Steuerliche Vorteile für Menschen mit Wohneigentum
Welche steuerlichen Vorteile können selbstnutzende Eigentümer und Eigentümerinnen geltnd machen? Wir erklären wichtige Details wie Abschreibung, Grunderwerbsteuer, Einliegerwohnung und § 35c EStG. Wer plant, baut oder modernisiert, sollte diese Punkte kennen - und im Zweifel steuerliche Beratung nutzen.
Das Wichtigste in Kürze:
Menschen, die in ihrer eigenen Immobilie leben, haben weniger steuerliche Optionen als Vermieter - die vorhandenen sind oft dennoch sehr wertvoll.
Die wichtigsten Entlastungen auf einen Blick:
absetzbar: 20% der Handwerkerleistungen maximal bis 1.200 €
hohe Abschreibungen bei Denkmälern und Sanierungsgebieten
Einliegerwohnung als Steuermodell
Energetische Sanierung (§ 35c EStG) - bis zu 40.000 € Steuerersparnis in drei Jahren
steuerliche Optionen für Arbeitszimmer
Viele Entlastungen für Wohneigentümer sind kaum bekannt und dadurch ungenutzt, erklärt Rudolf Limmer, Bundesschatzmeister im Verband Wohneigentum. "Für selbstgenutztes Wohneigentum gibt es zwar keine Abschreibung - aber mehrere wichtige Ausnahmen, die bares Geld sparen." Gerade weil Wohnen im eigenen Haus vom Gesetzgeber als private Lebensführung gilt, ist es entscheidend zu wissen, welche Ausnahmen steuerlich doch greifen.
Was gilt - und was absetzbar ist
Selbstnutzung schließt Abschreibung grundsätzlich aus. Das ist gesetzlich so gewollt. Eine Ausnahme bilden jedoch Handwerkerleistungen. Laut Limmer ein Punkt, den viele unterschätzen: "20% der Handwerkerrechnungen kann man direkt von der Steuerschuld abziehen - bis zu 1.200 Euro pro Jahr. Aber nur Lohnkosten, nie Material."
Weitere Ausnahmen betreffen Denkmal-Immobilien und Immobilien in Sanierungsgebieten, bei denen hohe Abschreibungen möglich sind, wenn die strengen Vorgaben erfüllt werden.
Grunderwerbsteuer: Gestaltung spart Geld
Die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland sehr unterschiedlich. Limmer weist eindringlich darauf hin, wie groß der Unterschied für Käufer*innen sein kann: "Beim Bauträgerkauf sollte man Grundstück und Bauleistung in getrennten Verträgen regeln. Dann fällt Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstücksteil an." Auch bewegliche Gegenstände wie Küche oder Möbel müssen separat ausgewiesen werden. "Nur wenn Einbauküche, Schränke oder ähnliches mit Preis im Vertrag stehen, wird darauf keine Grunderwerbsteuer fällig."
Beim Hessengeld erklärt Rudolf Limmer: "Hessen zeigt, wie gezielte Förderung aussehen kann: bis zu 20.000 Euro für Paare plus Kinderbonus - maximal bis zur Höhe der Grunderwerbsteuer."
Einliegerwohnung: Chance für Selbstnutzer und Selbstnutzerinnen
Eine kleine vermietete Einheit im eigenen Haus kann steuerlich enorm helfen. Denn diese gilt steuerlich als Vermietung - und ermöglicht damit:
Abschreibung der anteiligen Anschaffungskosten
Betriebskostenabzug
Abzug von Instandhaltung und Reparaturen
"vorweggenommene Werbungskosten" schon vor der ersten Vermietung
Wichtig dabei: Die Einliegerwohnung muss tatsächlich vermietet werden. Und bei Vermietung an Angehörige gilt die 66-%-Grenze der ortsüblichen Miete.
Energetische Sanierung nach § 35c EStG: bis zu 40.000 Euro Steuervorteil
Ein besonders wichtiger Punkt: Der Steuerbonus nach § 35c senkt die Steuerlast, nicht das Einkommen. Das macht ihn so wertvoll.
Diese Voraussetzungen gelten:
- Das Haus ist mind. 10 Jahre alt
- Maßnahmen werden umgesetzt zwischen 2020 und 2029
- 20 % Steuerabzug über 3 Jahre verteilt
- max. 40.000 € Ersparnis
Man kann entweder den Steuerbonus geltend machen oder eine Förderung durch KfW/BAFA nutzen, nicht beides.
Absetzbar sind u. a.:
Dämmung
neue Fenster/Türen
neue Heizungsanlagen
Lüftung
digitale Energiesteuerung
Heizungsoptimierung
Rudolf Limmer erläutert außerdem eine wichtige Klarstellungen des Bundesfinanzministeriums: "Bei gemischter Nutzung muss anteilig gekürzt werden - ein Arbeitszimmer zählt also mit." Bei Photovoltaik und gleichzeitiger Dachsanierung bleibe hingegen die volle Förderung bestehen, wenn sich die Kosten nicht sauber trennen lassen.
Häusliches Arbeitszimmer: Regelungen seit 2023
Die Neuregelung sorgt oft für Verwirrung. Limmer fasst sie präzise zusammen: "Ein Arbeitszimmer ist nur absetzbar, wenn es den Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit bildet. Dann gilt die Jahrespauschale von 1.260 Euro - oder die tatsächlichen Kosten." Ist kein anderer Arbeitsplatz vorhanden gilt: 6 € Tagespauschale, bis max. 1.260 € im Jahr. Für eine Arbeitsecke gilt: Die Arbeitsecke zählt nicht als Arbeitszimmer. Aber die Tagespauschale kann dennoch greifen.
Anna Florenske
