WEG-Reform 2020

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) wurden zum 01.12.2020 zahlreiche Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz vorgenommen. Hier einige der wesentlichen Änderungen:

Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

Nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Diese Regelung gilt erst ab dem 01.12.2022, da zum Zeitpunkt der Gesetzesänderung noch kein Zertifizierungsverfahren vorlag. Für amtierende Verwalter gilt eine Übergangsfrist bis Mitte 2024.
(§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 26a WEG)

Ausnahme:
Eine Ausnahme von der Zertifizierung ist in § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG geregelt und gilt für Wohnungseigentümergemeinschaften, in denen
1. weniger als 9 Sondereigentumseinheiten vorhanden sind,
2. einer der Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt ist und
3. weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.

Abberufung:
Die Abberufung des Verwalters ist jetzt ohne wichtigen Grund möglich. Wenn der Verwaltervertrag nicht mit der Bestellung des Verwalters verknüpft ist, endet dieser 6 Monate nach der Abberufung. Hierdurch können sich die Wohnungseigentümer leichter von ihrem Verwalter trennen, wenn sie mit der Arbeit nicht zufrieden sind oder das Vertrauensverhältnis gestört ist.
(§ 26 Abs. 2 WEG)

Ladungsfrist und Beschlussfähigkeit

Die Ladungsfrist für Eigentümerversammlungen beträgt nach § 24 Abs. 4 WEG mindestens 3 Wochen.
Die Eigentümerversammlung ist stets beschlussfähig, unabhängig davon wie viele Miteigentumsanteile anwesend sind.

Beschlussfassung

Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG)

Bauliche Maßnahmen

Die Neufassung des WEG regelt eine Vereinfachung des Rechts der baulichen Maßnahmen. Insbesondere können bauliche Veränderungen grundsätzlich mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden (§ 20 Abs. 1 WEG).
Die Wohnungseigentumsanlage darf durch die bauliche Veränderung aber nicht grundlegend umgestaltet und kein Wohnungseigentümer darf ohne sein Einverständnis durch die Baumaßnahme unbillig benachteiligt werden. Dies dürfte nur in Ausnahmefällen auftreten und bei den privilegierten Maßnahmen zumindest typischerweise nicht der Fall sein.

Anspruch auf bauliche Veränderungen

Für bauliche Maßnahmen zur Errichtung einer Ladestation für Elektrofahrzeuge, der Barriere-Reduzierung, des Einbruchsschutzes und des Glasfaseranschlusses hat jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Rechtsanspruch (§ 20 Abs. 2 WEG). Die Eigentümerversammlung darf die Baumaßnahmen in der Regel nicht verwehren. Sie darf aber auf die Art der Durchführung der Maßnahme Einfluss nehmen und zum Beispiel beschließen, dass die Gemeinschaft die Baumaßnahme organisiert, damit diese den Überblick über den baulichen Zustand der Wohnanlage behält. Die Kosten der Maßnahme muss der begünstigte Wohnungseigentümer tragen.

Kostenverteilung

Die Kosten baulicher Veränderungen, insbesondere von energetischen Sanierungsmaßnahmen, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, werden von allen Wohnungseigentümern getragen.
Das Gleiche gilt für Maßnahmen, die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen werden.
Andere bauliche Veränderungen sind dagegen nur von den Wohnungseigentümern zu bezahlen, die für die bauliche Veränderung gestimmt haben (§ 21 Abs. 3 Satz 1 WEG).
Umgekehrt sind auch nur diese Wohnungseigentümer zur Nutzung des umgestalteten gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt sein (§ 21 Abs. 3 Satz 2 WEG).

Umlaufbeschluss

Auch außerhalb von Wohnungseigentümerversammlungen sind Beschlussfassungen als Umlaufbeschlüsse möglich. Voraussetzung ist, dass alle Wohnungseigentümer zustimmen. Nach § 23 Abs. 3 WEG reicht die Zustimmung in Textform, insbesondere per E-Mail aus.
Eine Ausnahme besteht für den Fall, wenn die Wohnungseigentümer im Rahmen der Eigentümerversammlung zu einem einzelnen Punkt noch keinen abschließenden Beschluss herbeiführen konnten. In diesem Fall kann eine Beschlussfassung im Umlaufverfahren mit Mehrheitsbeschluss erfolgen. Diese Vorgehensweise muss vorab in der Eigentümerversammlung beschlossen werden.