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Mietkaution, Betriebskosten, Wohnfläche

Mietkaution

Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter. Der Vermieter hat nur dann einen Anspruch auf Zahlung einer Kaution, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Für die Berechnung der Kautionshöhe ist die Grundmiete maßgeblich; die Betriebskosten bleiben unberücksichtigt.
Der Vermieter ist verpflichtet, eine Barkaution von seinem Privatvermögen getrennt bei einem Kreditinstitut anzulegen. Insbesondere muss das Kautionskonto als offenes Treuhandkonto geführt werden, um den Mieter im Fall der Insolvenz des Vermieters zu schützen.
Der Mieter kann die Kaution in 3 Monatsraten zahlen. Dabei ist die 1. Rate zum vereinbarten Mietbeginn fällig, die beiden weiteren zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Diese gesetzliche Regelung ist zwingend und kann nicht ausgeschlossen werden.
Der Vermieter kann dem Mieter fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Kaution in Höhe der 2-fachen Monatsmiete in Verzug ist. Dies gilt allerdings nur für Mietverträge, die nach dem 01.05.2014 geschlossen wurden. Eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich.
Der Rückzahlungsanspruch des Mieters auf die Mietkaution wird frühestens mit der Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Er kann während der Mietzeit nicht über die Kaution verfügen.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter eine Abrechnung erteilen und hierin mit seinen Gegenforderungen aufrechnen.
Für die Rückgabe der Kaution gibt es keine allgemein gültige Frist zur Abrechnung. Dem Vermieter steht eine angemessene Frist zur Abrechnung zu, die von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Diese können so beschaffen sein, dass mehr als 6 Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind.

Wohnflächenberechnung

Die Wohnfläche ist von Bedeutung für die Umlage der Betriebskosten, für die Berechnung der Mieterhöhung bei der Vergleichsmiete und für die Ermittlung der höchstzulässigen Miete.
Falls keine konkrete Vereinbarung über die Methode der Flächenberechnung getroffen wurde, wird die Wohnfläche in der Regel nach der Wohnflächenverordnung ermittelt.
Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern sind vollständig, von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als 2 Metern sind zur Hälfte anzurechnen.
Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

Betriebskostenabrechnung

Eine Abrechnung in mietrechtlichem Sinne kann nur erfolgen, wenn und soweit der Mieter Vorauszahlungen in Form von Abschlagszahlungen geleistet hat. Soweit dagegen eine sog. "Bruttomiete" vereinbart wurde, in der die Betriebskosten enthalten sind, ist der Vermieter weder berechtigt noch verpflichtet, über die in der Miete enthaltenen Betriebskosten abzurechnen bzw. Auskunft oder Rechenschaft zu erteilen. Gleiches gilt bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale, mit der die Betriebskosten ungeachtet ihrer Höhe abgegolten sein sollen.
Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen.
Wenn die Zwölf-Monats-Frist nicht eingehalten wird, dürfen keine Nachforderungen mehr an den Mieter gestellt werden.
Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene Form, wie die Betriebskostenabrechnung aussehen muss. Allerdings muss sie für den Mieter nachvollziehbar sein. Der Vermieter sollte daher in der Betriebskostenabrechnung die einzelnen Betriebskostenarten gemäß § 2 BetrKV jeweils separat beziffern und ansetzen.
Nach dem Gesetz ist die Wohnfläche als Umlagemaßstab der Betriebskostenabrechnung zugrunde zu legen, falls kein anderer Verteilerschlüssel im Mietvertrag vereinbart wird.

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