formulare ausgegeben werden. Die Details erklärt Steuerberater und Berater für Immobilienbesteuerung Stefan Bobzin.

Ausgangslage

Die letzte offizielle Hauptfeststellung der Grundbesitzwerte liegt etliche Jahrzehnte zurück (alte Bundesländer: 1964; neue Bundesländer: 1935) und führt zu nicht sachgerechter Besteuerung. Deshalb hat das Bundesverfassungsgericht am 10.4.2018 (Aktenzeichen: 1 BvL 11/14) entschieden, dass die Vorschriften zur Einheitsbewertung zumindest seit Anfang 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) unvereinbar sind. Folgerichtig wurde der Gesetzgeber verpflichtet, eine neue Berechnungsgrundlage zu schaffen. Das Bundesverfassungsgericht erlaubt die beanstandeten Regelungen längstens bis zum 31.12.2024.

Feststellungserklärung: wie und wann?

Grundsätzlich ist nur eine elektronische Erklärungsabgabe vorgesehen. Die Erklärungen können über das Online-Elster-Verfahren übermittelt werden, mussten bis zum 31.1.2023 (Fristverlängerung) tatsächlich abgegeben sein, um etwaige Verspätungszuschläge zu vermeiden. Wem eine Online-Meldung aber nicht möglich ist, der oder die kann einen Härtefallantrag stellen. Dann bekommt man das Meldeformular in Papierform.

Achtung: Es könnte sein, dass die Finanzämter aufgrund der Vielzahl an Steuererklärungen nicht überall individuelle Aufforderungen an Grundstücksbesitzer*innen zur Abgabe der Grundsteuererklärung versenden, sondern per öffentlicher Bekanntmachung zur Abgabe auffordern.

Neue Hauptfeststellung alle 7 Jahre

Der Grundsteuerwert wird zukünftig alle sieben Jahre im Rahmen einer Hauptfeststellung neu festgesetzt. Der nächste Termin ist der 1.1.2029.
Ändern sich die steuerlichen Werte vor dem nächsten Feststellungstermin (beispielsweise, weil ein unbebautes Grundstück bebaut wird), ist die Grundsteuer zeitnah anzupassen und eine Grundsteuererklärung auch als Fortschreibung bzw. Nachfeststellung abzugeben.

Welche Angaben werden benötigt?

Für die Erklärung werden abhängig vom Grundstückstyp diverse Angaben benötigt, welche gegebenenfalls erst noch ermittelt werden müssen. Ein Anhaltspunkt können die Daten der alten Feststellungserklärung sein. Wer diese nicht mehr in seinen Unterlagen findet, kann die Steuerbehörde um eine Kopie bitten. Veränderungen, insbesondere baulicher Art, sind entsprechend anzupassen.

Für ein Grundstück, welches mit einem Wohngebäude bebaut ist, braucht man folgende Details:

• Lage des Grundstücks (inklusive Gemarkung und Flurstück)

• Grundstücksfläche

• Bodenrichtwert

• Grundstücks- bzw. Gebäudeart

• Wohn- und Nutzfläche

• Baujahr des Gebäudes

Fazit

Die Neubewertung von 36 Millionen Grundstücken ist sowohl für die Eigentümer und Eigentümerinnen als auch für die öffentliche Verwaltung eine Herkulesaufgabe. Bei Detailfragen kann es ratsam sein, einen Experten heranzuziehen.

Inwieweit die Grundsteuer nach der Neubewertung für Grundstückseigentümer zu einer Mehr- oder Minderbelastung führt, ist bisher unklar. Insbesondere in Ballungszentren und Großstädten, in denen die Preise mittlerweile auf Rekordhöhen gestiegen sind, sollten Menschen mit Wohneigentum mit Mehrbelastungen rechnen.

Eine steigende Grundsteuer ist allerdings auch für Mieter*innen relevant, denn Vermieter dürfen die Grundsteuer als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Stefan Bobzin